2017年即將過(guò)去，2018年樓市的調(diào)控政策成為大眾關(guān)注話題。目前來(lái)看，政策放松的可能性并不大。12月23日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，明年將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。
其實(shí)，從2017年開(kāi)始，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，房?jī)r(jià)結(jié)束了快速上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步放緩。在“房住不炒”精神的指引下，2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從？市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院和鏈家研究院都接受了北京青年報(bào)記者的采訪，針對(duì)樓市下一步走向發(fā)表了自己的意見(jiàn)。比較統(tǒng)一的是，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，2017年將成為“超級(jí)繁榮期”的尾巴，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控壓力下預(yù)計(jì)總體將保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。
政策：松動(dòng)幾無(wú)可能
樓市從熱到冷最關(guān)鍵的因素就是一系列調(diào)控的組合拳，需求端的限購(gòu)、供應(yīng)端的嚴(yán)控商辦、信貸端的去杠桿等等，一系列的手段讓樓市迅速降溫。但同時(shí)由于曾經(jīng)樓市調(diào)控出現(xiàn)過(guò)先緊后松的情況，因此，這次調(diào)控政策能堅(jiān)持多長(zhǎng)時(shí)間成了購(gòu)房人普遍關(guān)心的話題。
對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院分析師對(duì)北青報(bào)記者表示，短時(shí)間內(nèi)，將無(wú)法看到政策的松動(dòng)。監(jiān)管層已經(jīng)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，此次的樓市調(diào)控將建立長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場(chǎng)中長(zhǎng)期運(yùn)行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不會(huì)放松。
另外，未來(lái)樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一明確的主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期。
鏈家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，年末中央政治局會(huì)議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強(qiáng)和改善民生，要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。明年將是長(zhǎng)效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。樓市政策不存在放松的可能。不過(guò)他同時(shí)也表示，由于現(xiàn)在北京等一線城市的政策已經(jīng)十分嚴(yán)厲，因此政策大幅加碼的可能性也不大。預(yù)計(jì)明年調(diào)控政策將以維持穩(wěn)定為主。
新房：投資增速進(jìn)一步下滑
對(duì)于明年的新房市場(chǎng)走向，中國(guó)指數(shù)研究院的市場(chǎng)分析師告訴北青報(bào)記者，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開(kāi)工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。
“2018年新房投資增速將進(jìn)一步下滑”的觀點(diǎn)楊現(xiàn)領(lǐng)也表示認(rèn)同，他認(rèn)為，除了貨幣信貸政策的收緊之外，新房投資增速的進(jìn)一步下滑還在于棚改貨幣化的支撐力量弱化，以及房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴(yán)格受限、融資成本上升等方面。棚改由過(guò)去年均600萬(wàn)套減少到500萬(wàn)套，對(duì)銷售的拉動(dòng)作用逐步減弱。
具體來(lái)看，2018年，不同城市的走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生明顯的差異。其中，一線城市的成交量可能會(huì)有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場(chǎng)成交量明顯低于正常水平。以北京為例，調(diào)控后北京全市月均成交量處在1萬(wàn)套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多，市場(chǎng)會(huì)小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復(fù)，但房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)。
信貸：個(gè)貸交易持續(xù)下滑50% 杠桿買房門檻增高
眾所周知，信貸一向是決定樓市冷暖的重要指標(biāo)。“在沒(méi)有加杠桿的情況下，房地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力將回歸基本面?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。
事實(shí)上，受全年信貸政策從緊的影響，2017年個(gè)貸市場(chǎng)成交量表現(xiàn)不佳。據(jù)“賺賺金融”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年京個(gè)貸市場(chǎng)全年交易量同比去年下跌近50%左右。在全年整體交易量中，從二季度開(kāi)始成交量的下滑尤為明顯，主要是源于上半年“3.17”政策對(duì)購(gòu)房人心理造成了較大影響，導(dǎo)致了成交量的下跌。
