歷時4年半，大興國際機場即將起勢騰飛，肩負城市接駁功能的麗澤金融商務區也將在多線換乘的立體交通下無縫對接城市發展，享受發展第一手紅利。
麗澤商務區正處于快速發展期，目前已吸引近470家機構進駐，注冊資本金超2800億，根據高力國際發布的《新興金融產業聚集地——麗澤金融商務區寫字樓市場概覽及展望》，麗澤已出讓土地規劃建筑面積中近98%為寫字樓項目，總規劃建筑面積中租賃型寫字樓約占55%。據高力國際華北區董事總經理嚴區海介紹，自2018年麗澤金融商務區進入甲級寫字樓市場，未來3年，將帶來約50萬平方米甲級寫字樓租賃供給。
實際上，從近幾年北京甲級寫字樓的供求來看，受宏觀經濟影響，供給方面呈現多點開花、多中心發展趨勢，除麗澤商務區的崛起之外，望京、亞奧等商圈也為市場帶來了近百萬平方米的寫字樓項目，北京甲級寫字樓市場將迎來供給高峰；需求方面，內資企業成為甲級寫字樓需求的主力，科技和傳媒等行業迅速追趕金融、專業服務業等傳統主力租戶在甲級寫字樓的市場份額， 2018年上半年靈活辦公空間迅猛擴張。
伴隨供給層面的升溫，嚴區海認為，新增供給集中區域的租賃進程在2019年會較為緩慢，2019年北京甲級寫字樓空置率將全面大幅提升，租金也會有小幅下調。“但供給高峰一過，需求預計保持穩定，同時隨著區域基礎設施問題的解決，租賃進程將加快，未來空置率將逐漸回落，租金也將在2021年開始企穩回調。”嚴區海預計。
“保持空置率動態平衡”
供應放量，需求并未跟上，直接導致寫字樓市場空置率的上升，而這也是國內多數城市面臨的共同問題。以北京為例，受市場新增供給逐漸增多的影響，2019年第一季度，寫字樓市場空置率小幅提升至10.2%，盡管望京和亞奧等北部新興商圈受到高科技行業的青睞，需求保持強勁，但因新增項目較多,空置率也處于9-17%，CBD及周邊區域受供給預期影響，空置率略有提高。
對此，嚴區海認為，空置率是供需是否平衡的表現形式，空置率上升是供大于求的結果，但仍需根據不同城市的不同發展階段辯證看待。“北京寫字樓空置率從2017末的8.3%提高到2018年末的10%主要是由于供給較多超過了企業對辦公面積的需求。
而2019年第一季度末進一步小幅提高至10.2%則主要是需求減少所致。”嚴區海分析稱。
“長期來看，供給和需求是處于動態平衡之中的，因此不能認為空置率上升就一定存在較大問題，空置率較低就是好的，”嚴區海表示，空置率長期處于過低水平或將抑制企業的擴張需求。
對于空置率這一指標來說，最為關鍵的是長期保持相對健康的動態平衡，“這就有賴于實體經濟保持健康發展水平，企業有充足的辦公空間需求；另一方面需要宏觀層面對辦公樓的規劃和供給有一定的宏觀調控。”嚴區海認為。
內資租賃需求上升 外資掃貨一線城市
一個趨勢是，在國內多數城市寫字樓租賃市場上，中資企業租戶需求持續攀升，成為寫字樓重要的新增需求來源和主導力量，這一趨勢最早可以追溯至2008年全球金融危機后，“此后中資企業在甲級寫字樓的租賃需求日益增加，外資需求逐漸減少，尤其在近幾年表現尤為明顯。”據嚴區海介紹，2015年內資企業占比約50%，但2018年內資占比已達75%。
對于這一變化，嚴區海歸因于三大方面，一是熱點城市寫字樓租金持續保持上漲的態勢；二是內資企業實力越來越強，越來越重視樓宇品質在樹立企業形象、吸引和保留人才等方面的重要性，同時支付能力也日益提高；
此外，對外資企業而言，中國僅是其全球業務中的一個區域市場，因此在房租成本把控等方面更為嚴格，“外資企業在中國的業務發展并不一定都保持積極向好的態勢，特別是隨著內資企業實力的不斷增強，部分外資企業在華業務增長乏力，使他們難以增加對寫字樓的空間需求。”嚴區海分析稱，在外向型經濟占比較多的城市，如上海（樓盤），中資外資的租賃反差表現偏弱。
盡管在租賃層面上中資和外資的需求表現“此起彼伏”，但從交易來看，外資對國內寫字樓市場的熱情絲毫不減，自去年開始，多家外資機構在北上廣深等一線城市頻頻收購寫字樓等大宗物業，引人關注。
對此，嚴區海給出了他的看法，他認為，中資拋售大宗投資性物業主要是因為國家信貸政策持續偏緊，部分企業通過出售持有物業充裕現金流用于業務發展，而外資交易頻繁一方面表明仍看好中國經濟發展前景，同時也是抓住當前內資機構投資者資金充裕度有所下降，資金成本較高的時機，積極收購有增值潛力的物業。
破解寫字樓運營難題
微觀層面上，寫字樓市場也在經歷新變化，其中，隨著靈活辦公方興未艾，以聯合辦公為代表的靈活辦公業態在北京的存量面積規模過去三年就增長了8倍，內部新生力量的崛起也為寫字樓帶來了新機遇。
在嚴區海看來，靈活辦公空間有助于老舊寫字樓項目更新改造，同時為項目內部企業短期擴租提供可能性，也可以吸引小面積租戶進入項目；對于租戶來說，也能以靈活的租期和價格租賃高品質辦公空間，富有創意的空間有助于某些行業激發員工的創造力，靈活辦公空間的大規模布局有利于企業解決差旅、流動辦公、頻繁搬遷、迅速擴張以及辦公面積整合等問題。
正如所有事物都有正反兩面性，新興辦公空間的應用也對寫字樓市場提出了挑戰。“對業主來說，靈活辦公空間在一定程度上是和寫字樓運營商/持有者存在競爭關系。當前靈活辦公空間市場仍不成熟，存在較高的運營風險，靈活辦公運營不善也會對寫字樓業主或租戶帶來負面影響。”嚴區海表示。
在一線及熱點城市，核心商圈新增供應減少、可售物業有限，但企業對于核心區的寫字樓項目仍有較多需求，同時政策限制、土地短缺使得核心區難以開發新項目，這就使得核心區老舊項目亟待盤活，以獲取其所占據有利地理位置應得的收益。
盤活存量資產并非易事，受制于原有項目的硬件條件，如果要取得較好的改造后收益，需要從定位到運營環節形成環環相扣的一體化方案，對此，憑借多年的行業積累，嚴區海給出了他的建議，“以定位為核心及出發點，錨定目標客戶結構，通過嚴格控制成本的合理的改造來滿足目標客戶對物業硬件指標的需求，最后通過成熟的運營體系獲取并保留優質目標客戶，從而實現自身項目價值的提升。”
對于寫字樓市場的發展趨勢，嚴區海持樂觀態度，“總體來看，企業的擴張需求仍在，只是因供給量較多導致競爭加劇，如果物業差異性不大，那么只能通過價格競爭吸引優質客戶。但如果項目能夠打造自身的獨特性，樹立項目的市場地位和知名度，就有可能比普通項目獲取更高的溢價。”在他看來，個性化、差異化是未來寫字樓運營的破局關鍵。
來源：和訊房產
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