2019年1月18日，由中國寫字樓網及COMIN中國建筑運營管理研究院聯合主辦的千人“中國寫字樓行業發展峰會（2019）—智慧管理與精準運營”正有條不紊的籌備中。
結合當前的峰會進度，我們向行業同仁們匯報：中國五大超高層建筑的高層們即將聯袂聚首，既富高度且含深度的“高”端會晤即將精彩紛呈。
哪五大超高層齊聚COMIN中國行業峰會？
（排序不分高高低不論先后）
一、中國尊
二、中國國貿
三、深圳平安國際金融中心
四、上海環球金融中心
五、香港中銀大廈
以上這五大超高層樓宇的資產運營與管理的高層即將于2019年1月18日與業內同仁們共同深度探討關于商務樓宇的智慧管理與精準運營的專業價值力量背后的故事。
借此良機，我們與行業同仁們共同走近超高層建筑，一窺內象。超高層建筑，一般定義為40層以上或高度100米以上的建筑。超高層建筑建筑設計，通常會有個敏感高度，即在40層(大約150米)左右，建筑物的超長尺度特性會引起建筑設計概念變化，這種變化將會促使建筑設計師必須提出有效的設計對策，不斷調整設計觀念，以適用于建筑的未來運營與管理需求。
超高層建筑作為一個城市乃至一個國家的發展程度的象征，不僅能使大面積建筑的用地大幅度縮小，極大地解決城市的擁擠問題；還可以利用建筑內部的豎向和橫向交通，縮短部門之間的聯系距離，從而提高效率；同時超高層建筑建筑是新技術的應用搖籃，再者遠離地面會有較好的通風、較高的空氣質量品質以及不錯的視野景觀等。總之，超高層建筑的設計更要求與后期運營的契合，超高層建筑的后期運營則更講究與效率為伍。
一棟棟的超高層辦公建筑，不但為都市的辦公提供舒適高效的場所，同時也往往成為該地域的地標建筑，超高層建筑的“高”處所在，除了“恐驚天上人”的海拔之外，更重要的是其內涵的“高度”幾許。
超高層建筑的“高度”有幾何？
1.施工要求有“高度”
首先，由于超高層建筑建筑的高度之高與體量之大，要求支撐超高層建筑建筑的地基必須達到足夠的強度，所以超高層建筑建筑多采用“持力層嵌入微風化巖層”的深基礎。
其次，超高層建筑地下室深度大、層數多、面積大，對于建筑功能要求更高，既要解決綜合性難題較大的人防面積建造問題，又要解決在施工過程中的結構抗浮問題。
再次，超高層的建筑結構形式復雜，需要綜合考慮抗震、抗風及后期使用結構的經濟性等多種因素，加之建筑裝飾工程難度技術也會相應提高，對于抗風壓及風、水、氣的密閉性要求很高。
2.結構系統選擇有“高度”
超高層建筑結構可供選擇的結構形式較多，較為常見的結構形式包括：鋼筋混凝土框架-核心筒結構、鋼筋混凝土框架-剪力墻結構、鋼框架-鋼筋混凝土核心筒結構、鋼框架-支撐結構、混合結構、巨型結構等?？晒┻x擇的樓蓋體系包括：鋼混凝土組合樓蓋、鋼筋混凝土梁板樓蓋、鋼筋混凝土預應力樓蓋等。
從理論上講，處于地震設防地區的超高層建筑應該遵循體型簡單、規整的原則，在建筑平面和立面上盡量規則。不過，優秀的超高層建筑都能夠將良好的使用功能、完美的體型和立面與合理的結構布置很好的統一起來。
超高層的結構選擇，需要綜合考慮各種因素：
1）充分保障建筑設計的要求，滿足建筑外部形象和內部空間的設計要求，滿足功能對結構形式提出的要求，尤其是金融機構對內部空間的要求。
2）充分考慮結構成本，這其中不僅僅要考慮結構建造的成本，還要考慮結構空間占用帶來的面積損失成本，上部結構自重帶來的地基和基礎成本，以及建造周期縮短或增長帶來的成本。同時，還應當考慮建成后使用期內的結構維護成本。
3）充分考慮施工建造的可行性，要考慮材料采購和招標的便利性，施工工藝的成熟性、建造工期的可控性、現場施工的安全性等。
3 . 垂直交通設計要求有“高度”
如果說建筑結構是超高層建筑的骨骼，那么垂直交通就是讓建筑充滿活力的血脈，而現代電梯的發明和運用，促成了建筑向高層建筑物的轉變，使人們的活動空間從地面擴展到了高空。高層辦公建筑的垂直交通系統設計—電梯，無疑是垂直交通的生命線，承載著日常成千上萬辦公人員及外來訪客的出入上下。
