盡管近期深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)負(fù)面纏身，但吳睿認(rèn)為對(duì)于深圳寫(xiě)字樓的后續(xù)發(fā)展不能局限于短期數(shù)據(jù)。
寫(xiě)字樓退租潮是否意味著深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)走入低迷？深圳寫(xiě)字樓是否供過(guò)于求？還有多少供應(yīng)量……隨著各大機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)的發(fā)布，關(guān)于深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的猜測(cè)不絕于耳，各種唱空看好的觀點(diǎn)陸續(xù)有來(lái)。深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)到底怎么樣？第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿分享了他的解讀與預(yù)測(cè)。
大宗交易——近兩年是機(jī)構(gòu)建倉(cāng)的絕佳時(shí)機(jī)
近年來(lái)，深圳的大宗交易頻繁出現(xiàn)，今年度的華僑城大廈整售和領(lǐng)展收購(gòu)中心城的動(dòng)態(tài)更是引起諸多討論。而吳睿表示，目前正是機(jī)構(gòu)建倉(cāng)的絕佳時(shí)機(jī)。“其實(shí)今年來(lái)深圳看樓的，比任何一年都活躍。”
“過(guò)去三到五年，由于金融環(huán)境較為寬松，再加上經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)性增長(zhǎng)，活躍在大宗交易市場(chǎng)上的多為內(nèi)資，外資則比較沉寂。”吳睿解釋道，由于內(nèi)資和外資在投資邏輯性上的側(cè)重點(diǎn)不同，兩者對(duì)于入市的時(shí)機(jī)也有不同的判斷。從投資結(jié)果來(lái)看，內(nèi)資更偏向于短線收益，即炒資產(chǎn)價(jià)格，而外資更傾向于收益率和回報(bào)率。
兩種截然不同的投資邏輯造成了近幾年內(nèi)資在市場(chǎng)大力掃貨、外資沉寂的現(xiàn)象，而隨著近兩年國(guó)家加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)的管控后，市場(chǎng)回歸理性，早年囤貨的內(nèi)資也開(kāi)始拋售資產(chǎn)，價(jià)格回落交易議價(jià)空間擴(kuò)大、可選物業(yè)范圍也隨著擴(kuò)大等種種原因形成了目前對(duì)于機(jī)構(gòu)建倉(cāng)來(lái)說(shuō)的絕佳窗口期。吳睿預(yù)測(cè)，這個(gè)窗口期持續(xù)時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，大約在1-2年內(nèi)，之后市場(chǎng)將會(huì)保持向上發(fā)展趨勢(shì)。
“可以看到北京上海過(guò)去這一年多，外資買(mǎi)入非常厲害。以前市場(chǎng)上很難想象有200億以上的單個(gè)項(xiàng)目成交在上海也有了。所以從長(zhǎng)期來(lái)看，從全球的角度來(lái)看，中國(guó)一定是一個(gè)重要的資產(chǎn)配置的機(jī)會(huì)。因?yàn)閺氖昶谥芷趤?lái)看，比中國(guó)增長(zhǎng)更有確定性的經(jīng)濟(jì)體根本找不到。”
供需兩面看寫(xiě)字樓——供應(yīng)端先揚(yáng)后抑，需求端加速激活
大宗交易頻現(xiàn)，寫(xiě)字樓卻屢傳退租潮、空置率上漲等消息，對(duì)于深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前的低迷引起了多數(shù)人對(duì)市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展的悲觀猜測(cè)，吳睿認(rèn)為，寫(xiě)字樓供應(yīng)是現(xiàn)在深圳比較備受詬病的問(wèn)題，大部分人覺(jué)得深圳供應(yīng)量太大，對(duì)去化沒(méi)有信心，但實(shí)際發(fā)展不能光看數(shù)字。
以樓宇總建筑面積初算，2019年至2023年，深圳全市預(yù)計(jì)將有430萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。但是通過(guò)進(jìn)一步分拆供應(yīng)，除去土地出讓合同限定自用及預(yù)計(jì)土地競(jìng)得方總部遷入使用的面積，從新增與實(shí)際有效供應(yīng)的數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，由于深圳以發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)為主，存在一定程度的總部自用面積，因此預(yù)計(jì)實(shí)際有效進(jìn)入市場(chǎng)的辦公可租賃面積為新增供應(yīng)總量的七五折左右。實(shí)際有效的進(jìn)入市場(chǎng)的新增辦公供應(yīng)面積約為330萬(wàn)平方米左右。“放在未來(lái)五年來(lái)看，就是每年大概60萬(wàn)平方米左右，這個(gè)供應(yīng)量與深圳過(guò)去幾年相比其實(shí)不算超大的，這是一個(gè)先揚(yáng)后抑的過(guò)程。”
而從深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)五年來(lái)看，整個(gè)深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)可能會(huì)減少得比較快。南山前海、后海和深圳灣超級(jí)總部基地為深圳主要的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)區(qū)域，其中2021年為前海的供應(yīng)高峰期。之后深圳核心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)規(guī)模將逐漸減少，尤其是福田CBD的新增供應(yīng)將變得稀缺。
