北京，2019年7月10日 - 全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國(guó)際今日召開“高力國(guó)際華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)2019年上半年回顧及2019年下半年展望媒體發(fā)布會(huì)”，就2019年上半年北京市的寫字樓、零售、工業(yè)地產(chǎn)、投資四大板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對(duì)2019年下半年做出展望。
第二季度北京甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)八年來最高值 ： 市場(chǎng)趨勢(shì)有利于企業(yè)繼續(xù)降低寫字樓租賃成本
2019年上半年，合計(jì)21萬平方米的四個(gè)新項(xiàng)目完工入市，全市總存量達(dá)到832萬平方米。受2019年度第三產(chǎn)業(yè)增速放緩等宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，上半年全市總凈吸納量錄得9.6萬平方米，半年環(huán)比降低69.3%，同比降低60.6%。租金方面，有可能還會(huì)繼續(xù)下降，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)致使大部分業(yè)務(wù)降低租金期望，并在租賃談判中更加靈活以期盡早鎖定潛在租戶。2019年上半年全市平均租金半年環(huán)比下調(diào)0.6%至人民幣399元每月每平方米，同比下調(diào)0.7%。與此同時(shí)，在租賃情況良好以及需求穩(wěn)定、供應(yīng)有限的商圈，我們?nèi)杂^察到租金的持續(xù)上揚(yáng)。
展望2019年下半年，合計(jì)約61萬平方米的七個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中近75%的項(xiàng)目將位于CBD及周邊區(qū)域與麗澤金融商務(wù)區(qū)。盡管我們預(yù)計(jì)部分業(yè)主將會(huì)提供更為優(yōu)惠的租賃條款，凈吸納量將因此比上半年大幅上升，但面臨下半年的供應(yīng)高峰，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體空置率仍將比2019年上半年上升3.6個(gè)百分點(diǎn)至15.1%。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“依行業(yè)劃分，傳統(tǒng)金融及傳統(tǒng)科技類租戶仍為需求的主要推動(dòng)力；本土靈活辦公運(yùn)營(yíng)商的擴(kuò)張速度明顯減緩；受互聯(lián)網(wǎng)投資熱潮降溫的影響，互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)的租賃需求大幅下降。整體需求的下降及即將入市的大量新增供應(yīng)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，全市整體空置率被半年環(huán)比推升0.9個(gè)百分點(diǎn)至11.5%，是八年以來的最高值。除少數(shù)需求穩(wěn)定、供應(yīng)有限的商圈將繼續(xù)錄得租金上漲外，我們預(yù)計(jì)加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及整體空置率的攀升將致使全市平均租金于2019年末半年環(huán)比下降0.5%至人民幣396.6元每月每平方米，同比下降0.6%。有鑒于此，我們建議有租賃需求的租戶應(yīng)抓住該有利時(shí)機(jī)，以期以優(yōu)惠的租金條件享受高品質(zhì)寫字樓空間，同時(shí)寫字樓業(yè)主也要預(yù)見到市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整租賃策略，以實(shí)現(xiàn)租賃業(yè)績(jī)。“
優(yōu)質(zhì)商鋪物業(yè)商場(chǎng)：消費(fèi)升級(jí)帶來激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金穩(wěn)中微升
2019年上半年共有合計(jì)12.6萬平方米的兩個(gè)新增項(xiàng)目入市，總存量半年環(huán)比增長(zhǎng)1.6%至602萬平方米。個(gè)性化潮牌、注重高品質(zhì)的本土服飾品牌更受消費(fèi)者歡迎。品牌首店租賃市場(chǎng)活躍，Undefeated、樂高探索中心、F.A.O Schwarz和一條等品牌紛紛首現(xiàn)北京市場(chǎng)。上半年全市中高端購物中心首層平均固定租金同比上漲2.0%至人民幣827.2元每月每平方米，主要由一個(gè)租金高于平均水平的CBD新增供應(yīng)所致。新興區(qū)域部分運(yùn)營(yíng)較好的成熟項(xiàng)目亦見明顯租金增長(zhǎng)。部分品牌擴(kuò)張步伐放緩，導(dǎo)致整體空置率同比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至2.2%，但總體市場(chǎng)仍受穩(wěn)健需求支撐。
預(yù)計(jì)2019年下半年會(huì)迎來17.3萬平方米的三個(gè)新增供應(yīng)，其中兩個(gè)位于新興區(qū)域，因此我們預(yù)計(jì)整體租金可能會(huì)同比下降0.9%至人民幣820元每月每平方米。新增供應(yīng)全部由成熟運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)，故空置率應(yīng)會(huì)繼續(xù)維持在較低水平。為了避免購物中心同質(zhì)化，我們建議業(yè)主引入能夠帶來獨(dú)特購物體驗(yàn)的高品質(zhì)租戶，例如旗艦店及品牌的北京首店等。另外，重新布置室內(nèi)空間，如盤活閑置區(qū)域、設(shè)置主題空間和重新排列租戶，亦有助于給消費(fèi)者帶來新鮮體驗(yàn)，提高購物中心客流量。值得關(guān)注的是，最近發(fā)布的《北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃》征求意見稿可能將重塑北京零售市場(chǎng)空間分布格局。根據(jù)此規(guī)劃，王府井和通州將分別成為廣域級(jí)和區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。同時(shí)，考慮到王府井大街北延工程即將于年底完成，通州亦將迎來大量未來供應(yīng)，我們相信此規(guī)劃將為這兩個(gè)區(qū)域的零售市場(chǎng)發(fā)展帶來利好。
京津廊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)：需求仍然保持旺盛，租金漲幅穩(wěn)健
