以租代售”涉違規(guī) 是不是企業(yè)最后一次擦邊球
最近，兩個(gè)涉嫌“以租代售”的樓盤引發(fā)關(guān)注。
一是位于北京的“中國鐵建理想家”被媒體爆出“企業(yè)自持商品房租金一次付10年，押金付20年”;二是位于深圳的中興通訊股份有限公司建設(shè)的中興人才公寓涉嫌違規(guī)租售。
北京市住建委和深圳市住建局分別展開調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，前者未存在實(shí)際銷售行為，但存在客服人員表述不當(dāng)?shù)那闆r;后者違規(guī)租售情況基本屬實(shí)，被要求整改。
2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出在大中城市加快發(fā)展住房租賃市場。“租”是補(bǔ)上我國住房市場短板的重要功課，租購并舉是健全房地產(chǎn)市場的重要舉措。
但在租房成為讓人安心的生活方式之前，還有不少問題亟待解決。
這不會(huì)是最后一次企業(yè)試圖打擦邊球
北京市住建委的公告顯示，中國鐵建理想家的開發(fā)企業(yè)北京欣達(dá)置業(yè)有限公司表示，目前項(xiàng)目運(yùn)營方案尚未確定，租賃價(jià)格、繳納方式和押金數(shù)額等事宜也未明確。客服人員對(duì)押金和租賃信息表述不當(dāng)。北京市住建委已要求企業(yè)進(jìn)行全面自查和整改，并按照《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》要求，單次出租租期不得超過10年，不得銷售。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)秘書長趙秀池告訴中國青年報(bào)·中青在線記者，一般租賃市場的習(xí)慣是押一付三，按照企業(yè)自持商品房的相關(guān)規(guī)定，要求租賃合同不能超過10年。10年租賃合同沒有問題，但是收取20年押金有點(diǎn)離譜。等于需要付30年的房租，租用10年。顯然以租代售痕跡明顯。但目前法律法規(guī)上沒有對(duì)押金的具體規(guī)定。
趙秀池指出，從收益角度來說，企業(yè)也不可能真的實(shí)行這樣的方案。趙秀池算了一筆賬：100平方米住房，按5000元/月房租計(jì)算，一次性支付30年租金的資金為180萬元。而這筆錢如果放在銀行里，按4%利率計(jì)算，每年的利息為7.2萬元，即每月6000元，不僅可支付5000元房租，還可剩余1000元。這筆賬人人會(huì)算，如果是這樣，誰還愿意一次性交租金租房?錢存銀行更劃算。
但如果按照市場通行的做法和價(jià)格收取租金，企業(yè)又很難賺錢。由是參與建設(shè)租房項(xiàng)目的企業(yè)很可能面臨“租金低了不賺錢甚至賠錢，租金高了市場不認(rèn)可”的困局。那么企業(yè)為何要做賠本買賣呢?
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志直言，現(xiàn)在有些房產(chǎn)商參與租房項(xiàng)目并非是完全自愿參與。今年北京市出讓的土地中，有兩塊分別被萬科、萬科&住總拍得，都屬位于海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)地塊，屬于100%企業(yè)自持地塊。在同一位置由首創(chuàng)&中糧&天恒聯(lián)合體拍得的土地，出讓條件為商品住房自持比例100%，商辦部分自持比例為10%。
中國鐵建理想家位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街的地塊就屬于二類居住用地，出讓條件為企業(yè)自持商品住房面積為該宗居住用途建筑面積的100%——即企業(yè)必須全部持有該地塊，無權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。
這四宗地塊是北京市規(guī)劃國土委采取“限房價(jià)、競地價(jià)”方式出讓的。競買規(guī)則顯示，地塊被設(shè)定土地上限價(jià)格，當(dāng)企業(yè)競買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，更高報(bào)價(jià)則不被接受，而是在此價(jià)格基礎(chǔ)上，通過對(duì)企業(yè)自持商品住房面積的競報(bào)確定競得人。再根據(jù)競買規(guī)則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的投報(bào)程序。
鄧浩志說，競買時(shí)比拼自持商品住房面積——即“競自持”方式，決定了開發(fā)商為了拿到地塊，不得不用100%的自持率，做自持的租房項(xiàng)目。在目前市場環(huán)境下，自持經(jīng)營最多只能保本，管理不好還會(huì)虧本。
“我可以比較肯定的是，這些企業(yè)在經(jīng)營初期看不到盈利的可能，也不知道盈利的方式在哪里。”鄧浩志說，企業(yè)如果通過租房實(shí)現(xiàn)盈利，意味著租金要大幅上漲，而這與發(fā)展市場、解決夾心階層居住的目的又是矛盾的。如何既能保證租賃者有穩(wěn)定的租金和居住環(huán)境，又能保證投資者的收益和積極性，需要想到新的解決之道。
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