隨著國內(nèi)商務(wù)市場擴(kuò)容，繼一線城市傳統(tǒng)商務(wù)板塊保持較高租用率之外，部分二線城市的寫字樓市場，也正受到產(chǎn)業(yè)租賃的青睞。
李計華近期最頻繁前往的城市就是西安，作為全球最大的聯(lián)合辦公品牌的運(yùn)營人員，WeWork在西安的首個空間即將在7月開業(yè)。這個位于西安市核心區(qū)的聯(lián)合辦公空間，設(shè)置的首個主題，是極具西安本土特色的創(chuàng)造者社區(qū)。
在談到進(jìn)入西安市場的原因時，WeWork亞洲董事總經(jīng)理李愷先表示，西安擁有全國領(lǐng)先的科技人才和高校資源，吸引眾多海內(nèi)外創(chuàng)新企業(yè)入駐，是中西部內(nèi)陸城市中兼具軟實力和硬科技的標(biāo)志，為WeWork打開中西部市場提供了條件。
西安是WeWork在中國進(jìn)入的第9個城市，其在中國市場的聯(lián)合辦公空間則已經(jīng)超過70個，這家跨國型的聯(lián)合辦公空間，雖然直到2016年后才進(jìn)入中國市場，但迅速占領(lǐng)了市場份額，并成為今年以來空間擴(kuò)張最大的聯(lián)合辦公品牌之一。
今年3月WeWork一度曾在全球其他城市傳出裁員消息，但中國市場并不在此之列。
李愷先當(dāng)時曾表示，中國市場潛力巨大，現(xiàn)在僅開發(fā)了“冰山一角”：“全球70%以上的‘獨(dú)角獸’初創(chuàng)企業(yè)（估值超過10億美元）都在美國和中國市場，中國有可能會成為WeWork在全球最大的市場之一”。事實上，在陸續(xù)落地北京、上海、廣州、深圳等一線城市之外，包括西安、武漢、成都、蘇州等二線城市，正成為他們的下沉方向。
仲量聯(lián)行今年一季度的報告顯示，西安一季度甲級辦公樓，市場凈吸納量環(huán)比上升59.9%，錄得4.6萬平方米，基于租賃面積的租金價格為99.3元/平方米/月。戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部主任廉峰哲透露，西安寫字樓平均租金在過去3年漲幅約為10%左右：“從租戶的關(guān)注度和寫字樓面積需求上，西安是西部地區(qū)受關(guān)注度最高的城市。”
市場人士認(rèn)為，隨著西安招商引資政策的持續(xù)及人口紅利的初步顯現(xiàn)，企業(yè)的擴(kuò)大及遷入，或使更多自用型客戶在高品質(zhì)的甲級辦公樓中尋找投資機(jī)會。
另一個備受青睞的西部市場則位于成都。仲量聯(lián)行報告指出，今年一季度成都寫字樓租賃面積的租金價格為94元/平方米/月，租金同比增長率2.5%，依舊保持較高的經(jīng)濟(jì)活力。同時有多宗大面積租賃成交，包括平安金融服務(wù)選址SAC租賃約1.8萬平方米的案例，這使得成都全市甲級辦公樓凈吸納量達(dá)到10.3萬平方米，處于一季度同期歷史高位，特別是靈活辦公空間的需求仍然不減。
事實上，重點(diǎn)二線城市的甲級寫字樓吸納量和租金，近年來呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。以華東核心二線城市杭州、南京、蘇州為例，寫字樓租賃活躍度在同類城市中最高。
“過去3年，這幾個城市的甲級寫字樓平均租金漲幅，也在15%-20%左右。”作為戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部主任，廉峰哲對這些新興城市高端商業(yè)需求的發(fā)展有著直觀認(rèn)識。
他認(rèn)為，一方面這些城市就有一些發(fā)展迅猛的頭部企業(yè)，其中以杭州的阿里巴巴最為顯眼，除了企業(yè)本身，還帶動了上下游產(chǎn)業(yè)鏈，寫字樓租用需求本就較為強(qiáng)烈：“另一方面，一些頭部企業(yè)，除了會把總部放在一線城市，新增業(yè)務(wù)線或者第二總部，開始向這些城市傾斜，特別是科技企業(yè)、部分制造業(yè)在這方面較為明顯。”
相比與一線城市的不斷飽和，寫字樓租金高企，企業(yè)新增辦公空間帶來較大的成本壓力，這些核心二線城市的人才儲備、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件都比較好，不論企業(yè)成本還是員工生活成本，都比一線城市低，因此形成外溢。
世邦魏理仕《2019年中國商業(yè)地產(chǎn)投資策略報告》顯示，杭州、南京和蘇州均被納入2019-2021租金累計增長預(yù)測上行城市。報告稱，這些城市的核心增益型寫字樓投資將在構(gòu)筑穩(wěn)定現(xiàn)金流的防御性同時，憑借項目的稀缺區(qū)位和優(yōu)良品質(zhì)，為投資者創(chuàng)造兼具短期和中長期較為理想的投資回報。
寫字樓是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間“硬件”，也代表著一個城市高端商務(wù)市場的活力。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部主管張冀蘇表示，在對寫字樓租用的需求上，科技行業(yè)在二線城市的擴(kuò)張量比一線城市更高：“從目前杭州寫字樓租戶類型來看，50%來自于TMT行業(yè)。”例如今年1月，今日頭條和抖音所屬的字節(jié)跳動，就將研發(fā)中心簽約落戶在杭州未來科技城。
張冀蘇還表示，當(dāng)大的高科技行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，細(xì)分市場的很多頭部企業(yè)，正展現(xiàn)出擴(kuò)張市場的潛力：“例如人工智能，云計算，智能汽車、新能源，5G等等。特別是5G，雖然目前尚未到應(yīng)用端，但5G對于傳統(tǒng)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型有重要作用，未來投入應(yīng)用后，將有很大的需求潛力，對租賃市場而言，當(dāng)前也是尋求這類租戶的窗口期。”
來源：界面新聞
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