今后，北京的“自住房”將被“共有產權住房”替代。昨日，北京市住建委就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》公開征求意見，今后新入市銷售的項目，包括目前尚未搖號的自住房項目，都將執行新的共有產權住房規定。但是，原有的自住房仍然執行老辦法。
共有產權住房的概念早已有之，2014年，住建部曾提出在北京等6城市試點共有產權住房，上海市目前已在保障房中實施共有產權制度。
所謂“共有產權住房”，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
根據征求意見稿，共有產權住房戶型以中小套型為主，套型設計功能布局合理，有效滿足居住需求。共有產權住房用地會在年度土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優先供應。
征求意見稿提出，各區政府應根據共有產權住房需求等情況合理安排用地，用于滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%，也就是說，和自住房一樣，共有產權住房也覆蓋到了“新北京人”。
此外，征求意見稿還提出，共有產權住房建設項目應根據城鄉規劃要求，結合城市功能定位和產業布局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡。
北京市住房保障專家組成員馬力說，所謂“共有產權住房”，簡單來說，就是一套房子由政府和購房人各持有一定比例的產權，那么購房人在購買時就可以支付較少房款，買下一套自住的房屋，這樣更有利于中低收入家庭解決住房問題。雖然政府也占有一定比例的產權，但如果購房人是自住的話，那么房屋的使用權是完全歸購房人的，確保了通過此套房屋來實現家庭自住目的。
馬力解釋說，如果該套房屋今后出租或出售，由于政府占有一定比例的產權，出租或出售都有諸多限定條件，這樣可以杜絕自住房的牟利空間。
■ 三問新政
1
誰有資格申購共有產權住房？
共有產權住房的申請條件和目前的自住房有很多差別，如單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。而自住房對單身申請人的年齡限定條件是年滿25周歲。
新規明確有住房轉出記錄的家庭不得申請，這意味著申請家庭如有房屋通過交易、贈與、法院判決轉出去的，一樣不能再申請。
另外，申請家庭如果承租公租房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購買共有產權住房的，應在購房合同網簽前書面承諾騰退所租住房屋。
征求意見稿規定，申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內不得再次申購共有產權住房。
對于弄虛作假者的處罰，共有產權住房比自住房更加嚴厲。征求意見稿提出，經查實，申請人不如實申報、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況；偽造或提供不真實相關證明材料；申請時書面承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房，在規定期限內拒不騰退的，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。
根據征求意見稿，購買共有產權住房的，購房人可以按照政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。也就是說，購買共有產權住房申請貸款，可以享受貸款針對政策房的優惠政策。
2
政府和購房人如何共享產權？
征求意見稿指出，購房人的產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。
簡單來說，就是看搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質普通商品住房價格，以這個價格來計算，共有產權房供地時定的價格占多大的比例，購房人的產權份額就占多大比例。
舉個例子，某個共有產權住房，供地時確定將來的銷售均價為3萬元/平方米，在搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質的普通商品住房價格是4萬元/平米的話，那么購房人占有的產權份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府占有的產權份額。
征求意見稿規定，共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委托房地產估價機構進行評估，并由住建委同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核后確定。評估及確定結果應面向社會公開。
當申請家庭選定了共有產權住房，夫妻雙方應共同與開發商、代持機構簽訂三方購房合同，作為購房家庭產權份額的共同共有人，未成年子女為同住人。
3
共有產權住房租售有何限制？
根據征求意見稿，已購共有產權住房用于出租的，所得租金收入按照購房人與代持機構所占房屋產權份額比例進行分配。以出租為例，購房人產權份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購房人拿到手的租金就應是3000元。
征求意見稿提出，購房人應在市級代持機構建立的網絡服務平臺發布房屋租賃信息，且優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。中介機構不得違規代理共有產權住房出售、出租等業務。
在出售方面，共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住建委（房管局）提交申請，由代持機構回購。回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。回購的房屋繼續作為共有產權住房使用。共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。
對于共有產權住房購買和再上市時的稅費問題，購房人則是只負擔其產權份額比例的稅款。
申請條件
1.已婚家庭，申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。
2.單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。
3.申請家庭應符合本市住房限購條件。
4.申請家庭成員名下均無住房。
不得申請
1.申請家庭已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協議的。也就是說已經有房的家庭。
2.申請家庭有住房轉出記錄的。
3.有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。
4.申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建筑物、構筑物或設施等拆除的。
申購流程
1.網上公告。開發商取得項目規劃方案復函后，向項目所在區住建委（房管局）提交開通網上申購的申請，經審核批準后準予開通網上申購并發布項目公告，網上申購期限不少于15日。
2.網上申請。符合條件的家庭，可在共有產權住房項目開通網上申購期間內登錄區住建委（房管局）官方網站提出項目購房申請，在線填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，并按照規定的條件和項目公告，準備相關證明材料。
3.聯網審核。市住建委會同公安、地稅、社保、民政、不動產登記等部門在申購期結束后20個工作日內，通過本市共有產權住房資格審核系統對申請家庭的購房資格進行審核，區住建委（房管局）對申請家庭在本區就業等情況進行審核。經審核通過的家庭，可取得申請編碼。
4.搖號配售。由區住建委（房管局）監督指導開發商開展搖號配售。分為公布搖號名單、搖號配售、順序選房、購房確認等步驟。區住建委（房管局）應按照職住平衡、家庭人口等因素進行優先次序分組，確定搖號家庭名單，并在其官方網站面向社會公示。也就是說，共有產權也會有優先組的區別，哪類家庭優先，是由區里來確定并分組。
再上市流程
1.購房人向原分配區住建委（房管局）提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機構可優先購買。
2.代持機構放棄優先購買權的，購房人可在代持機構建立的網絡服務平臺發布轉讓所購房屋產權份額信息，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。
3.共有產權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。購房人和代持機構按照所占產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。
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