與其用“寒潮”來描述剛剛過去的黃金周樓市，不如用“從容”二字更為妥帖，因為當人們將更多的注意力從房子身上解脫出來，轉向家庭休閑和旅游上，就已經(jīng)在很大程度上佐證了買房這件曾經(jīng)折磨許多人神經(jīng)的頭等大事，已經(jīng)逐漸變得不那么重要。
機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周期間，不少一二線熱點城市，樓市成交量創(chuàng)下2014年以來新低，尤其部分大城市簽約量同比跌幅過半。
與此相對應的是，全國出游人數(shù)創(chuàng)歷史新高。國家旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本次假日期間，全國共接待國內(nèi)游客7.05億人次，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入5836億元，按可比口徑前7天與2016年同比計算，分別增長11.9%和13.9%。
樓市清淡，旅游火熱。新一輪樓市調控一周年之際，市場格局已然發(fā)生根本改變?！胺孔硬皇怯脕沓吹摹?，這一正確的住房消費觀念已悄然浸入人們的認知深處。
樓市調控長期化
從中央到各級省市，從一線城市到二三線城市甚至四線城市，全國樓市不斷回歸平穩(wěn)，而由于過去一年的合理管制，讓樓市出現(xiàn)了悄然變化。
第一財經(jīng)記者注意到，調控政策效能從短期逐漸向中長期過渡。從2016年底開始，中央已多次強調“住炒原則”，強調住房要回歸居住屬性，為樓市發(fā)展定調。
以時間為主線溯源，2016年國慶前后，北京、深圳等一線城市率先出臺新政，此后多個環(huán)一線的二三線城市跟進，開啟了全國樓市調控的大潮；其后，2017年2月末開始，調控再次出手，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多個市、區(qū)相繼出臺或升級限購、限貸政策。
此兩個階段的調控政策仍以限購、限貸、限價為主，主要從需求端作出要求和引導。
3月廈門開啟“限售”先例，針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房的需取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易，意味著國內(nèi)樓市進入限售時期。第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前全國已有近50個城市陸續(xù)加入限售陣營，而三亞和石家莊的5年限售期是最長期限。
除了限售外，幾乎同步，多個城市也制定了對商業(yè)項目的限制政策。從北京開始，今年4月，北京相關部門發(fā)布商業(yè)辦公類項目、產(chǎn)業(yè)類項目管理的通知，嚴禁擅自改變項目規(guī)劃用途作為居住使用，未經(jīng)批準不得轉讓和分割銷售。隨后，廣州、上海、深圳、南京、成都等城市也相繼發(fā)文清理整頓商辦類項目。
限商的目的是讓住房回歸居住屬性、讓非居住用途的土地項目回歸產(chǎn)業(yè)的屬性，打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機行為。
穆迪副總裁、高級信用評級主任曾啟賢表示，繼6月和7月中國4 個一線城市住宅價格環(huán)比連續(xù)兩個月持平后，8月份一線城市房價環(huán)比下跌0.3%，這也是國內(nèi)一線城市房價在2017年首度出現(xiàn)下跌?！坝捎诂F(xiàn)有調控政策放寬的可能性不大，未來6~12個月一二線城市的房價有望停止上漲。”
盡管限購、限貸、限價、限售、限商“五限”已齊，但這并非調控的重點。政府的思路不只在“限”字訣，種種跡象顯示，長效機制正在醞釀，住房租賃市場是突破口之一。
7月18日，國家九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出加快住房租賃市場的發(fā)展，建立購租并舉的多層次住房制度。目前深圳、廣州、佛山等多城市已出臺相應的實施方案。
可以預見，長效政策不斷出臺，將帶來樓市的長期穩(wěn)定。
市場不斷降溫
對樓市而言，剛過去的國慶黃金周（10月1日～8日）是近年來最清淡的一個長假。權威機構數(shù)據(jù)顯示，其所監(jiān)測的33個重點監(jiān)測城市成交表現(xiàn)極度低迷，成交量同比下降63%。其中，六成以上的城市成交量同比腰斬，同比跌幅在90%以上的城市不在少數(shù)，并且包括熱點一、二線城市。
