日前，太古地產(chǎn)、大悅城紛紛出售旗下商業(yè)項目股權(quán)，與此同時，一早便擺出全身而退姿態(tài)的李嘉誠也正式出售其在上海持有的最后一個商業(yè)地產(chǎn)項目。
與之形成鮮明對比的是，自2018年開始，全球資本便表現(xiàn)出對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的濃厚興趣，購置資金規(guī)模達到了創(chuàng)紀錄的90億美元，其中，黑石集團和新加坡開發(fā)商凱德置地一舉成為最大的兩個買家。2019年，中國商業(yè)地產(chǎn)的舞臺上，仍然不乏外資闊綽出手大舉買入的瀟灑身影，外資在中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場越來越活躍，已經(jīng)成為一線城市房地產(chǎn)大宗交易圈的共識。
世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌表示：“近期，國外保險、退休基金、主權(quán)財富基金、開發(fā)商等長期投資者通過投資地產(chǎn)私募基金或者直投的方式紛紛加快了在國內(nèi)收購物業(yè)的步伐，證實全球資本視增配中國商業(yè)地產(chǎn)為長期戰(zhàn)略而非一時熱點?！?/p>
如此涇渭分明的投資態(tài)度難免讓外界產(chǎn)生困惑，中國商業(yè)地產(chǎn)為何備受全球矚目？商業(yè)地產(chǎn)項目究竟是否值得投資？
商業(yè)地產(chǎn)投資市場動作頻頻
5月20日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，大悅城控股擬轉(zhuǎn)讓北京中糧萬科50%股權(quán)剝離商業(yè)地產(chǎn)，隔天，老牌港資房企太古控股發(fā)布公告稱，附屬公司太古地產(chǎn)以23.75億港元出售香港北角樓高26層的商業(yè)大廈50%權(quán)益。
無獨有偶，一向被視為投資風(fēng)向標的“李超人”也有新動作，這一次，他將出售上海普陀區(qū)的“高尚領(lǐng)域”綜合體項目，據(jù)了解，本次交易目前處于競價階段。
值得一提的是，該項目是李嘉誠在上海持有的最后一個商業(yè)地產(chǎn)項目。如果交易達成，李嘉誠將清空上海的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，距離徹底清空大陸地產(chǎn)的目標也就更進一步。
另一方面，今年以來，以國際私募巨頭黑石為首的外資買家持續(xù)“買買買”，先是以4.8億美元收購了美國商業(yè)地產(chǎn)巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國三家購物中心50%股權(quán)，隨后，黑石擬以15億美元收購上海長泰廣場。
今年2月份，亞洲最大房地產(chǎn)信托領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金以66億元收購深圳福田區(qū)商場怡景中心城100%權(quán)益，用作長線投資。領(lǐng)展行政總裁王國龍在接受媒體采訪時表示，一些外資私募基金對大灣區(qū)主要城市的物業(yè)興趣日益濃厚?！皬脑鲩L態(tài)勢而言，內(nèi)地的物業(yè)收入增長更快，未來還將繼續(xù)關(guān)注一線城市的項目?！?/p>
據(jù)世邦魏理仕最新統(tǒng)計，在海外資本的推動下，2018年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易金額超過2600億元，創(chuàng)下歷史記錄的同時較2017年增長10%。外資在國內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)的投資總額超過850億元，同比大幅增長68%。
2019年一季度，國內(nèi)大宗物業(yè)投資繼續(xù)活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，為2016年以來單季最高。
高溢價成境外資本追逐動力
實際上，拋售也好，掃貨也罷，很大程度上還是受企業(yè)自身發(fā)展策略和外部經(jīng)濟環(huán)境的影響。
業(yè)內(nèi)人士指出，國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道收緊，部分企業(yè)融資乏力、現(xiàn)金流不濟，出售資產(chǎn)就成緩解資金危機最為立竿見影的方式，相對來說，外資就更有機會“撿漏”。
