伴隨熱點城市房貸政策收緊，炒房模式也在發生變化。記者了解到，借“高評”提高房貸金額減輕首付壓力甚至實現“零首付”的做法越來越難操作，當前“高評”空間大幅壓縮，大部分房屋評估值只能做到與成交價持平，少數有“門路”中介才能做到在成交價上上浮1-2成。
在這種情況下，民間貸款公司“接棒”首付貸的跡象日趨明顯。多家中介機構人士告訴記者，由于“高評”越來越難覆蓋首付的資金缺口，更多購房者選擇向貸款公司借款，目前日借款利率最高可達萬分之五。
“高評”空間壓縮
記者在深圳地區走訪發現，包括中行、建行、農行、招行等多家銀行已將首套房房貸利率在基準之上上調10%。信貸人員普遍反映，目前房貸額度緊張，放款周期難以確定。
房貸收緊下，傳統炒房模式漸難以成行。一位房地產專業人士告訴記者，以往按揭中介常常會做高房屋評估價，通過這種方式提高貸款金額，填補首付資金缺口甚至實現“零首付”。“比如原評估價是300萬，首付90萬，可貸210萬。現在把評估價做到350萬，可以貸到245萬，多貸的35萬就可以充當首付。”
業內人士透露，現在這類“高評”越來越難做，不敢像以往那樣大幅提高房屋評估價。“一是審核趨嚴，隨著銀行房貸業務減少，單個項目被抽中檢查概率越來越高；二是很多銀行不再看漲房地產市場，評估價過高會加大回款風險。另外，做高評估價后首付資金多從銀行出，現在放款時間一再拉長，一些急用錢的業主不愿意配合買方操作。”深圳一家中介機構告訴記者。
深圳某房地產中介人士告訴記者，還可做到“零首付”的房子，房源非常緊俏。“評估價多數會跟地段掛鉤，要不就是小區地段較好，房子因為自身屬性不佳導致成交價格偏低，要不就是業主著急出手，壓低價格，才會導致實際成交價遠低于評估價，但這兩類房子都很難找。”
貸款公司“接棒”首付貸
“高評”逐漸退場，民間貸款公司“接棒”提供首付貸的跡象日趨明顯。
“在我們這里買房子，除了可以幫你會找關系做高評估價外，還能找外部貸款公司提供首付貸。只要征信和銀行流水符合要求，別說一套房的三成首付，二套房的首付也能貸。”記者就“首付資金不夠買房”咨詢了某中介機構，其工作人員回應道。
深圳某房地產置業顧問向記者證實，如果購房者湊不夠首付，很多中介都會提供“高評”和外部貸款服務。“‘高評’空間下來了，一些投機性買家的首付款缺口補不上，會較大程度催生外部貸款的需求。成交之后，也可以通過房屋抵押貸款還掉一部分借貸資金。”
上述房地產中介告訴記者，最近成交的項目中，大部分購房者都通過中介從外部機構貸款。“一部分是首付不夠而選擇借款，也有部分是因為銀行放款時間越來越長，需要3到4個月錢才能下來，業主等不及就先借錢應急。”
上述房地產專業人士告訴記者，房地產中介對接的貸款公司越來越專業，流程越來越銀行化，要查征信，看工資流水，金額較大還要提供資產證明。“利率肯 定比銀行高很多，操作上一般是先息后本，成交后先付利息，再在1到24個月內還清本金，”該專業人士指出，“如果是一個月還本付息的短期周轉，利率非常 高，日借款利率最高可達萬分之五。”
嚴厲打擊違規貸款
專家指出，房貸政策趨緊會加大投機性購房者的首付資金缺口，部分小貸公司正是瞄準這類市場機會，積極融資再放貸給這部分購房者。這類融資違反了購房的基本政策，是高杠桿模式的體現，類似資金補給方式應被叫停。
專家指出，目前部分違規貸款主要分兩種。第一種是一些小貸公司提供的服務，這種利息較高。第二種是開發商墊資，實際上也是一種促銷型的貸款方式，嚴格來說也是違規的。
“小貸公司的資金來源主要是民間資金，很多互聯網金融平臺提供高回報收益吸引散戶追加投資，再把資金轉貸給購房者，這類做法需要進行管制。”專家表示。
“進入房地產市場的民間資金也有部分來自傳統實體經濟經營者。經濟轉型升級過程中，有相當部分傳統產業面臨轉型陣痛，原有的實體經濟做不下去，又缺乏介入 高新技術產業的能力。這種情況下，這些傳統實體經營者有較大意愿將資金投入到房地產市場。”暨南大學管理學院胡剛教授指出。
胡剛指出，通過外部貸款機構籌借首付資金的購房者主要還是以炒房為主，預期房價未來會持續上漲，因此借道首付貸進行投資類購房，這種做法國家明令禁止。
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