10月初，記者走訪上海幾家中介門店發(fā)現(xiàn)，之前門庭若市場面早已沒有，幾乎沒有人在門店問詢。很多中介紛紛跑到街頭，不斷散發(fā)傳單。一年多前，這些業(yè)務人員每天都在不停接待客戶，忙得不亦樂乎。
在上海普陀區(qū)的中介門店，很多房產(chǎn)中介都在互相聊天?！拔覀冎坝?0個同事，現(xiàn)在只有8個了，客戶都持觀望情緒，房子很難成交?！币晃恢薪殚T店經(jīng)理告訴記者。
上海中原地產(chǎn)多家門店反映，十一長假期間來客量比平時減少三成左右，和去年同期相比減少大約七成。
深圳中原研究院指出，房地產(chǎn)調控收緊已持續(xù)一年，從“五限”到租售同權、購租并舉再到如對金融風險的把控，房地產(chǎn)調控已從供給層面的管控轉向加大市民投資成本，壓縮獲利空間。
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的8月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15個熱點一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平，首次出現(xiàn)全部停漲。這被業(yè)界視作房地產(chǎn)市場的拐點。
在南京，很多售樓處已經(jīng)非常冷清，9月的一天，記者來到南京某個售樓處發(fā)現(xiàn)，除了記者基本沒有其他購房者，和之前熙熙攘攘的情況差別明顯。
“我們的樓盤之前是南京的黃金樓盤，但從最近的一次開盤看，我們沒有實現(xiàn)100%去化，購房者的觀望心情明顯濃重，我們也感受到了房子越來越難賣。”一位南京開發(fā)商城市總經(jīng)理告訴記者。
“今年3月我們推了250套房源，大概有1200組客戶希望購買;最近我們還準備推500套房源，目前意向客戶不到600組。大家對今年的市場都不樂觀?！币幻麖B門開發(fā)商人士告訴記者。
從開發(fā)商看，部分廈門開發(fā)商也開始準備以價換量。“之前不打算推那么多貨值，但是擔心后面更難賣，所以提前準備出貨了。廈門很多項目開盤去化也只有50%～60%?！鄙鲜鲩_發(fā)商人士告訴記者。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，遇假期成交下滑是慣例，從今年整體市場表現(xiàn)來看政策一直從緊，成交一直在低位運行，加之此前一些假日成交都比去年同期有不同程度縮水，已經(jīng)有所“預示”。從外部環(huán)境來看，今年9月底不少城市再度掀起一輪調控潮，不排除對心理造成一定影響。
業(yè)內(nèi)權威人士認為，目前政策仍在持續(xù)收緊，樓市成交“量縮”階段還沒有結束，估計要持續(xù)到明年，成交量才會慢慢筑底。成交量持續(xù)低迷后，成交價格就會出現(xiàn)下跌，目前部分城市已經(jīng)開始跌價。如北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈價格微跌狀態(tài)，預計二手房成交價格下跌的城市數(shù)量還會進一步增加。
購房熱情減退
樓市降溫的同時，購房者的購房熱情也開始逐漸降溫。
今年4月，雷銘華（化名）拿到自己房子的鑰匙的時候總算長長舒了一口氣，從去年開始，楊華經(jīng)歷了樓市一度的火爆，以及調控后的不斷平穩(wěn)，見證了市場從熱到淡的全過程。他很慶幸，自己當時沒有在樓市最火的時候入手，在一個比較平穩(wěn)的環(huán)境完成了自己的置換。
在上海某家股份制銀行工作的雷銘華是一名80后，幾年前隨著孩子的出生開始讓他逐漸有了置換房子的需求，他希望把自己的小房子置換成相對市區(qū)的房子。
“1月開始看的，本身想看看1000萬左右能在市中心買到什么樣的房，我?guī)讉€月下來大概看了10多套，我感覺每一套都有可以議價的空間，相對給我的決策時間還是比較充裕的?！崩足懭A說。
他對自己買的房子還是非常滿意，自從去年樓市調控以后，市場逐漸平穩(wěn)，他發(fā)現(xiàn)市場可以選擇的房源越來越多，房東的價格也很穩(wěn)定。
“之前火爆的時候我沒想到換房，覺得自己預算有限，好的房子2～3個人搶就容易跳價，我沒任何競爭力?！?/p>
今年以來，很多購房者都和雷銘華感受一樣，發(fā)現(xiàn)市場逐漸回歸冷靜，之前的炒房客也開始慢慢退出市場，真正的剛需購房者開始享受到了平穩(wěn)市場的紅利?！盎緵]有人搶房，可以選擇的面很大，我的內(nèi)心也不會那么焦慮，真正買到了適合自己的房子?！崩足懭A說。
考慮到租房的政策越來越完善，很多90后也逐漸開始選擇先租房的生活。
“在一線城市工作很不容易，一開始我們都是考慮租房，之前的租房政策并不利于租客，現(xiàn)在越來越多長租公寓以及租房政策出臺，我感覺我們的保障越來越完善?！币晃辉谏虾９ぷ鞯?0后沈偉告訴記者。
