為更好地盤活存量土地資源，促進產業用地節約集約利用，深圳市政府于近日出臺《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》（下稱《管理規定》）。5月20日，深圳市規劃和自然資源局對其進行詳細解讀，該局副局長王策飛介紹，深圳全市符合該政策規定的產業用地約88平方公里，理論上可在不新增加1平方米建設用地情況下，增加1.6億平方米產業空間。“可以說，這是深圳產業空間再造、產能再擴大、促進實體經濟發展的重大舉措。”
企業新增產業空間只能自用不得轉讓
《管理規定》中所指的產業用地包括工業用地、物流倉儲用地以及包含以上兩個功能的混合用地。對這些用地進行容積調整則是指在維持原土地用途不變情況下增加建筑面積。
據了解，深圳市在2000年之前批準的工業廠房容積率比較低，一般只有1.6左右，在客觀上留下了調高容積率的可能。如果按照現行標準提高到3—4，釋放的產業空間則能實現倍增。這個《管理規定》實施后，將充分滿足企業擴大產能需求，允許企業在原有廠房的基礎上進行擴建，增加產業空間，并大大壓縮審批流程，提高效率。初步估算，全市符合該政策規定的產業用地約88平方公里。
王策飛介紹，《管理規定》將所有已出讓產業用地全部納入可申請范圍，但招拍掛出讓用地、城市更新項目用地、土地整備置換用地要求全部建成并完成規劃驗收滿兩年；此外，在土地用途方面，適用范圍包括工業用地、物流倉儲用地等產業用地；同時，因規劃調整而導致產業用地之間相互轉換提高容積的可參照本規定執行。
為更好支撐實體經濟發展，充分滿足不同產業、不同主體、不同用地差別化的建設需求，進一步支持已批未建用地提容增建、已建用地因產業轉型升級而開展的加改擴及拆除重建，提出產業用地容積及容積率調整可通過新建、改建、拆建及三種方式組合的路徑實施，這就給予了土地使用權人更多的選擇。
為保障產業發展空間，防止產業空心化以及房地產化，《管理規定》要求產業用地容積及容積率調整應嚴格產業準入門檻，由產業部門負責對產業發展計劃等進行審查，并嚴格要求產業用地提高容積及容積率后增加的建筑面積用于產業發展。《管理規定》明確普通工業用地經批準增加建筑面積情形中不得轉讓的工業廠房及相應輔助設施（物業用房、配電用房）不計收地價；無償移交政府的建筑面積產權歸政府、不計收地價；符合深圳產業發展導向的，適用產業發展導向修正系數，產業發展的用地成本顯著降低。
王策飛介紹，企業新增的產業空間按照規定只能自用，不得轉讓。出租方面則在《管理規定》明確規定，出租比例原則上不超過新增建筑面積的20%，且應當在產業發展監管協議中明確約定租賃面積比例、租金標準、租賃對象及違約處置措施。因此，在后續的管理中，應按產業發展監管協議的相關要求操作進行。
涉及建筑物拆除房齡應大于10年
《管理規定》中明確，產業用地容積調整涉及拆除建（構）筑物的，拆除的建（構）筑物建成時間應大于10年（含10年）。建成時間以規劃驗收或竣工驗收時間確定；未辦理驗收的，可通過衛星影像圖等方式判定建成時間。
拆除的建（構）筑物面積原則上不得超過合法已建建筑面積的50%，且拆除建（構）筑物基底面積不得超過原宗地面積的30%。但有兩種情況不受拆除比例的限制：一是宗地面積大于5萬平方米，且實際合法已建成建筑面積容積率在1.0以下（含1.0）的；二是因公共利益需要拆除部分或全部受影響的建（構）筑物的。
深圳市規劃和自然資源局介紹，之所以規定這兩類特殊情況，目的是為落實公共利益，便于超大規模超低利用效率產業地塊合理、高效利用和重新布局，允許超大地塊拆除全部建筑物后建設。據統計，深圳面積大于5萬平方米且容積率小于1.0的工業用地共計336宗，面積3986公頃，分別占工業用地總數的3.99%和工業用地總面積的17.28%。因此，有必要對該部分用地進行全拆，充分挖掘產業用地空間。
強化產業準入監管助力實體經濟發展
王策飛表示，《管理規定》的出臺可以取得三方面的預期效果：
一是提容增效后預計可增加產業空間1.6億平方米。據初步分析，全市符合該政策規定的產業用地約88平方公里，理論上如全部按此政策實施，可在不新增加1平方米建設用地情況下，增加1.6億平方米產業空間。
二是通過有效的鼓勵措施，充分調動市場主體和企業的積極性。這些鼓勵措施包括：提容增效的路徑豐富多元，市場主體的選擇空間較大；在用地成本上，通過免除普通工業用地地價，享受產業發展導向系數，提升對市場主體的吸引力；在辦理程序上，能簡則簡，讓市場主體充分享受到“放管服”改革的紅利。
三是提容增效的同時，優先保障公共利益。主要措施包括：優先無償移交規劃確定的公共利益用地，并以新增建筑面積的15%為核算基準貢獻一定面積的建筑物，充分保障了公共利益的實現和公共項目落地；強化產業準入、產權限制和后期監管，確保增加的建筑面積用于產業項目，防止產業空心化和房地產化傾向，讓各項優惠措施實實在在落在實體經濟發展上來。
目前，深圳市規劃和自然資源局及各區管理局已經做好相關準備工作，有提容需求、盼望已久的企業單位可按規定向管理局提出申請。在審批方面，將大力精簡程序，實行管理局、區二級審批流程，審批時間預計由原來的6—12個月壓縮為2—3個月。
■釋疑
新規“工改工”針對單宗土地
《管理規定》與城市更新“工改工”有何區別？深圳市規劃和自然資源局介紹，首先，《管理規定》不受拆除重建區的范圍限制，處置單元為單一合法的宗地；在拆除建筑物的建成年限上由城市更新的15年縮減為10年；在拆除建筑物比例上，區別于城市更新拆除重建60%及以上建筑面積要求，《管理規定》明確拆除建筑物比例按照建筑面積不超過50%和占地面積不超過30%進行雙控。
更為明確的區分則是，在產限限制方面，《管理規定》嚴格規定新增的建筑面積只限自用，不得轉讓，而城市更新是可以分割轉讓的；另外，在產權監管上，《管理規定》要求嚴格按照《產業發展監管協議》約定進行監管；在操作程序上，《管理規定》相比城市更新程序少了更新計劃、規劃等環節，直接由管理局審批。
總體來說，《管理規定》“工改工”要求單宗地、原主體建設、部分拆除、產權限自用，屬于對原出讓合同延續的處置方式。城市更新“工改工”要求更新單元（多宗土地）、主體多樣化建設、全部拆除、產權無限制，屬于產權和產業重構的處置方式。
來源：南方日報
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