2017年悄然過半，因城施策、多端發(fā)力的樓市調(diào)控在各地的實踐探索中不斷演變。限貸、限購、限售等“減法”措施在需求端發(fā)酵的同時，近期，部分一二線城市頻頻在供給端做“加法”——加快新盤入市、增加土地供應(yīng)等，對平衡供需、穩(wěn)房價起到重要作用。
北京促在途項目入市 熱點城市或跟進
近日，北京市住建委發(fā)文提出，在做好房地產(chǎn)市場需求端調(diào)控的同時，將大力增加市場供應(yīng)放在非常顯著的位置。
3月起，北京市住建委全面啟動了“拿地未開工和開工未入市項目”協(xié)調(diào)推進工作，促進在途商品住宅項目盡早開工、入市。官方數(shù)據(jù)顯示，處在這兩個階段的房源分布在389個項目中，初步統(tǒng)計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。
“這是北京3·17系列‘減法’調(diào)控背景下，做的一個‘加法’操作，力圖從供給端出手調(diào)控?！敝性禺a(chǎn)首席分析師告訴記者。
同時，為進一步提高房屋供給轉(zhuǎn)化效率，讓清單項目盡早入市。北京市住建委6月27日發(fā)文稱，凡列入清單的商品住宅項目，開發(fā)企業(yè)取得一個施工許可后，可以對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。
“該舉措意在全面放寬預(yù)售，加快部分在途房源的供應(yīng)量?！痹摲治鰩熣f，之前的預(yù)售證政策是：申請預(yù)售許可時，施工進度要求地上規(guī)劃層數(shù)7層(含)以下的，要達到主體架構(gòu)封頂；8層(含)以上的，要達到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上。
除北京外，在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)有所動作的城市還包括沈陽和上海。
上海于近日出手規(guī)范預(yù)售價格，要求取得預(yù)售許可的商品住房項目，在10日內(nèi)公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋的價格。2016年8月，沈陽商品房預(yù)售許可審批縮短至8天，同時，信譽好的房企預(yù)售許可審批要件從10個減少至8個。
業(yè)內(nèi)人士對記者表示，目前針對供給效率施政的城市還不多，關(guān)鍵在于很多中小城市擔(dān)心庫存過剩問題，一旦放開預(yù)售，會增加項目建設(shè)風(fēng)險?！暗珶狳c城市房屋需求較高，資金到位可馬上開工，所以類似政策預(yù)計會在15個熱點城市推進。”
一二線城市加快供地節(jié)奏 補庫存
到底哪些城市需要補庫存呢？該人士認為，理論上，房屋存銷比低于12個月就需要補庫存。根據(jù)研究院70城庫存變動數(shù)據(jù)，5月份存銷比低于12月的城市就有35個，且不僅有北京、上海、廣州、南京、重慶等熱點一二線城市，還囊括九江、茂名、常德等三四線城市。
“一線和部分二線城市前期去庫存加快，未來隨著土地供應(yīng)的增加，補庫存需求上升。”中國銀行近日發(fā)布的經(jīng)濟金融展望報告建議，未來政策在抑制投機投資性需求的同時，應(yīng)注重發(fā)揮土地供應(yīng)、機制建設(shè)等供給手段的作用。
而從上半年一二線城市的土地供應(yīng)來看，供地節(jié)奏確實明顯加快。
中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300個城市共推出土地11481宗，同比減少10%，但一線城市較去年同期增供明顯。另外，土地出讓金(收金)排名前20城成交總額為8312億元，同比增加兩成。其中，北京半年度收金1006.2億元，已超去年全年；一線城市均有入榜，二線城市則是榜單主力，武漢、重慶、杭州收金過600億元入圍前五。
單看北京一地，數(shù)據(jù)變化更為明顯，半年供地數(shù)量已超去年全年。據(jù)某研究機構(gòu)市場研究院統(tǒng)計，上半年北京土地供應(yīng)達65宗，半年供應(yīng)量較2016年全年的44宗還多出了21宗。
“北京土地供應(yīng)量的增加是意料之中?！痹撗芯繖C構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)還指出，在供應(yīng)量加大之時，北京土地市場拍賣規(guī)則的創(chuàng)新，對穩(wěn)定地價起到重要作用。限房價、限地價，競企業(yè)自持商品住房面積比例，競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等成為北京土地拍賣的標(biāo)配。
在相關(guān)調(diào)控政策的作用下，一二線城市土地溢價率明顯下調(diào)。他說，武漢、北京、南京、合肥、天津、重慶、上海、蘇州等熱點城市在2017年上半年的土地溢價率，較2016年同期明顯降低。
自住房、公租房集中入市 穩(wěn)市場
作為樓市做“加法”的關(guān)鍵一環(huán)，自住房、公租房等保障性住房的建設(shè)，在平衡市場供需、保障居民“住有所居”等方面起著重要作用。
以北京為例，4月7日，北京首次發(fā)布未來五年住宅用地供應(yīng)計劃，在這個計劃中，未來五年北京供應(yīng)住宅用地將達6000公頃，其中自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬套自住房。
北京市住建委最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京保障房新開工37524套，完成年度5萬套建設(shè)籌集任務(wù)的75%；竣工65676套，完成年度6萬套任務(wù)的109%，其中公租房14159套、產(chǎn)權(quán)類保障房33686套、棚改安置房17831套。
不僅如此，4月推出的“新北京人”專項配租舉措，將有針對性的解決部分非京籍無房職工的居住需求，進而降低購房需求。
記者注意到，截至目前，北京已分兩批發(fā)布了專供“新北京人”的公租房房源，涵蓋燕保馬泉營家園、高米店家園和房山樂活雅苑3個項目至少360套房源。
除北京外，上海、廣西、沈陽等地也先后增加保障性住房供應(yīng)。3月，上海公布2017年公租房分配新指標(biāo)，將新增分配供應(yīng)公租房約1萬套，解決各類人才階段性居住困難；沈陽也新增租賃住房補貼5000戶，其中公租房租賃補貼4500戶；6月，廣西提出全年要完成公共租賃住房新增分配入住5.16萬套以上。
“從保障房的供給來看，一線城市在供應(yīng)目標(biāo)和供應(yīng)節(jié)奏上都表現(xiàn)不錯，住房保障工作完成情況較好?！鄙鲜鋈耸空J為，后續(xù)住房保障會在公租房建造基礎(chǔ)上，出現(xiàn)完全市場化運作的自持型住房，也算是供應(yīng)端調(diào)控的一個新現(xiàn)象。
今年4月，住建部也曾對公租房施工、投用做出指示，明確今年我國將加快公租房竣工和分配入住，年內(nèi)完成公租房新增分配200萬套。住建部副部長陸克華當(dāng)時表示，要繼續(xù)加大對公租房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度，確保被支持的公租房項目年底前達到交付使用條件。
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