通過(guò)2017年1-12月全年個(gè)貸市場(chǎng)成交量的走勢(shì)圖可以看出，全年的走勢(shì)皆呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)?！百嵸嵔鹑凇逼放七\(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)吳昊表示， 今年銀行首套與二套房的利率紛紛取消了折扣優(yōu)惠。自從5月份開(kāi)始，二套房利率調(diào)整為上浮20%，而下半年從9月開(kāi)始，首套房利率陸續(xù)調(diào)整為基準(zhǔn)或上浮5%，首套與二套利率的雙重上浮，都為購(gòu)房人買房增加了不少壓力。
除此之外，由于今年銀行按額度配比發(fā)放貸款，因此在整體信貸政策趨緊的情況下，銀行貸款發(fā)放的整體水平便較為緩慢。尤其是進(jìn)入三季度和四季度后，各家銀行的放款更是異常緩慢，而且貸款審批和辦理的審查也比往年更為嚴(yán)格。這些都導(dǎo)致了個(gè)人住房貸款交易量的持續(xù)下滑。不過(guò)吳昊預(yù)計(jì)，明年購(gòu)房人對(duì)于房?jī)r(jià)及二手房市場(chǎng)的觀望心態(tài)或?qū)⒅饾u松弛，因此成交量可能出現(xiàn)穩(wěn)步回升的趨勢(shì)。
市場(chǎng)：2018年整體樓市將下行
對(duì)于2018年的整體樓市走向，中國(guó)指數(shù)研究院分析師表示，總體來(lái)看，本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)將下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%，其中一線城市的銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫(kù)存后也將隨著二線城市面臨市場(chǎng)下行的壓力。
鑒于一二線城市銷售回落，房企新開(kāi)工意愿不足，將使全國(guó)新開(kāi)工增長(zhǎng)受限，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工的增幅會(huì)維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開(kāi)工增速放緩的影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，范圍在5.1%~7.1%之間。價(jià)格受到銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。
2017年月均新盤數(shù)量不足10個(gè) 3季度后各類住宅項(xiàng)目有望入市
元月僅5個(gè)項(xiàng)目入市 2018住宅供應(yīng)多元化
按照慣例，辭舊迎新的1月都是樓市銷售淡季，北京青年報(bào)記者從亞豪機(jī)構(gòu)了解到，2018年1月北京住宅市場(chǎng)將有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，新盤數(shù)量再次下滑到10個(gè)以下。業(yè)內(nèi)人士分析，受信貸收緊、購(gòu)房者觀望等因素影響，年末樓市驟然冷清，因此開(kāi)發(fā)商紛紛選擇暫緩入市，預(yù)計(jì)春節(jié)前樓市將維持低迷走勢(shì)，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降。
元月新盤只有5個(gè) 開(kāi)發(fā)商選擇觀望
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有5個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括金樾和著、御景濕地及永泰·西山御園3個(gè)純新盤，以及璽萌壹號(hào)院、北京城建·北京合院兩個(gè)老項(xiàng)目后期。
對(duì)于元月市場(chǎng)新盤數(shù)量的驟減，大興區(qū)某樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向北青報(bào)記者透露了他的看法，一方面，在調(diào)控政策落地以來(lái)，新房市場(chǎng)更加“接地氣”，產(chǎn)品和價(jià)位都較為貼近購(gòu)房者的置業(yè)需求和能力，開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)盤也更加謹(jǐn)慎；另一方面，快過(guò)年了，開(kāi)發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)的任務(wù)已經(jīng)在12月份完成了，不用再刻意追求銷售額，因此明年1月不會(huì)策劃推新、促銷等活動(dòng)。
上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，臨近春節(jié)，到訪購(gòu)房人成交的可能性不大，真正做出決定還要等過(guò)了年?！耙虼?，公司在春節(jié)期間主要是蓄客，開(kāi)盤推新房源要等明年3月之后了?！?/p>
值得關(guān)注的是，不僅是新盤供應(yīng)有限，不少在售項(xiàng)目都出現(xiàn)了去化困難的現(xiàn)象，其中不乏之前熱銷的樓盤。亦莊某在售老項(xiàng)目，多次成為當(dāng)?shù)氐臒徜N盤，但新推出的一期三居室房源，在北京市住建委網(wǎng)站上的成交記錄卻只有幾套。據(jù)北青報(bào)記者了解，這與該盤的定價(jià)策略有關(guān)。今年8月份該項(xiàng)目推出的四居室房源報(bào)價(jià)在6.5萬(wàn)元/平方米左右，而此次開(kāi)盤房源報(bào)價(jià)則為6.8萬(wàn)元/平方米?！澳壳笆袌?chǎng)上賣得好的房源都是低于市場(chǎng)價(jià)開(kāi)盤的，如果一二手房?jī)r(jià)格倒掛，可能就要排隊(duì)搶房了。像不久前開(kāi)盤銷售了12個(gè)億的首開(kāi)·熙悅安郡，就采取了低調(diào)的策略，定價(jià)低于周邊的在售住宅1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米。而價(jià)格不降反升的項(xiàng)目，恐怕就沒(méi)那么容易去化了。” 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是市場(chǎng)降溫的跡象，也說(shuō)明目前市場(chǎng)趨于理性，“買漲不買跌”的投資邏輯開(kāi)始淡化。