超高層建筑與其他建筑之間的最大區別，就在于它有一個垂直交通和管道設備集中在一起的、在結構體系中又起著重要作用的“核”。而這個“核”，決定著超高層建筑的空間構成模式。這種空間構成，需要綜合平衡采光、節能、運營、維護、公攤等因素，讓不同業態的核心筒實現上下協調統一、運力高效，是超高層建筑設計的難點，也是一般商務樓宇們很值得學習的地方。
4 . 供電安全性和穩定性很具“高度”
作為超高層建筑，安全性是供電系統設計最需要注意的地方，其次是供電可靠性。在配電系統的設計上，需考慮多回路供電及備用發電機組的配置。因超高建筑的高度，變配電室可考慮設置在塔樓中部的樓層，以減少低壓配電的損耗。備用柴油發電機可設置于地庫層，再經變壓器降壓至低壓配電，保證配電至塔樓的高層。
在超高層建筑的配電系統上，供電距離、電纜的長度、電纜大小的適當調整以及安裝時的施工工藝很具專業高度。
另外還需要特別注意的是，超高層建筑遇到強風時，可能會出現左右晃動，有一定的搖擺度。因此，在上升主干線的設計上要考慮將電纜連接銅母線槽配電，以減低超高層建筑物在搖擺時對銅母線槽接駁組件位置的拉扯壓力，減少發生故障及維修的機會，也相對地增加了主干系統的壽命。
建成后，在電氣設備的空間安排方面要有可調整的空間。為了讓業主獲得更多的使用空間，在排布電纜和豎井方面要盡量減少轉換豎井和縮小豎井等所占用的空間，以便提供出更多的空間給業主使用。
5.消防系數有“高度”
超高層建筑高度高，功能復雜，消防滅火立足于自救。消防給水設計是超高層建筑設計的一個重要環節，供水方式的選擇也是其中的關鍵。需要綜合臨時高壓消防給水系統、高壓消防給水系統進行消防供水考量。
超高層的高層建筑，對于防火、控火、耐火的材料選擇較一般樓宇更加嚴格。建筑工程中使用防火材料、防火構件、防火配件，裝修工程中采用不燃、難燃性建筑材料，易燃易爆場所強化通風，設置防爆電氣，使用不發火地面等。
控火，一是把火災控制在初始階段，包括安裝火災自動報警、自動滅火系統，進行早期探測和初期撲救；二是把火災控制在較小范圍，在建筑物平面和豎向劃分防火分區和防煙分區，在建筑物之間留有適當防火安全距離，切斷火災蔓延途徑，減小成災面積，便于緊急實施救援。
耐火，則要求加強超高層建筑結構構件的耐火穩定性，使其在火災中不致失效。
6.運營管理要求專業“高度”
在后期運營過程中，超高層建筑的管理難度更大，對專業要求更高。主要包括以下幾個關鍵因素：
人流動線規劃與垂直交通運輸、緊急疏散和事故對策、外立面保養和維護等。相同體量的建筑物，超高層的底層占地面積會比較少，因此必須采取與其他類型建筑不同的人流動線劃分方式。
而人流動線最重要的部分就是垂直交通，在超高層建筑里，它主要涉及到垂直電梯的配備設計標準、選型、數量、速度、分區形式等。
超高層建筑，由于人流比較多，需要采取不同形式來進行人流分流。與一般建筑物采用樓梯來作疏散用途的做法不同，超高層建筑會通過設置避難層和消防電梯作為緊急疏散措施。在設置避難層時，則要做到約每15 層設置一個避難層，并確保有充足的后備電源，從而保證事故發生時的正常運作。
超高層建筑經常會有比較特殊的外立面形狀與結構，如不規則/扭曲外立面和雙層玻璃幕墻，這樣的外立面清潔保養要比一般建筑的外立面復雜得多，比如雙層玻璃幕墻內外幕墻的清洗，吊籃數量、清洗時間、清洗頻率、同時工作的吊籃數量等的選擇、幕墻日常維修及吊籃的儲存等要求都較高。
綜上，超高層之所以備受世人的矚目，不僅僅是因為他們存在的物理高度，更大意義上是因為他們承受了一般商務樓宇項目所難以承受的前瞻的設計、專業的建造、以及嚴苛的運維管理難度。超高層的“高端”對話，值得我們所有行業人士們駐足與傾聽。
文章來源：中國寫字樓網（中寫網）
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