無論是開發(fā)商還是房產(chǎn)中介，都感受到了購房者的觀望情緒?！岸荚诘戎祪r，大家都不著急了?！币晃婚_發(fā)商人士告訴記者。
“周圍很多朋友都租房子，一開始工作買房本身就不現(xiàn)實，如今租賃有保障本身就是好事?！鄙騻フf。
多位受訪者對第一財經(jīng)表示，相比過往利用國慶長假看房買房，今年更愿意把時間花在和家人朋友旅游上。深圳一名握有足夠現(xiàn)金在手的購房者稱，“首付的錢家里已經(jīng)準備好了，但現(xiàn)在銀行放款很慢利息也高，我把握不好現(xiàn)在是不是合適的購房時機，索性再等等看?！?/p>
此時購房者的觀望情緒和一年前高點時期全民爭當接盤俠的狀況相比，是一根繩子牽引下的兩個方向。其本質是市場環(huán)境嬗變帶來的購房心理改變。
房企或啟動年底沖刺
記者注意到，今年以來，由三四線城市帶動，全國范圍內(nèi)，一二季度成績相當不俗，帶動了開發(fā)商在上半年規(guī)模再創(chuàng)下新高。正是有上半年的鋪墊，截至今年前三季度，主流開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)依然飄紅。
據(jù)權威機構統(tǒng)計，截至2017年三季度末，突破千億規(guī)模的房企已達11家。由于入圍的企業(yè)變多，前千億陣營中，也有了更細致的分化。
3000億房企中，碧桂園今年前三季度的銷售規(guī)模已突破4000億元，萬科地產(chǎn)和中國恒大的業(yè)績也分別達到了3947.8億元和3658.8億元。
而截至三季度末，保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股的銷售業(yè)績都已達到2000億規(guī)模，而中海地產(chǎn)、龍湖、金地、華夏幸福、華潤置地截至三季度末都已超千億。
第四季度將成為全年關鍵節(jié)點。作為傳統(tǒng)購房旺季，金九銀十向來是房企下半年沖銷售任務的絕佳時刻，但今年不同于往年。
以深圳為例，9月新房供應驟減，批售2.7萬平方米，推售12.4萬平方米，環(huán)比分別下跌96%和86%。至于成交，9月一手住宅的成交均價為54314元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，成交套數(shù)環(huán)比上漲37.5%至2728套。二手方面，成交量價保持平穩(wěn)。
盡管深圳9月一手住宅成交量環(huán)比有較大幅度上升，但是從價格、批售情況以及二手成交的量價來看，這個金九成色依然不足。而由于國慶開場冷淡，銀十的市場變現(xiàn)并不為業(yè)內(nèi)看好。
金九成色不足，銀十開場冷淡，不只深圳，這也是其他一線城市的普遍表現(xiàn)。假如降溫情緒進一步從一二線城市傳導到當前的成交主力三四線城市，房企的第四季度的經(jīng)營推售將倍感壓力。
由于行業(yè)集中化，房企對市場份額的競爭將越來越激烈。上述分別已破4000億、3000億、2000億和千億的十余家房企，能否從4000億到5000億、3000億到4000億如此類推，更上一個臺階將取決于第四季度的表現(xiàn)。
此外，目前綠城、招商蛇口、新城控股、旭輝等多家房企距離千億僅一步之遙，假如四季度銷售出色，年末將有望進入千億陣營。
第四季度通常是房企走量沖業(yè)績的關鍵時刻，在距離年度銷售目標較遠、資金回籠壓力增加的情況下，不排除房企以價換量。
事實上，開發(fā)商的一些經(jīng)營指標已經(jīng)能夠透露出些許端倪。以標桿房企萬科的月度銷售數(shù)據(jù)為例，該公司今年2月的銷售均價達到了歷史的高點1.63萬元/平方米，而剛過去的9月，萬科最新的銷售均價為1.46萬元/平方米，而8月份還創(chuàng)下年內(nèi)最低均價13523.2元/平方米，跌幅接近20%。
雖然單一開發(fā)商的月度銷售均價存在產(chǎn)品結構性方面的差異，但作為市場份額較大且全國一二三線城市布局均衡的企業(yè)，萬科的月度成交均價在今年以來的下滑趨勢已是客觀事實。
另外值得關注的是，雖然不少公司前三季度銷售總額創(chuàng)下同比新高，但更多公司的前三季度銷售達成率并不理想。例如一家華南上市房企剛剛披露的前三季度合同銷售額約為260億，平均每月銷售量在28億左右。但該公司今年目標接近400億，這意味著該公司需要在最后三個月實現(xiàn)單月銷售45億以上的業(yè)績，方可完成年度目標。在國慶黃金周開局不利的情況下，其四季度銷售壓力可見一斑。
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