2002年，廣州番禺人黃文仔“進京趕考”。那時，北京東四環的朝青板塊還是一片荒地，黃文仔將北上的第一個項目選址在此，取名北京星河灣。
許多地產公司都看不上這塊荒地，但黃文仔有自己的圖謀。
在此兩年前，黃文仔打造的首個項目——廣州星河灣面世，江邊棧道、豪華裝修、水景園林……，憑借這個顛覆了傳統簡單設計的樓盤，星河灣一炮而紅。
黃文仔想在北京復制這樣的輝煌，他也成功了。北京星河灣在2005年7月首次開盤，那時的房地產行業剛迎來首次房價調控。
在這樣的蕭條背景下，銷售僅4個月，北京星河灣就拿下了超過11億元的網簽額，這個成績，即使放到2005年全年，星河灣也能在北京排到第二名。
豪宅專家的名聲開始不脛而走，在往后的年份，星河灣相繼在上海、太原、沈陽、成都、青島等多個城市開花落地，“星河灣模式”也被爭相仿效。
豪宅產品注重慢工出細活，開發周期比一般項目長，并不適合快速擴張與復制，因此在房地產規模競賽時代，這家曾經引領風騷的老牌房企漸漸沉寂，在觀點指數發布的《2018中國房地產銷售金額TOP100》上，星河灣銷售220億元，恰好排在第100位。
不過，近年來，黃文仔其實也有規模訴求，并且有了新的實現路徑，在去年的年會，他曾提出“以質的提升確保量的增長”，其中城市更新項目是他重要的擴張手段。
如今看來，這張藍圖，他也在慢慢地鋪開。
廣州240萬平舊改動工
開年以來，廣州舊改市場熱火朝天，簽約、招標、動工等動作頻出，包括時代、保利、富力等房企都投身在這股浪潮中。星河灣也是其中的一家。
5月28日，黃埔區蘿峰舊村鉤機鳴響，工程車連連鳴笛，隨著漫天禮花灑落，這個舊改項目迎來了正式的開工，操盤手正是星河灣。
觀點地產新媒體了解到，蘿峰舊改項目是廣州黃埔區打造舊村改造的樣板工程和典范，臨近廣州科學城，東臨香雪公園、西至規劃西環路、北至廣惠高速、南臨徑石山等自然山體。
《黃埔區政府關于蘿峰舊村改造實施方案的批復》中顯示，蘿峰舊村項目在2017年列入廣州城市更新項目計劃，該項目改造范圍內規劃總用地面積79.44公頃，計算容積率總建筑面積236.53萬平方米。
其中，規劃復建安置區總用地面積46.64公頃，計算容積率總建筑面積143.20萬平方米，平均凈容積率約3.55。規劃融資區總用地面積32.80公頃，計算容積率總建筑面積93.33萬平方米，平均凈容積率約3.44。
觀點地產新媒體了解到，143.20萬平方米的復建安置區中，住宅計算容積率建筑面積95.73萬平方米（其中25.37萬平方米為權益面積不計入改造成本），公配設施10.53萬平方米，集體物業36.37萬平方米（其中34.74萬平方米為權益面積不計入改造成本），文物及歷史建筑0.58萬平方米，改造成本為62.77億元。
同時，在融資區的93.33萬平方米計算容積率建筑面積中，住宅73.06萬平方米，商業辦公8.24萬平方米，公配設施8.04萬平方米，政府產業用房3.97萬平方米，文物及歷史建筑0.02萬平方米。
按照《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》，在考慮舊村莊改造綜合因素，并扣除應補繳的土地出讓金后，上述居住用地融資樓面地價為7150元/平方米，商業融資樓面地價為5805元/平方米。
若以業內綜合評估的3500元/平方米的建安成本，疊加財務費用及稅費，粗略計算之下，融資區居住用地銷售成本約為15000萬元/平方米，商業銷售成本10600萬元/平方米，目前該區域在售住宅項目單價約為22000萬元/平方米，商業項目15000萬元/平方米。
豪宅大戶的舊改路
疊加融資區面積的建設及銷售成本，粗略測算，星河灣為蘿峰舊改項目投資的金額或將達到150億元，在考驗著這家老牌房企資金鏈的同時，對產品溢價也形成一定的挑戰。
就項目定位以及未來發展所面臨的挑戰問題，觀點地產新媒體致電星河灣營銷相關負責人，對方以過兩天會邀請媒體參觀項目，屆時將解答疑問為由婉拒。
一位長期觀察星河灣的業內人士對觀點地產新媒體指出，蘿峰村緊鄰蘿崗香雪公園，自然資源豐富，可與星河灣園林產品風格形成呼應，同時該項目距離地鐵6號線香雪站并不遠，產品將有不少的溢價優勢。
事實上，從星河灣相關負責人的回應亦可以看出星河灣對這一舊改項目的重視，畢竟舊改是未來星河灣發展的重要方向。
去年5月份，星河灣集團副董事長、執行總裁吳惠珍在接受媒體采訪時曾指出，星河灣對城市更新項目高度重視，“是我目前的重要工作之一”。
業內人士也對觀點地產新媒體指出，此前星河灣在廣州、深圳等地已經簽訂了不少的城市更新項目，只是未曾向外披露，相信隨著項目的推進，這部分土儲會慢慢浮現。
從市場消息來看，星河灣部分舊改項目已經開始慢慢進入大眾視野。去年6月初，星河灣與廣州番禺莘汀村村民委員會建立了舊村改造意向合作，并在7月中旬邀請村民代表到項目實地參觀。
除此以外，今年1月份，廣州番禺聯圍村日啟動了村民代表對前期服務協議內容、及村黨支部對城市更新改造意愿的表決工作，最終敲定由星河灣集團協助該村三舊改造工作，進行前期服務。
資料顯示，番禺聯圍村地處石樓鎮，面積約533萬平方米，約合8000畝。其土地比較分散，集中在蓮花山旅游區與大浮蓮崗公園之間，下轄12個村民小組，總人口2900多人。
來源：觀點地產網
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