自從我國實行商品房制度以來，房地產業便與金融業緊密的結合在一起，金融業對房地產的發展提供了有力的資金支持，同時，金融市場的變化或多或少都會對樓市造成影響，而個人住房貸款作為多數居民購房時的選擇，其變動更是會對樓市產生較為顯著的影響。
從本周起，北京地區中國銀行、建設銀行、招商銀行、廣發銀行、北京銀行等5家銀行首套房貸款利率執行“新標準”，即在央行基準利率基礎上上浮10%(即基準利率的1.1倍)。二套房貸款利率政策多數銀行維持不變，仍為此前的基準利率上浮20%(即基準利率的1.2倍)。
中國工商銀行北京分行貸款部門工作人員向21世紀經濟報道記者證實，工商銀行已于5月7日執行首套房利率上調政策。
利率再上浮
“上調利率其實已經不是新聞，很多城市首套房利率都上浮20%了。但從銀行一致行動看，這不是結束，利率還會上漲，那么會漲到多少？”中原地產首席分析師張大偉表示。
目前銀行貸款基準利率為4.9%，上浮10%以后為5.39%。這一比例盡管仍處于較低水平利率，但上調后對剛需購房者整體購房支出仍然是一筆不小的支出。以商業貸款200萬，貸款周期20年為例：貸款利率為4.9%時，購房者需還月供為13088.88元，總支付利息為1141331.44元；貸款利率為5.39時，購房者需要還月供為13633.79元，總支付利息為1272108.97元。這相當于首套房利息上調后，購房者每月需多還544.1元月供，總支付利息為130777.53元。
首套房利率上調后基本上回到了2008年利率水平。從目前房地產市場來看，導致購房需求觀望的主要核心問題仍是首付比例較高。雖然利率上浮，購房成本有所增加，但是購房者合理安排資金還是可以應對的。從存貸息差來看，即便各大銀行陸續上調首套房貸的利率，也屬于合理范圍內，對于購房者來說要正確對待。就目前市場而言利率還是處于較低水平，以滿足自身需求為主還是可以入市的。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，類似貸款政策的變動，利空效應肯定是存在的，或者說購房者后續月供的壓力肯定會增加。當然目前制約購房方面的，最主要還是首付的比例政策問題。首套房利率上調這對于市場交易影響有限，很多購房需求其實還會積極釋放，并不會重新降溫。
不過，張大偉認為，利率持續上調市場影響不可忽視。“過去一年，對于一二線城市購房者影響最大的政策肯定是信貸政策，其中貸款額度的收緊是約束改善購房者入市的最主要原因。簡單的說，就是以后剛需首套房，每貸款100萬，25年貸款周期內，月供每月多145元，累計多4.3萬。如果對比2017年3月17日之前，剛需月供差距已經100萬需要多月供1200元。（此前貸款最長年限為30年，現在貸款年限最長為25年）如果都按照25年計算的話，從之前調控前85折到現在的上浮10%，貸款100萬，累計月供多支付21萬。按照北京剛需平均貸款300萬計算（限價商品房住宅套均450萬），多次剛需利率上漲后，貸款25年，需要多支付月供63萬。每月單月月供多還2100元。綜合測算，計算25年期的貸款利率上漲，累計相當于房價上漲了10%。”
降溫將持續
盡管當下對購房者實際影響并不大，但這可能是個開始。
嚴躍進認為，對于房貸貸款業務來說，短期利率上調的可能性仍很大，這和資金面持續收緊的大背景有關。而且很關鍵的一點是，銀行本身也需要考慮到盈利等因素，在其他投資領域受限的情況下，傳統的貸款利率勢必會提高。從信貸發放的情況看，接下來預計會采取優先貸款的模式，換而言之，對于剛需的包括第一套購房和第一次購房的，銀行會提供貸款方面的各類支持政策，這也是鼓勵此類群體積極購房的重要導向。“從歷史看，除了2009年后與2015年后的一段時間，大部分房貸首套房的執行利率都在6%左右，所以，預期后續房貸利率還有上升的空間。歷史上，北京信貸最嚴格的時期是在2011年及2014年部分時間點，首套房基準上浮疊加各種房貸資金的額度收緊，對購房者的心理影響也將非常大。從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續周期內，房地產降溫也將持續。”張大偉說。
易居研究院曾做過一個有趣的觀察。從過往調控周期看，房價與房貸利率普遍呈現負相關。
易居研究院發現，在2009 年到 2017年間，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅與個人住房貸款利率密切相關，并且二者走勢正好相反。住宅價格環比增幅最大的三個時期分別是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此時的房貸利率水平正好是處在同周期的低谷階段，其中2009年四季度和2016年三季度左右個人房貸利率只有4.5%左右，處于歷史低位。
另一方面，住宅價格環比跌幅最大時，房貸利率則維持在較高的水平，如2012年一季度左右，此時的房價環比跌幅達到了-0.3%，而房貸利率達到了7.62%的近十年的歷史最高峰值。此外，房價的同比增幅與房貸利率的高低也呈現類似的負相關性。
文章來源：新浪房產網
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