與交易市場上外資活躍程度不同，中資企業在北京甲級寫字樓的租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，已經取代外資企業成為甲級寫字樓市場的主導力量。
“中資企業的擴張主要體現金融產業跟科技TMT等領域，這恰恰也是北京的支柱產業。”世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天指出，今年一季度GDP的增長率無論是全國還是北京都是健康穩健的態勢，所以今年北京寫字樓總體狀況來說還是相對謹慎樂觀。
這種樂觀體現在北京極低的空置率上。“去年四季度的時候，北京出現了負吸納量，今年一季度吸納量轉正，北京現在的空置率在8%左右，仍然是全國最低的空置率之一。”世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗分析稱。
劉煥麗指出，在寫字樓市場，15%的空置率是一個臨界點。“這個數字超過15%，就變成了客戶方市場。實際上，現在北京的空置率突破10%的可能性不大。”
這主要源于整個北京市場的新增供應量處在相對較低的水平。即使今年CBD區域預期有比較大的新增體量入市，但是這個區域新增供應量是不是能夠順利入市還有很大的不確定性。
供不應求的北京寫字樓，租金一直維持在高位，去年還有一定的上升。孫祖天認為，這不利于租賃需求的釋放。“業主在租金上的讓步將推動整體市場活躍度的提升。”
圖：各商務區及商務園區主要需求行業
市場變化已經對此作出了回應。孫祖天表示，最近兩年可以看到很多外資客戶采用的是靈活辦公的模式，包括使用非固定辦公位以及聯合辦公的形式，辦公成本限制在一個比較可控的水平。“外資客戶之所以放緩了在寫字樓租賃上擴張的規模，就是對于北京寫字樓市場租金高企的一個反映。”
當下，租戶移動辦公的習慣越來越流行，對辦公場所的使用習慣也不僅僅是一張桌子、一把椅子、一個筆記本，而是更加強調“以人為本”的創新，這也直接帶動了辦公空間領域的革新。
當“科技+”概念進入房地產，便顛覆了傳統寫字樓的盈利模式。孫祖天表示，“以前寫字樓最主要的收入來源就是靠租金。但現在通過科技的介入，開發商的盈利模式是房地產及服務，從增值服務中獲得盈利，而不是固定的收租金。”
劉煥麗補充稱，從整體的運營來講，開發商打造綠色建筑也是在為自身節約成本。“科技賦能是一次性的投入，但是它對人員、對運營的監測和實施是節約成本的，至少節約10%—15%左右。”
另外，租戶群體在這方面也是會節約成本的，并且更具靈活性。“為什么會從最簡單的移動辦公變成了靈活辦公，其實是要將所有的辦公室最大化的利用，而且讓辦公室富有彈性、韌性。”劉煥麗表示，這不僅加大的員工的融合度，同時也顛覆了原來加200人就要多租2000平米面積的傳統思路。
雖然房地產市場承壓，但行業積極的一面也正在孕育，科技賦能的寫字樓領域已經逐漸開始顛覆傳統邏輯。
來 源：鳳凰網
圖 片：好租網
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