2019年上半年廣州甲級寫字樓新增可租賃供應有限。受全球經(jīng)濟增速放緩與中美貿(mào)易摩擦影響，寫字樓需求有所放緩，整體空置率小幅抬升，但租金水平依然企穩(wěn)。上半年廣佛兩地優(yōu)質(zhì)非保稅物流倉儲平均租金均實現(xiàn)緩和增長。佛山市場需求強于廣州市場，佛山整體空置率平穩(wěn)下降，位于新興子市場的新增供應推高廣州整體空置率。粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟整體保持穩(wěn)健，機構投資者看好大灣區(qū)商務活動的發(fā)展空間和居民消費水平的穩(wěn)步增長，持續(xù)青睞零售與寫字樓物業(yè)。在大灣區(qū)的規(guī)劃推動下，各城市差異化產(chǎn)業(yè)及發(fā)展定位，跨市合作將成為一種潮流，打造超大城市圈將成為一種必然，廣佛同城早走10年，應善用這一優(yōu)勢，成為大灣區(qū)乃至全國、全球同城化合作的示范標桿。而荔灣芳村片區(qū)作為廣佛同城化的重要節(jié)點，應該充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)功能差異錯位定位，與佛山進行互補。
寫字樓：需求有所放緩，租金保持平穩(wěn)
2019年上半年廣州核心商圈新增可租賃甲級寫字樓面積有限，僅約6.8萬平方米。市場需求有所放緩，上半年凈吸納量僅8.3萬平方米。目前廣州甲級寫字樓整體空置率為4.2%，同比小幅上升0.3個百分點。全市甲級寫字樓平均租金較去年同期保持平穩(wěn)，同比增長0.9%至每平方米每月179元。其中，珠江新城子市場已步入成熟期，連續(xù)7個季度無新增可租賃供應，空置率連續(xù)5個季度低于5%。過去4個季度廣州核心區(qū)寫字樓新增可租賃供應均集中在琶洲，合計約25萬平方米。琶洲呈現(xiàn)較強的吸納勢頭，空置率同比下降1.8個百分點至3.4%。
根據(jù)高力國際錄得的主要市場成交信息，本年度大量靈活辦公品牌擴張速度放緩，開發(fā)商搬遷及擴租意愿下降，房地產(chǎn)業(yè)租戶主要成交面積比例同比明顯下降。隨著琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)逐漸成熟，TMT租戶開始陸續(xù)進駐，TMT行業(yè)租戶主要成交面積比例顯著上升。
高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示：“2019年廣州甲級寫字樓預計共超過84萬平方米新增供應入市（含自用面積）。截至第二季度，累計約20萬平方米（含自用面積）順利交付。預計至年底全市空置率或上升至7.0%。經(jīng)濟增長承壓與中美貿(mào)易摩擦帶來的負面影響將持續(xù)降低租戶擴張及搬遷意愿，預計2019年全市租賃交易活動繼續(xù)放緩，整體租金增速面臨壓力，至年底平均租金保持平穩(wěn)。2020年優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應將接近110萬平方米，超過81%體量位于琶洲，預計屆時全市空置率將攀升至頂峰，租金增長持保守態(tài)度。”
物流倉儲市場：廣佛兩地租金水平緩和增長
2019年上半年廣州非保稅優(yōu)質(zhì)倉庫共有約17.5萬平方米新增供應入市，市場需求放緩，全市凈吸納量僅約0.7萬平方米。新興子市場供過于求，推動全市整體空置率上升至13.6%。租金緩和增長，整體平均租金同比上升2.7%至每月每平方米41.1元。
2019年上半年佛山新增非保稅優(yōu)質(zhì)倉儲供應約3.4萬平方米。市場需求較廣州市場強勁，凈吸納量超過3.7萬平方米，整體空置率降至4.7%。租金平穩(wěn)增長，平均租金同比增長2.5%至每平方米每月33.5元。
高力國際產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務部廣州董事鄧智輝表示：“預計廣州下半年將有超過35萬平方米，合計三個項目推出市場，全部位于新興區(qū)域：番禺、南沙與從化。本年度新增項目均位于新興區(qū)域且總體量約52.8萬平方米，超過以往十年平均值的5倍，去化能力面臨考驗。隨著電商和大型零售商的倉儲擴張暫時進入穩(wěn)定期，大面積租賃需求或有所減弱。預計至年底廣州整體空置率持續(xù)攀升，平均租金實現(xiàn)1%的緩慢增長。佛山市場方面，預計2019至2020年將有約65萬新增供應入市，新增供應由佛山北子市場主導。2019年下半年將有五個項目入市，總體量超過53萬平方米并集中于佛山北子市場，預計佛山市整體空置率將有所上升。佛山北與佛山西均為佛山新興子市場，且新增體量較大，全市平均租金增速或減緩至1%。預計2020年新增供應減少至8萬平方米，空置面積或穩(wěn)步去化，租金增速回升至5%的水平。”
投資市場：零售與寫字樓物業(yè)仍深受投資機構青睞
粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟整體發(fā)展態(tài)勢良好，雖然受中美貿(mào)易摩擦和內(nèi)需放緩等國內(nèi)外因素的影響，2019年中國整體經(jīng)濟增速放緩。但作為中國首個國家戰(zhàn)略明確定義的“灣區(qū)”，整體區(qū)域仍將保持著高速發(fā)展，繼續(xù)成為全國經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力之一。2019年上半年廣深兩地物業(yè)大宗交易市場成交總額和成交總面積均顯著提升，未來將更為活躍。
