2019年上半年，總部樓宇集中交付及業(yè)主“以價(jià)換量”的普遍策略拉升，重慶辦公樓凈吸納量，平均空置率近五年來(lái)首次回落至30%以下。金融、房地產(chǎn)、TMT[1]等行業(yè)仍是新增辦公需求的主要來(lái)源，但租賃需求仍同比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)辦公樓市場(chǎng)逆勢(shì)而上，增勢(shì)超預(yù)期，造成商業(yè)辦公樓需求分流。照母山板塊在產(chǎn)業(yè)辦公樓及TMT需求加持下，已成為重慶辦公樓市場(chǎng)“第三極”。網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)重塑解放碑CBD商務(wù)格局，游客攀升引發(fā)酒店新一輪擴(kuò)張潮，辦公樓轉(zhuǎn)型酒店案例屢見不鮮。城市更新將持續(xù)為渝中半島及解放碑CBD帶來(lái)調(diào)整升級(jí)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
仲量聯(lián)行重慶分公司董事總經(jīng)理何樂曄表示：“重慶正處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換關(guān)鍵期，2019年上半年，重慶辦公樓新增需求規(guī)模受經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型影響有所下降。未來(lái)，重慶經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷取得新成果，大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)將為重慶辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)廣闊的發(fā)展機(jī)遇。市場(chǎng)格局方面，照母山板塊伴隨產(chǎn)業(yè)及商業(yè)辦公樓宇聚集度不斷提升，商務(wù)氛圍逐步成熟，將成為重慶辦公樓市場(chǎng)‘第三極’?！?/p>
上半年重慶辦公樓市場(chǎng)研讀
2019年上半年，重慶辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)14.7萬(wàn)平方米，中國(guó)華融現(xiàn)代廣場(chǎng)T2、高科涉外商務(wù)區(qū)寫字樓B1與B2、科技金融大廈T2和綠地保稅中心T3交付，新增供應(yīng)均位于江北區(qū)和渝北區(qū)。重慶城北區(qū)域持續(xù)供應(yīng)顯示出開發(fā)商對(duì)該板塊的關(guān)注熱度不減，新項(xiàng)目入市提升產(chǎn)業(yè)聚集度并有助于加速新興商務(wù)區(qū)市場(chǎng)成熟，但與此同時(shí)也給市場(chǎng)去化帶來(lái)一定壓力。需求方面，受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩影響，辦公樓需求有所下滑，金融、房地產(chǎn)、TMT（科技、新媒體、通訊三大產(chǎn)業(yè)的總稱）行業(yè)相對(duì)活躍。上半年，租賃市場(chǎng)錄得的主要成交包括大都會(huì)人壽選址廣發(fā)銀行大廈和錦嘉國(guó)際，花旗銀行升級(jí)至國(guó)金中心T1等。重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已步入新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵時(shí)期，制造業(yè)增速下滑甚至部分產(chǎn)業(yè)增加值錄得負(fù)增長(zhǎng)，造成制造業(yè)在渝新增辦公需求表現(xiàn)疲軟，市場(chǎng)難覓相關(guān)行業(yè)成交。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上半年市場(chǎng)凈吸納量錄得20.8萬(wàn)平方米，同比下降24.1%，其中總部樓自用去化面積約占5.6萬(wàn)平方米，需求來(lái)自新華信托、紫光集團(tuán)、重慶富民銀行三家企業(yè)。需求推動(dòng)平均空置率較2018年底回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，至季末報(bào)29.4%，近五年來(lái)首次跌破30%。剔除總部樓宇影響，租賃市場(chǎng)平均空置率錄得32.2%，較2018年底同樣下滑2.2個(gè)百分點(diǎn)。
二級(jí)租賃市場(chǎng)：價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)加速市場(chǎng)租金下行