成交數(shù)據(jù)顯示，新房交易量再次跌入谷底。上周（12月18日-12月24日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽665套，環(huán)比第50周減少374套，下降36%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便有項(xiàng)目趕在年底前沖刺入市，但預(yù)計(jì)去化效果也不會(huì)太理想。
三個(gè)原因?qū)е滦卤P供應(yīng)不足
成交的不理想，也導(dǎo)致了新盤的入市態(tài)度很不積極。1月份只有5個(gè)新盤，也延續(xù)了2017年供應(yīng)端的低迷態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，2017年北京商品住宅市場(chǎng)僅有118個(gè)（次）項(xiàng)目入市，同比減少162個(gè)，新增供應(yīng)19132套，同比減少127%。而月均入市量?jī)H不到10個(gè)。
究其原因，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，一方面是由于北京住宅土地供應(yīng)的逐年減少，2015年和2016年兩年時(shí)間，北京僅出讓65宗住宅用地，甚至比2013年一年的土地交易量還要低，因此令2017年商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了“無(wú)米下炊”的尷尬局面，同時(shí)還帶來(lái)了地價(jià)高企等市場(chǎng)現(xiàn)狀。
第二個(gè)原因是因?yàn)樯剔k類產(chǎn)品在2017年被明確限制，導(dǎo)致缺少了大量的類住宅產(chǎn)品。要知道，在2016年里，不限購(gòu)的商辦類產(chǎn)品一度備受追捧，曾出現(xiàn)與純商品住宅兩分天下的局面。但好景不長(zhǎng)，隨著這類違規(guī)產(chǎn)品被限制，新房供應(yīng)出現(xiàn)腰斬。
最后，導(dǎo)致新盤供應(yīng)始終無(wú)法突破的最直接原因，就是自2016年年底開(kāi)始執(zhí)行的高價(jià)項(xiàng)目取證受限，并且在2017年里，不僅是高價(jià)盤，一些高于區(qū)域價(jià)格的新盤也被限制入市，要求價(jià)格達(dá)到合理價(jià)位才會(huì)批證入市。這就導(dǎo)致很多受困于高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商不愿意主動(dòng)入市，也很難獲得入市許可。正是這三方面的原因使得今年北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)跌至歷史新低點(diǎn)，并且這種低迷的供應(yīng)勢(shì)頭正在向2018年蔓延。
明年3月份供應(yīng)季將重啟新盤供應(yīng)多元化
不僅是1月份入市項(xiàng)目有限，供應(yīng)端的低潮很可能延續(xù)至春節(jié)假期的2月份。郭毅表示，預(yù)計(jì)2018年北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)季也將在3月份開(kāi)始重啟。而這輪重啟也將一掃2017年的低迷頹勢(shì)，進(jìn)入新盤密集入市期。
在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中，已經(jīng)對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)，“要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。郭毅認(rèn)為，由此可以判斷明年出現(xiàn)顛覆性政策的可能性較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將再度進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期。政策層面為明年市場(chǎng)供應(yīng)的回升提供了穩(wěn)定基礎(chǔ)。
除了政策保障樓市穩(wěn)定性以外，北京在2017年里成交了大量的住宅用地，也將顯著提高樓市新盤供應(yīng)。北京市住建委公示的數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，2017年北京土地市場(chǎng)共成交71宗住宅用地，這一成交量也創(chuàng)造了近4年的新高。商品住宅規(guī)劃建面達(dá)到739萬(wàn)平方米，其中可售純商住宅產(chǎn)品占比46%，共有產(chǎn)權(quán)住宅占比42%，另外還有84萬(wàn)平方米租賃型住宅產(chǎn)品。
郭毅認(rèn)為，未來(lái)可售商品住宅與共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均規(guī)定了限售價(jià)格與面積，多重成本壓力之下，唯有時(shí)間成本可控，因此2017年成交的這些住宅用地也將在2018年開(kāi)始啟動(dòng)上市步伐。另外，由于今年新出讓的住宅用地全部為限定售價(jià)的項(xiàng)目，因此明年的房?jī)r(jià)水平總體可控，有了這些限價(jià)產(chǎn)品的價(jià)格對(duì)沖，對(duì)于高端住宅項(xiàng)目的控制也仍將處于放松周期，而這些高端項(xiàng)目在經(jīng)歷了一年的“被捂盤”，飽受資金壓力之后，2018年入市積極性也將不斷提升。因此可以預(yù)計(jì)的是，明年的北京樓市將同時(shí)出現(xiàn)普通商品住宅、限價(jià)商品住宅、高端商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅及租賃型住宅，這也將使得2018年北京住宅供應(yīng)市場(chǎng)多元化。
對(duì)于明年的新盤走勢(shì)，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也預(yù)計(jì)，明年符合購(gòu)房資格人群絕對(duì)數(shù)值的增加，即使在目前調(diào)控政策不放松的條件下，房?jī)r(jià)整體的下行動(dòng)力并不強(qiáng)。但同時(shí)，為了吸引購(gòu)房人，也不排除一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格可能出現(xiàn)明顯的回調(diào)。
來(lái)源：北京青年報(bào)
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