2019年上半年，京津廊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)共有合計(jì)建筑面積約64.9萬平方米的十一座優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)完工入市，新增項(xiàng)目分別位于北京及天津，廊坊無新增供應(yīng)。區(qū)域市場(chǎng)總存量半年環(huán)比上升9.9%至約682萬平方米。上半年京津廊優(yōu)質(zhì)物流市場(chǎng)需求依然保持旺盛，但北京市場(chǎng)受政策因素影響部分項(xiàng)目進(jìn)行租戶調(diào)整，導(dǎo)致空置率較去年下半年有所上升。天津市場(chǎng)則因大體量新增供應(yīng)集中入市，整體空置率亦有所增長(zhǎng)。有鑒于此，2019年上半年北京及天津優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)空置率分別半年環(huán)比升高4.4個(gè)百分點(diǎn)與5.0個(gè)百分點(diǎn)至5.9%及10.0%。廊坊優(yōu)質(zhì)物流市場(chǎng)仍維持滿租。受區(qū)域內(nèi)堅(jiān)實(shí)的需求及年初的年度租金調(diào)整所支撐，2019年上半年京津廊優(yōu)質(zhì)物流市場(chǎng)平均租金漲幅穩(wěn)健，其中北京平均租金半年環(huán)比增長(zhǎng)3.2%至人民幣50.2元每月每平方米，天津及廊坊分別半年環(huán)比上漲3.3%與4.0%至人民幣31.0每月每平方米及人民幣38.1元每月每平方米。投資市場(chǎng)內(nèi)，2019年上半年天津及廊坊倉儲(chǔ)用地供應(yīng)較去年下半年有所回暖，錄得數(shù)宗一手土地成交。北京倉儲(chǔ)用地供應(yīng)仍然緊收，2019年上半年未錄得一手倉儲(chǔ)用地成交。鑒于優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)項(xiàng)目巨大的增值潛力，物流物業(yè)仍為地產(chǎn)領(lǐng)域最熱門的投資類型之一
建筑面積共計(jì)約56.7萬平方米的十一座優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)計(jì)劃于2019年下半年入市。高力國(guó)際預(yù)計(jì)下半年諸多大型電商購物節(jié)的舉行將進(jìn)一步刺激京津廊區(qū)域優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)面積的需求，然而受下半年新增供應(yīng)體量較大影響，京津廊優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)市場(chǎng)整體空置率或?qū)⒃诂F(xiàn)有水平小幅波動(dòng)。我們預(yù)測(cè)2019年下半年市場(chǎng)平均租金漲幅將進(jìn)一步收窄
同時(shí)，在工業(yè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策方面，2019年5月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建筑委員會(huì)連續(xù)發(fā)布兩條涉及北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的關(guān)鍵性政策，分別為《關(guān)于進(jìn)一步明確已建成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目買受人審核有關(guān)問題的通知》及《關(guān)于進(jìn)一步完善已建成研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》。該通知一方面全面禁止分割銷售，凸顯了北京市對(duì)于產(chǎn)業(yè)用地的嚴(yán)格管理，強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的基本屬性，對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的持有提出了更高的要求。另一方面將符合條件的整體銷售項(xiàng)目審批權(quán)限下放至區(qū)政府且明確審核標(biāo)準(zhǔn)、審批時(shí)限，提高審批效率的同時(shí)為產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展指出了方向
投資市場(chǎng)成交面積及成交金額均創(chuàng)新高
2019年上半年錄得8宗整售交易，比去年同期減少58%，但總金額達(dá)到人民幣460億元，是去年同期的2倍還多。其中交易金額最大的項(xiàng)目為融創(chuàng)收購的土地資產(chǎn)包交易，其中北京部分的成交金額估計(jì)約人民幣200億元。成交業(yè)態(tài)有多元化發(fā)展的趨勢(shì)，但辦公樓類物業(yè)仍占主導(dǎo)，寫字樓成交金額占比約為25%，其中Partner Group聯(lián)合其他外資財(cái)團(tuán)收購中關(guān)村鼎好大廈項(xiàng)目是金額最大的寫字樓交易，總成交金額約人民幣90億元。此外部分被自用型買家或投資機(jī)構(gòu)收購的酒店、零售或綜合體項(xiàng)目也有改造為寫字樓的計(jì)劃。從地理位置來看，上半年成交的項(xiàng)目多為四環(huán)及周邊區(qū)域的具備改造提升前景的項(xiàng)目。盡管外資投資機(jī)構(gòu)從去年開始積極關(guān)注北京市場(chǎng)，但上半年成交項(xiàng)目中內(nèi)資投資機(jī)構(gòu)仍占市場(chǎng)主導(dǎo)，內(nèi)資買家收購的物業(yè)金額約占79%。
因2019年上半年部分交易已進(jìn)入深入洽談階段，預(yù)計(jì)下半年的成交量有可能進(jìn)一步提升。當(dāng)前包括機(jī)構(gòu)投資者和自用型買家都對(duì)北京投資市場(chǎng)積極關(guān)注，其中投資者關(guān)注能夠帶來穩(wěn)定收益、有租金上漲空間或能夠通過改造大幅提高收益的項(xiàng)目，其中以寫字樓為主，部分投資人看好北京人均消費(fèi)增長(zhǎng)的潛力，對(duì)投資零售項(xiàng)目也有興趣；而自用買家更關(guān)注傳統(tǒng)辦公項(xiàng)目或能夠改造為辦公樓的項(xiàng)目。根據(jù)上半年發(fā)布的相關(guān)規(guī)劃，豐臺(tái)、通州等新興區(qū)域?qū)⑹巧虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，值得投資者關(guān)注進(jìn)一步關(guān)注。
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