聯(lián)合辦公在經(jīng)歷快速擴(kuò)張后，2019年市場(chǎng)逐步回歸理性。上半年，Soho 3Q進(jìn)駐申基金融廣場(chǎng)、Funwork落戶英利國(guó)際金融中心備受市場(chǎng)關(guān)注。當(dāng)聯(lián)合辦公、轉(zhuǎn)租公司等第三方辦公服務(wù)企業(yè)在渝大勢(shì)擴(kuò)張后，重慶辦公樓一二級(jí)租賃市場(chǎng)格局已悄然形成。當(dāng)上半年一級(jí)租賃市場(chǎng)不溫不火時(shí)，二級(jí)租賃市場(chǎng)的第三方空間運(yùn)營(yíng)商用價(jià)格策略和新的服務(wù)模式吸引大量租戶，終端用戶活躍度遠(yuǎn)超年初預(yù)期。截至上半年，重慶二級(jí)租賃市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)租率錄得83.2%，較上年末提升14.4個(gè)百分點(diǎn)，但新開業(yè)項(xiàng)目空置率仍相對(duì)較高。受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，多數(shù)企業(yè)下調(diào)其行業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)展望，進(jìn)而縮減開支、節(jié)省成本，而聯(lián)合辦公“拎包入住”的辦公策略滿足此類企業(yè)攤銷裝修成本并降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦公訴求。而近幾個(gè)季度，本土初創(chuàng)企業(yè)的崛起支撐起二級(jí)租賃市場(chǎng)的需求端，正是轉(zhuǎn)租公司的目標(biāo)客群。當(dāng)?shù)谌睫k公服務(wù)運(yùn)營(yíng)商相繼進(jìn)駐重慶市場(chǎng)后，聯(lián)合辦公、精裝辦公、訂制辦公等產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)知度亦明顯提高。靈活租約、完善配套、增值服務(wù)、價(jià)格引導(dǎo)等租賃策略成為此類轉(zhuǎn)租公司占領(lǐng)市場(chǎng)的有力武器。尤其是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方面，第三方辦公服務(wù)機(jī)構(gòu)提供有競(jìng)爭(zhēng)力的定價(jià)策略增加市場(chǎng)份額，卻也給市場(chǎng)帶來(lái)不少弊端。2019年上半年，重慶辦公樓市場(chǎng)平均租金報(bào)74.4元/平方米/元，較2018年末下降1.3%。第三方辦公服務(wù)機(jī)構(gòu)之間激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)租金下行的加速器。受宏觀經(jīng)濟(jì)、辦公樓市場(chǎng)基本面及業(yè)主策略影響，第三方辦公服務(wù)企業(yè)的擴(kuò)張策略亦逐步從粗放型增量策略向保守型風(fēng)控策略轉(zhuǎn)變。
產(chǎn)業(yè)辦公樓：“虹吸效應(yīng)”引致商業(yè)辦公需求分流
上半年，重慶產(chǎn)業(yè)辦公樓租賃市場(chǎng)錄得重科智谷A座精裝部分交付，季末其去化率已高達(dá)98.1%。重慶產(chǎn)業(yè)辦公樓市場(chǎng)在過(guò)去數(shù)年表現(xiàn)優(yōu)異，成為承接光電園板塊產(chǎn)業(yè)的重要載體，而上半年盡管經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)低于預(yù)期，但產(chǎn)業(yè)辦公樓市場(chǎng)需求仍延續(xù)強(qiáng)勁勢(shì)頭。除產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚焦的TMT行業(yè)外，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)乃至房地產(chǎn)行業(yè)都是產(chǎn)業(yè)樓宇的重要需求來(lái)源，因此重慶商業(yè)辦公樓與產(chǎn)業(yè)辦公樓市場(chǎng)的租戶結(jié)構(gòu)具有高度的同質(zhì)性，加之產(chǎn)業(yè)辦公樓租金及政策補(bǔ)貼優(yōu)勢(shì)，商業(yè)辦公樓的需求在過(guò)去數(shù)年受產(chǎn)業(yè)樓宇沖擊分流嚴(yán)重。位于照母山片區(qū)的大量產(chǎn)業(yè)辦公樓不僅大量分流周邊商業(yè)辦公樓需求，其輻射力甚至影響江北嘴、解放碑兩大核心CBD。尤其在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的環(huán)境下，企業(yè)的辦公策略趨于審慎，租金敏感度明顯提升，選擇產(chǎn)業(yè)樓宇更有助于企業(yè)節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本，受市場(chǎng)青睞。因此，重慶辦公樓市場(chǎng)的商業(yè)樓宇并不能完整反映重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展所釋放的實(shí)際需求。未來(lái)，產(chǎn)業(yè)辦公樓憑借租金及政策優(yōu)勢(shì)將持續(xù)吸納更多成本敏感度高、區(qū)位粘性低的企業(yè)進(jìn)駐。照母山板塊在產(chǎn)業(yè)與商業(yè)辦公樓合力發(fā)展支撐下，已經(jīng)成為繼解放碑、江北嘴CBD后，重慶商務(wù)辦公“第三級(jí)”。
渝中半島：流量經(jīng)濟(jì)、城市更新帶動(dòng)解放碑CBD調(diào)整轉(zhuǎn)型