回顧2019年上半年，區(qū)位良好的零售和寫字樓物業(yè)依然是最受投資機構歡迎的投資標的。根據(jù)高力國際錄得的主要市場成交信息，廣深兩地零售與寫字樓物業(yè)成交額占比超過六成，核心商圈的零售和寫字樓產(chǎn)品將憑借其稀缺性將更加受到投資機構密切關注。另一方面，2019年上半年廣州大宗交易標的項目均來自非核心區(qū)域，足以說明一些非核心區(qū)域具有更高的投資價值并受投資人密切關注。
高力國際資本市場與投資服務部華南區(qū)董事林楚洲表示：“國家政策+產(chǎn)業(yè)保障+豐富的資金渠道共同營造良好投資環(huán)境，大灣區(qū)是適合投資的目的地。大灣區(qū)規(guī)劃將為其帶來更多投資，廣深港成為投資者在大灣區(qū)最為關注的投資城市。大灣區(qū)規(guī)劃不僅僅帶來了新的基礎設施建設，還將推動大灣區(qū)城市群中資本、業(yè)務和人才的流動，這些對大灣區(qū)房地產(chǎn)市場都有較大推動作用。我們相信越來越多的投資者已經(jīng)將廣州深圳納入他們的投資考慮范圍內(nèi)。預計大灣區(qū)未來五年，特別是廣州深圳，活躍的外國和香港投資者數(shù)量將增加，投資行為也將更加活躍。”
跨市合作協(xié)同、拓展未來潛力
灣區(qū)中心城市的金融、貿(mào)易、物流等服務業(yè)的發(fā)展需要腹地的支撐。根據(jù)對國際級大灣區(qū)的發(fā)展研究，各大灣區(qū)的成功發(fā)展仰賴各城市組成部分的分工協(xié)作，差異化產(chǎn)業(yè)及發(fā)展定位，以協(xié)同互助代替惡性競爭。因此，在佛山、肇慶外，清遠甚至更多城市都可以與廣州協(xié)同發(fā)展。廣州繼續(xù)實施“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)、中調(diào)”的十字方針，深入拓展廣佛同城化，打造珠三角世界級城市群核心區(qū)。荔灣老城白鵝潭中心商務區(qū)作為廣州“中調(diào)”、“西聯(lián)”的黃金節(jié)點，以建國際科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)區(qū)為核心，發(fā)展科創(chuàng)新經(jīng)濟，與廣鋼、廣船共筑“珠江西商務區(qū)”。
荔灣區(qū)自2017年以來區(qū)域逐步進入快速發(fā)展階段，土地交易活躍，并且多個閑置地塊得以盤活，多家知名房企云集于此，區(qū)域熱度不斷升溫。2018年，以廣州、佛山兩市政府簽訂《深化創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》為標志，廣佛兩市探路產(chǎn)業(yè)與科技創(chuàng)新的合作，開啟廣佛同城3.0時代。至此，兩地形成“廣州創(chuàng)新大腦、佛山轉(zhuǎn)化中心”創(chuàng)新驅(qū)動區(qū)域協(xié)調(diào)有序發(fā)展的新格局。2019年廣佛同城化黨政聯(lián)席會議上，廣佛兩市簽署《共建廣佛高質(zhì)量發(fā)展融合試驗區(qū)備忘錄》構建“1+4”融合發(fā)展格局。廣佛合作加快建設四個萬億級產(chǎn)業(yè)集群，即先進裝備產(chǎn)業(yè)集群、汽車產(chǎn)業(yè)集群、新一代信息技術產(chǎn)業(yè)集群及生物醫(yī)藥與健康產(chǎn)業(yè)集群。
從全球頂級灣區(qū)成功規(guī)律來看，核心城市必須形成更緊密聯(lián)動的網(wǎng)絡，以提升整體競爭力；從珠三角發(fā)展的整體經(jīng)驗來看，高端制造產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新要素往往選擇高標平臺跳空發(fā)展。目標平臺一般具備交通便利、環(huán)境品質(zhì)好、與主城聯(lián)系緊，設施完善等特征；通過跳空發(fā)展，創(chuàng)新要素將沿軌道交通TOD站點呈點狀集中模式。該模式，為慶盛區(qū)域參與廣深兩大核心城市的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)協(xié)作注入了發(fā)展動力，令慶盛區(qū)域成為廣深的共同腹地。地鐵11、22號線在建中，還有規(guī)劃廣佛江珠城際軌道、地鐵19號線、有軌電車1號線。環(huán)城高速如意坊隧道已動工。芳村綜合交通樞紐眾多，快速通達大灣區(qū)，將成為廣州西部交通樞紐。
高力國際咨詢服務部華南區(qū)執(zhí)行董事陳厚橋認為：“荔灣芳村現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)能級低，產(chǎn)業(yè)基礎薄弱，需要借助外來產(chǎn)業(yè)資源的導入；作為廣州一線城市的西聯(lián)節(jié)點板塊，先天的區(qū)位條件優(yōu)越，加入規(guī)劃的眾多交通樞紐項目以及軌道、高速網(wǎng)絡等條件，有利于吸引外部產(chǎn)業(yè)導入；在大灣區(qū)的規(guī)劃推動下，9+2存在激烈的產(chǎn)業(yè)招商競爭，荔灣芳村片區(qū)應該充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)功能差異錯位定位，與佛山進行互補；跨市合作將成為一種潮流，打造超大城市圈將成為一種必然，廣佛同城早走10年，應善用這一優(yōu)勢，成為大灣區(qū)乃至全國、全球同城化合作的示范標桿。”
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
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