從需求端來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)一直是甲級(jí)寫(xiě)字樓需求預(yù)測(cè)的重要指標(biāo)，將第三產(chǎn)業(yè)和GDP的占比做城市橫向?qū)Ρ龋梢钥吹缴钲诘牡谌a(chǎn)業(yè)仍有很大的成長(zhǎng)空間，這對(duì)深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓而言為利好的預(yù)期因素。根據(jù)普華永道最新報(bào)告《2018中國(guó)城市營(yíng)商環(huán)境質(zhì)量報(bào)告》，深圳2018年第三產(chǎn)業(yè)占比58.80%，北京占比80.98%，上海占比69.90%，廣州占比71.75%，說(shuō)明深圳的第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要辦公場(chǎng)所，所以第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)同時(shí)也會(huì)推動(dòng)對(duì)寫(xiě)字樓的需求。
企業(yè)發(fā)展看寫(xiě)字樓——本地企業(yè)需求幾何型增長(zhǎng) 外地企業(yè)需求旺盛
吳睿表示，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是未來(lái)維持深圳寫(xiě)字樓需求量的一個(gè)基礎(chǔ)，“我覺(jué)得我們還可以從另外幾個(gè)方面來(lái)看深圳的企業(yè)。”吳睿分析道，從內(nèi)部看，本地企業(yè)內(nèi)生動(dòng)力非常強(qiáng)勁，內(nèi)生動(dòng)力就是說(shuō)企業(yè)成長(zhǎng)的速度相應(yīng)延伸到對(duì)寫(xiě)字樓的租賃需求，這種需求是幾何性增長(zhǎng)的。以大疆為例，常年占領(lǐng)無(wú)人機(jī)市場(chǎng)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)份額的科技企業(yè)，其發(fā)展正是本土產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求的典型縮影。從2006年城中村里小閣樓的作坊，到今天進(jìn)駐后海中心區(qū)租下超半棟寫(xiě)字樓，再到斥資16億建留仙洞企業(yè)總部大樓，大疆在持續(xù)的擴(kuò)張中對(duì)空間的需求愈發(fā)明顯。
除了本土企業(yè)，吳睿認(rèn)為，得益于粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃以及深圳近年來(lái)的發(fā)展，越來(lái)越多的外地龍頭企業(yè)進(jìn)駐深圳設(shè)總部。?“因?yàn)樯钲陔x香港比較近，而且深圳的營(yíng)商環(huán)境是特別好的，因?yàn)樯钲跇?gòu)建的是服務(wù)型政府。”2017年，恒大總部連同其最核心的地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)板塊搬遷至深圳，并一舉租下后海中心區(qū)卓越后海中心近20層的辦公面積以及阿里中心，獲得樓宇的標(biāo)識(shí)權(quán)。同年12月，恒大又重金拍下深圳灣超級(jí)總部基地的地塊，計(jì)劃建成后作為總部辦公使用。吳瑞認(rèn)為，恒大此舉表明了對(duì)深圳未來(lái)發(fā)展的看好，也是深圳優(yōu)質(zhì)營(yíng)商環(huán)境帶來(lái)的結(jié)果。
類似恒大的外地企業(yè)入駐案例不在少數(shù)，前有字節(jié)跳動(dòng)科技（今日頭條）大面積租下來(lái)福士廣場(chǎng)和天健創(chuàng)智中心，后有OPPO，VIVO分別拿下中國(guó)華潤(rùn)大廈和壹方中心多個(gè)樓層。外地企業(yè)的行動(dòng)無(wú)疑也為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)增添了大量信心。
預(yù)測(cè)：深圳寫(xiě)字樓短期需求震蕩 未來(lái)或成市場(chǎng)新熱點(diǎn)
盡管近期深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)負(fù)面纏身，但吳睿認(rèn)為對(duì)于深圳寫(xiě)字樓的后續(xù)發(fā)展不能局限于短期數(shù)據(jù)。
吳睿表示，自2019年大灣區(qū)規(guī)劃公布以來(lái)，機(jī)構(gòu)投資者加大對(duì)灣區(qū)門(mén)戶城市的關(guān)注力度，而占據(jù)創(chuàng)新高地的深圳更是具有重要的戰(zhàn)略意義。同時(shí)，保險(xiǎn)資金在深圳房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資仍存有大量空間。他認(rèn)為，一直以來(lái)，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)與北京、上海市場(chǎng)有很大不同，深圳寫(xiě)字樓價(jià)值的成長(zhǎng)性以及灣區(qū)門(mén)戶城市的戰(zhàn)略地位已經(jīng)成為外資和險(xiǎn)資重點(diǎn)考慮的因素。
深圳寫(xiě)字樓先揚(yáng)后抑的供應(yīng)節(jié)奏，以及當(dāng)前短期需求震蕩，使市場(chǎng)上已經(jīng)凸顯出不少優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)，一些過(guò)去市場(chǎng)中“永遠(yuǎn)的非賣(mài)品”也開(kāi)始接受咨詢。吳睿表示，這次短暫的盤(pán)整將為機(jī)構(gòu)提供了難得的深圳資產(chǎn)配置地窗口期。在適合的時(shí)間布局以分享大灣區(qū)及深圳未來(lái)發(fā)展紅利，成為目前越來(lái)越多機(jī)構(gòu)關(guān)注深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要原因，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在成為新熱點(diǎn)。
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