以太古地產(chǎn)出售英皇道625號物業(yè)為例，實際上，這并不是太古地產(chǎn)首次出售非核心物業(yè)，重資產(chǎn)運營需要強大的現(xiàn)金流能力，太古地產(chǎn)在數(shù)年前就已將出售非核心物業(yè)提上日程，當前，高溢價的物業(yè)資產(chǎn)價格，對太古地產(chǎn)來說是很好的資金回收期。
通過出售物業(yè)，預(yù)計太古地產(chǎn)將錄得約9.65億港元(按法定基準計算)、或約17.59億港元(按基本基準計算)的出售收益。
出售事項完成后，預(yù)計太古公司將就其于太古地產(chǎn)的82%權(quán)益錄得約7.91億港元(按法定基準計算)、或約14.42億港元(按基本基準計算)的應(yīng)占出售收益。
有人愿意賣，當然也要有人愿意買。世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天認為，對于物業(yè)關(guān)注點的不同決定了不同類型投資機構(gòu)的市場動作?！坝捎诿考移髽I(yè)在投資鏈條里扮演的角色不同，有些投資機構(gòu)在對物業(yè)進行一定改造提升資產(chǎn)價值后選擇退出，而對一些不具備開發(fā)改造能力的機構(gòu)來說，改造后的物業(yè)能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以諸如險資類投資機構(gòu)更愿意出高價入手成熟的物業(yè)。”
此外，在世邦魏理仕中國區(qū)資本顧問團隊執(zhí)行董事周志峰看來，從全球資產(chǎn)配置的角度來看，境外投資者在中國在資產(chǎn)配置比例仍然偏低?？紤]到中國的經(jīng)濟規(guī)模，境外投資者增加中國資產(chǎn)投資的意愿趨于強烈。加上境外投資者有相對低廉的融資成本，用美元購買有溢價空間，境外投資者希望利用資本優(yōu)勢獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，“與前幾年不同的是，目前在中國的境外投資者更看重項目中長期的增長潛力，而非短期的升值?！敝苤痉灞硎尽?/p>
一邊是房企普遍面臨的高杠桿率和融資壓力下的資金困境，一邊是高溢價下的入場機會，一邊拋售，一邊掃貨，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)看似“一半冰山一半火焰”的景象也就不難理解了。
商業(yè)地產(chǎn)投資機遇在哪兒
資本是趨利的，外資對于中國商業(yè)地產(chǎn)的熱情和信心首先源于中國經(jīng)濟增長的中長期韌性。世邦魏理仕預(yù)測，下一個十年，中國將繼續(xù)保持中高速的增長。2018至2027年間，中國經(jīng)濟增長中樞位于5.3%，在全球主要經(jīng)濟體中高居第二，僅落后于印度。
此外，對于全球投資者而言，中國與全球經(jīng)濟周期的低關(guān)聯(lián)性恰恰使其成為現(xiàn)階段對沖風(fēng)險、增強投資組合韌性的選項。世行數(shù)據(jù)顯示，過去四十年間，G7國家互相之間的經(jīng)濟相關(guān)系數(shù)均大于0.5；而中國與國家經(jīng)濟周期的相關(guān)系數(shù)最高不超過0.3。
城鎮(zhèn)化、消費升級以及由此推動的產(chǎn)業(yè)升級在維持中國經(jīng)濟中高速增長的同時，釋放出大量的商業(yè)地產(chǎn)需求。世邦魏理仕此前調(diào)查顯示，2019年中國首次超越日本和澳大利亞成為亞太地區(qū)跨境地產(chǎn)投資的首選目的地；其中上海首次名列投資目標城市的榜首。
那么，在此背景下，中國商業(yè)地產(chǎn)的投資機遇在哪兒？世邦魏理仕認為，投資者可以通過平衡周期性和結(jié)構(gòu)性投資構(gòu)建兼具韌性和成長性的投資組合。
“2019-2020年是房地產(chǎn)債的理想投資時段，一線城市寫字樓當下仍將為投資者提供開發(fā)、收購等多種周期性投資選擇；城鎮(zhèn)化、消費升級、老齡化、服務(wù)和創(chuàng)新這五大長期趨勢將為房地產(chǎn)投資者創(chuàng)造物流、購物中心、長租公寓、醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等多個領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性投資良機；此外，投資者可以利用優(yōu)化租戶組合、強化空間服務(wù)屬性、可持續(xù)發(fā)展、用途轉(zhuǎn)換和改造等策略提升資產(chǎn)表現(xiàn)，以便在市場波動逐漸加大時取得更好收益?！敝苤痉灞硎?。
來源：和訊房產(chǎn)
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