11月27日，《中共中央 國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》（下稱《意見》）正式發布。《意見》明確提出，將“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。”
11月28日，多位接受21世紀經濟報道記者采訪的人士指出，《意見》的出臺，將進一步打消“個人住宅在土地使用權到期后如何處置”的顧慮，并會在《物權法》的基礎上對處置方式給出頂層設計。
“149條”的法律與現實
在中國，通常所說的房屋產權實際上分為兩個部分，即房屋所有權和土地所有權。其中，房屋所有權是永久的，沒有限制，而土地使用權的爭議卻一直存在。
爭議來源于2007年出臺的《物權法》第149條，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
對于“自動續期”，多年來學術界和地產業界給出了多個不同的解讀，而解讀的區別則在于如何在物權法基礎上明確續期，是應該收費續期還是免費續期，以及續期與土地出讓金之間的關系。
多位房地產業內人士認為，由于住宅土地出讓時繳納的土地出讓金最多只是70年的，70年產權到期后續期需繳納一定的費用。
當年參與《物權法》立法的中國社科院法學研究所研究員孫憲忠則認為，土地使用權期限屆滿時，民眾的使用權應該“無條件自動順延”；而堅持“民眾使用國家土地就應該交錢”的觀點，其核心缺陷是依據傳統私權理論來理解國家土地所有權，這一點不符合中國國家土地所有權的立法基礎。
同時，孫憲忠指出，涉及限制公民基本權利的法律，必須由全國人大制定，國務院和地方人大都無權就此立法，地方政府及其部門更不能就此問題擅自做出規定。
但21世紀經濟報道記者調查發現，近年來各地已經出現了住宅建設用地使用權期滿的案例。從實際的處理情況來看，各地政府在處理房產土地使用權到期問題的時候，幾乎一致地選擇了收費的方式。
例如，深圳沿用《深圳到期房產續期若干規定》對到期房屋業主收取基準地價的35%，青島市則是按基準地價，折算60%的建筑面積收取。
但在廣東信榮律師事務所主任張茂榮看來，深圳的處理方式有其特殊性。在2011年，深圳市政府對《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》修訂，其中第54條指出，準予土地使用者繼續使用土地的，土地使用者應自接到土地管理部門批準文件之日起十五日內與土地管理部門重新簽訂出讓合同，支付土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金，并按《登記條例》的規定辦理登記。
張茂榮向21世紀經濟報道記者表示，深圳市確立了無論土地性質是什么，到期續期都要付費，不但要支付土地出讓金還要支付土地開發與市政配套設施金，完全突破了《物權法》規定。但是因為屬于特區立法，根據《立法法》規定，該突破屬合法變通法律，應優先于《物權法》使用。
從這個層面上來看，深圳市政府對于到期房屋續期的收費問題有理可依，但深圳的特例并不能夠在全國范圍內推廣。
自動續期與房產稅
在多位業內專家看來，《意見》的發行為持有私產的房屋所有者注入了一支“定心劑”。
《意見》明確指出，產權制度是社會主義市場經濟的基石，保護產權是堅持社會主義基本經濟制度的必然要求。加強產權保護，根本之策是全面推進依法治國。而在健全增加城鄉居民財產性收入的各項制度方面，包括研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，影響是正面的。
分析師指出，《意見》指明了產權保護相關制度的設計方向。一方面打消廣大購房者的后顧之憂，在一定程度上可以減緩資金外流海外樓市的進程，另一方面有利于市民安心置業，有助于購房需求尤其是中小城市的持續釋放，加速三、四線城市去庫存。
中原地產首席分析師張大偉同樣對《意見》的出臺表示樂觀，“住宅用地使用權到期續期對房地產市場來說是一個利好，有利于保護居民的私有財產，有利于市場的穩定。”
在楊紅旭看來，住宅用地70年后到期續期最大的可能性，仍是補交一定的土地使用費，也即土地出讓金，但費用水平肯定會明顯低于同區域新出讓的土地價格。
張大偉則認為，未來繳納一定的費用續期是趨勢，這種繳納是按照稅費形式還是收費續期形式會影響未來房地產市場的走勢。
“現在的房地產并不具備大幅度稅種改革的基礎，”張大偉指出，從過去一年不動產登記的落地進程看，執行力度低于市場預期，而作為房地產稅必要前提的不動產登記還未全面完成的情況下，房地產稅落地的可能性很小。
從已經試點房產稅的上海、重慶等城市的經驗來看，兩個城市的房產稅都是從新增量開始試點，目前重慶也擴大到了存量。此外，從增量開始也并非指只核查增量，而是對新購房人群核查存量面積，超額的征收房產稅。
不過，張茂榮指出，也不必對《意見》進行過度解讀。土地使用權屬于物權，相關問題只能通過立法解決，不可能通過國務院文件解決。預計以后會出臺有關《物權法》149條的司法解釋，對如何續期作出操作性規范。
對此，著名法學家江平曾表示，“自動續期”是說在期滿以后，既不能收回，也不能按照原有形式重新簽訂土地出讓合同，而應把原有的使用權延續下去；這也意味著業主不需主動提出申請，自行續期，即便沒有交費仍然有權居住。如果房屋需要轉讓，使用權期滿，將會在民事流轉上產生影響，但并不影響其民事權利，因為權利是自動續期的；《物權法》第149條并未規定有償無償，全國人大法工委一定要將此處明確解釋。
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