今年以來，北京市供地節(jié)奏明顯加快。昨日（4月11日），北京市規(guī)土委拍賣大廳再次迎來一場土拍，此次拍賣的分別為豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地塊和平谷區(qū)夏各莊新城地塊。
記者了解到，青龍湖地塊由國開東方萬科聯(lián)合體以58.5億元的價格拿下，樓面價42700元/平方米，總建筑面積為230355.885平方米，建筑控制規(guī)模249999平方米。
值得注意的是，上述青龍湖地塊溢價率僅為17%，在房企普遍高溢價拿地的今天顯得頗為扎眼。那么，這是否意味著北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始由熱轉(zhuǎn)冷呢？對此，有分析指出，由于該地塊規(guī)模較大，所以看似溢價率低，但其實已經(jīng)接近近期房企拿地的極限了。不過，也有專家認為，即便考慮到各種不利因素，國開東方萬科聯(lián)合體此次拿地的價格仍然低于市場預(yù)期。
成交價低于市場預(yù)期
據(jù)悉，豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)FT00-0503-0053等地塊，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A61機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、A33基礎(chǔ)教育用地、S4社會停車場用地，起始競拍價50億元。
雖然該地塊處于北京六環(huán)，但自然環(huán)境相對優(yōu)越，且毗鄰優(yōu)質(zhì)教育資源人大附中豐臺學(xué)校，因此吸引了招商、龍湖中海首開保利聯(lián)合體、華潤、遠洋首創(chuàng)聯(lián)合體、國開東方萬科聯(lián)合體、中糧天恒旭輝聯(lián)合體等10家企業(yè)參與競拍。最終，青龍湖地塊被萬科聯(lián)合體以總價58.5億元、溢價17%拿下。
資料顯示，國開東方是由國開金融與上市公司東方集團成立的合資公司，截至2015年底，國開東方總資產(chǎn)120億元，凈資產(chǎn)52億元，通過3年時間已在青龍湖區(qū)域完成實際投入超過100億元。
公開資料顯示，青龍湖地塊以“限房價競地價”方式出讓，商品住房銷售均價不超過41230元/平方米，且最高銷售單價不得超過43292元/平方米，并執(zhí)行“90/70”政策，此次拍地未觸及土地合理價格上限。據(jù)了解，該區(qū)域周邊已有V7北海壹號和億城燕西華府兩個項目，并以大戶型產(chǎn)品居多，基本售價在5萬元/平方米~6萬元/平方米。
值得一提的是，國開東方萬科聯(lián)合體此次拿地的溢價率僅有17%，低于市場普遍預(yù)期。那么，這是否意味著北京樓市正悄然發(fā)生某種趨勢轉(zhuǎn)變呢？
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此類“巨無霸”土地拿地成本較高，尤其是總價方面，看似溢價率低，但其實已經(jīng)接近近期房企拿地的極限了。所以這個時候高溢價的現(xiàn)象會比較少，這也是此類土地最終看似溢價率低于預(yù)期的原因。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，該地塊體量較大，且屬性復(fù)雜，持有比例較高，其中商辦接近8萬平方米，實際商品房住宅部分為13.7萬平方米，實際可售部分占比僅55%，平均樓面價為2.34萬元/平方米。如果將持有部分按照50%價值計算，樓面價為3.05萬元/平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊最后的成交價格依然低于市場預(yù)期。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，今年以來，北京土地市場供地節(jié)奏明顯加快，密集的土地出讓使得房企的“饑渴”程度有所緩解。不過，在今年新推的土地當中，自住房等保障型產(chǎn)品占據(jù)較大份額，因此其中含純商住宅產(chǎn)品的地塊仍然受到較大歡迎。
記者注意到，昨日北京推出的平谷區(qū)夏各莊新城2-11-1地塊，雖然建設(shè)用地面積僅約20213.146平方米，建筑控制規(guī)模僅24255.775平方米，但最終卻由中弘以2.04億元的價格拿下，溢價率180%。資料顯示，該地塊屬性為A61機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。
房企聯(lián)合拿地漸成風潮
從昨日競拍方情況來看，房企抱團組成聯(lián)合體拍地似乎已經(jīng)成為一種潮流。《每日經(jīng)濟新聞》記者近期研究眾多上市房企2016年年報后發(fā)現(xiàn)，合作拿地甚至已寫入一些房企2017年獲取土地儲備的重要計劃之中。
而據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計，截至4月11日，北京年內(nèi)供應(yīng)的住宅類土地已達20宗。從已成交的7宗地看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平米。其中，限價商品房住宅為47.9萬平米，主要分布在房山、平谷、密云，公建面積17.5萬平米，這7宗住宅用地中自住房為22萬平米。7宗地合計有4宗為房企聯(lián)合體拿地，密云、房山、通州各有一宗地塊為企業(yè)獨立拿地。
針對房企組成聯(lián)合體拿地，嚴躍進表示，由于土地成本增加，企業(yè)聯(lián)合拿地會減少一定的風險。目前來看，北京供地還是會增加的，后續(xù)也會有很多企業(yè)符合拿地條件。昨日國開東方萬科聯(lián)合體以低溢價拿地，并不代表房企拿地壓力的減少。當然較低的溢價率也使得房企拍地的節(jié)奏相對加快。相對來說，此類土地交易的價格低于預(yù)期，充分說明當前北京土地監(jiān)管部門積極管控市場的決心。
對于采取聯(lián)合體方式拍地，北京萬科相關(guān)人士告訴記者，萬科在拿地上一直是比較開放的，此前已經(jīng)跟首開、國開、京投發(fā)展等有過合作。萬科2016年年報顯示，鑒于土地市場競爭激烈，將持續(xù)探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權(quán)收購、代建等確保以合理價格獲取土地資源，2016年萬科集團59.5%的新增項目是通過合作方式獲取。
值得一提的是，萬科2016年年報顯示，期內(nèi)集團實現(xiàn)營業(yè)收入2404.8億元，同比增長23%；歸屬凈利潤210.2億元，同比增長16%。其中，北京區(qū)域主營業(yè)務(wù)收入417.89萬元，收入占比達到17.85%，結(jié)算面積約414萬平方米，占比20.16%。
北京萬科前述相關(guān)人士表示，劉肖擔任北京萬科一把手之后，在拿地投資上很果敢，他推出了一個A計劃，也就是曼哈頓計劃，涉及像城改、收購、公開招拍掛等，但強調(diào)不拿地王，豐臺這塊地也在今年預(yù)期當中，與此前相比，目前拿地儲備屬于基本持平。
記者查閱萬科2016年年報發(fā)現(xiàn)，期內(nèi)萬科新增加開發(fā)項目173個，總建筑面積3157.3萬平方米，其中北京區(qū)域共新增7個項目，88.3%的新增項目位于一二線城市；而報告期末至該報告披露日(3月27日)，萬科新增開發(fā)項目36個，規(guī)劃建筑面積約438.9萬平方米，其中北京涉及2個，位于朝陽區(qū)和門頭溝區(qū)。
克而瑞地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，在2016年北京房企銷售金額排行榜中，萬科在北京市場銷售金額為248.52億元，銷售面積70.66萬平方米，均排名第三。
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