渝中半島的網(wǎng)絡(luò)熱度持續(xù)升溫，流量經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)游客數(shù)量逐年攀升。旅游業(yè)繁榮帶動(dòng)酒店及民宿行業(yè)快速擴(kuò)張，并加速區(qū)位粘性高的零售類租戶的辦公需求在區(qū)域內(nèi)增長(zhǎng)。在寸土寸金的解放碑CBD，可開發(fā)土地有限，酒店與民宿需求伴隨城市更新滲透至住宅外的非住類商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)，其中辦公樓物業(yè)便成為首選。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓中酒店業(yè)態(tài)占比不斷擴(kuò)大，僅今年上半年，約3.3萬(wàn)平方米辦公樓面積轉(zhuǎn)為酒店業(yè)態(tài)，占解放碑CBD優(yōu)質(zhì)辦公樓空置面積近20%。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，解放碑CBD目前仍是在渝外資企業(yè)及世界500強(qiáng)企業(yè)聚集度最高的區(qū)域市場(chǎng)。上半年，德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所、大都會(huì)人壽等外資企業(yè)進(jìn)駐解放碑。從租戶結(jié)構(gòu)上分析，非本土企業(yè)占比已達(dá)到73.5%，而這一比例在2017年、2018年同期分別為58.6%、68.7%。但解放碑未來(lái)仍將面臨租戶因成本考量外流至三北區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)。其一，流量經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的大批游客影響商圈通達(dá)性，節(jié)假日前一工作日軌道交通限流即可見一斑。其二，辦公樓轉(zhuǎn)型酒店或民宿在一定程度影響商務(wù)氛圍，進(jìn)而折損核心區(qū)位價(jià)值。其三，解放碑十年以上的老舊辦公樓比例高居各區(qū)域之首，區(qū)位價(jià)值曾是支撐此類辦公樓租金的核心原因，而今新興商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)樓宇的價(jià)格策略必然造成租戶外遷，降低業(yè)主議價(jià)能力。截至上半年，解放碑CBD甲級(jí)辦公樓平均租金報(bào)86.3元/平方米/月，同比降幅高達(dá)5.3%。未來(lái)，朝天門、十八梯、七星崗等板塊的城市更新為渝中半島帶來(lái)世界級(jí)的地標(biāo)綜合體，為解放碑CBD帶來(lái)調(diào)整升級(jí)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
2019后市展望：
2019年下半年，重慶經(jīng)濟(jì)基本面有望企穩(wěn)，辦公需求走勢(shì)將出現(xiàn)行業(yè)差異。制造及貿(mào)易等行業(yè)在短期內(nèi)難以釋放有效新增需求，但阿里巴巴、騰訊等TMT龍頭進(jìn)駐重慶以及八月在渝舉辦的中國(guó)國(guó)際智能產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)，有望帶動(dòng)TMT需求提升，尤其是照母山、光電園板塊的產(chǎn)業(yè)辦公樓將受益匪淺。聯(lián)合辦公等第三方辦公服務(wù)企業(yè)的整體需求在上半年集中釋放，下半年將趨于平緩，但租金價(jià)格策略將繼續(xù)影響一二級(jí)租賃市場(chǎng)的整體走勢(shì)。因此，短期內(nèi)重慶辦公樓市場(chǎng)租金水平缺乏回升的基礎(chǔ)。而現(xiàn)階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早應(yīng)從“價(jià)格策略”轉(zhuǎn)向空間的研發(fā)、服務(wù)的升級(jí)、運(yùn)營(yíng)的提升。重慶落戶政策的放寬及重慶英才計(jì)劃的實(shí)施將提升人才尤其是高端人才的吸引力。未來(lái)，重慶仍將持續(xù)作為內(nèi)陸開放高地，進(jìn)一步發(fā)揮“陸海新通道”的輻射帶動(dòng)作用，以承接長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略，在不斷擴(kuò)大的對(duì)外開放中煥發(fā)新的活力。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“重慶經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶給辦公樓市場(chǎng)的陣痛雖已顯現(xiàn)，但經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)所引致的辦公需求必然投射于辦公樓市場(chǎng)。從研究角度出發(fā)，重慶產(chǎn)業(yè)辦公樓的競(jìng)爭(zhēng)力不容小覷，商業(yè)辦公樓市場(chǎng)的需求被嚴(yán)重分流，因此僅聚焦商業(yè)辦公樓的需求并不足以洞悉重慶經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)能力。因此，產(chǎn)業(yè)樓宇在未來(lái)仍是渝辦公需求的核心支撐之一，照母山板塊已成為繼解放碑、江北嘴CBD后重慶辦公樓市場(chǎng)第三極?！?/p>
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