北京，2019年7月10日 - 全球頂尖的房地產服務上市公司高力國際今日召開“高力國際華北區物業市場2019年上半年回顧及2019年下半年展望媒體發布會”，就2019年上半年北京市的寫字樓、零售、工業地產、投資四大板塊的表現進行回顧并對2019年下半年做出展望。
第二季度北京甲級寫字樓空置率達八年來最高值 ： 市場趨勢有利于企業繼續降低寫字樓租賃成本
2019年上半年，合計21萬平方米的四個新項目完工入市，全市總存量達到832萬平方米。受2019年度第三產業增速放緩等宏觀經濟因素的影響，上半年全市總凈吸納量錄得9.6萬平方米，半年環比降低69.3%，同比降低60.6%。租金方面，有可能還會繼續下降，激烈的市場競爭致使大部分業務降低租金期望，并在租賃談判中更加靈活以期盡早鎖定潛在租戶。2019年上半年全市平均租金半年環比下調0.6%至人民幣399元每月每平方米，同比下調0.7%。與此同時，在租賃情況良好以及需求穩定、供應有限的商圈，我們仍觀察到租金的持續上揚。
展望2019年下半年，合計約61萬平方米的七個新項目計劃入市，其中近75%的項目將位于CBD及周邊區域與麗澤金融商務區。盡管我們預計部分業主將會提供更為優惠的租賃條款，凈吸納量將因此比上半年大幅上升，但面臨下半年的供應高峰，北京甲級寫字樓市場的整體空置率仍將比2019年上半年上升3.6個百分點至15.1%。
高力國際華北區董事總經理嚴區海表示：“依行業劃分，傳統金融及傳統科技類租戶仍為需求的主要推動力；本土靈活辦公運營商的擴張速度明顯減緩；受互聯網投資熱潮降溫的影響，互聯網初創企業的租賃需求大幅下降。整體需求的下降及即將入市的大量新增供應加劇市場競爭，全市整體空置率被半年環比推升0.9個百分點至11.5%，是八年以來的最高值。除少數需求穩定、供應有限的商圈將繼續錄得租金上漲外，我們預計加劇的市場競爭及整體空置率的攀升將致使全市平均租金于2019年末半年環比下降0.5%至人民幣396.6元每月每平方米，同比下降0.6%。有鑒于此，我們建議有租賃需求的租戶應抓住該有利時機，以期以優惠的租金條件享受高品質寫字樓空間，同時寫字樓業主也要預見到市場的變化，及時調整租賃策略，以實現租賃業績。“
優質商鋪物業商場：消費升級帶來激烈的市場競爭，租金穩中微升
2019年上半年共有合計12.6萬平方米的兩個新增項目入市，總存量半年環比增長1.6%至602萬平方米。個性化潮牌、注重高品質的本土服飾品牌更受消費者歡迎。品牌首店租賃市場活躍，Undefeated、樂高探索中心、F.A.O Schwarz和一條等品牌紛紛首現北京市場。上半年全市中高端購物中心首層平均固定租金同比上漲2.0%至人民幣827.2元每月每平方米，主要由一個租金高于平均水平的CBD新增供應所致。新興區域部分運營較好的成熟項目亦見明顯租金增長。部分品牌擴張步伐放緩，導致整體空置率同比微升0.1個百分點至2.2%，但總體市場仍受穩健需求支撐。
預計2019年下半年會迎來17.3萬平方米的三個新增供應，其中兩個位于新興區域，因此我們預計整體租金可能會同比下降0.9%至人民幣820元每月每平方米。新增供應全部由成熟運營商運營，故空置率應會繼續維持在較低水平。為了避免購物中心同質化，我們建議業主引入能夠帶來獨特購物體驗的高品質租戶，例如旗艦店及品牌的北京首店等。另外，重新布置室內空間，如盤活閑置區域、設置主題空間和重新排列租戶，亦有助于給消費者帶來新鮮體驗，提高購物中心客流量。值得關注的是，最近發布的《北京市商業服務業設施空間布局規劃》征求意見稿可能將重塑北京零售市場空間分布格局。根據此規劃，王府井和通州將分別成為廣域級和區域級商業中心。同時，考慮到王府井大街北延工程即將于年底完成，通州亦將迎來大量未來供應，我們相信此規劃將為這兩個區域的零售市場發展帶來利好。
京津廊優質物流物業市場：需求仍然保持旺盛，租金漲幅穩健
2019年上半年，京津廊優質物流物業市場共有合計建筑面積約64.9萬平方米的十一座優質物流物業完工入市，新增項目分別位于北京及天津，廊坊無新增供應。區域市場總存量半年環比上升9.9%至約682萬平方米。上半年京津廊優質物流市場需求依然保持旺盛，但北京市場受政策因素影響部分項目進行租戶調整，導致空置率較去年下半年有所上升。天津市場則因大體量新增供應集中入市，整體空置率亦有所增長。有鑒于此，2019年上半年北京及天津優質物流物業市場空置率分別半年環比升高4.4個百分點與5.0個百分點至5.9%及10.0%。廊坊優質物流市場仍維持滿租。受區域內堅實的需求及年初的年度租金調整所支撐，2019年上半年京津廊優質物流市場平均租金漲幅穩健，其中北京平均租金半年環比增長3.2%至人民幣50.2元每月每平方米，天津及廊坊分別半年環比上漲3.3%與4.0%至人民幣31.0每月每平方米及人民幣38.1元每月每平方米。投資市場內，2019年上半年天津及廊坊倉儲用地供應較去年下半年有所回暖，錄得數宗一手土地成交。北京倉儲用地供應仍然緊收，2019年上半年未錄得一手倉儲用地成交。鑒于優質倉儲項目巨大的增值潛力，物流物業仍為地產領域最熱門的投資類型之一
建筑面積共計約56.7萬平方米的十一座優質物流物業計劃于2019年下半年入市。高力國際預計下半年諸多大型電商購物節的舉行將進一步刺激京津廊區域優質倉儲面積的需求，然而受下半年新增供應體量較大影響，京津廊優質物流物業市場整體空置率或將在現有水平小幅波動。我們預測2019年下半年市場平均租金漲幅將進一步收窄
同時，在工業及產業發展政策方面，2019年5月23日，北京市住房和城鄉建筑委員會連續發布兩條涉及北京市產業園區項目的關鍵性政策，分別為《關于進一步明確已建成產業項目買受人審核有關問題的通知》及《關于進一步完善已建成研發、工業項目轉讓管理有關問題的通知》。該通知一方面全面禁止分割銷售，凸顯了北京市對于產業用地的嚴格管理，強調了產業項目為產業服務的基本屬性，對產業項目的持有提出了更高的要求。另一方面將符合條件的整體銷售項目審批權限下放至區政府且明確審核標準、審批時限，提高審批效率的同時為產業項目的發展指出了方向
投資市場成交面積及成交金額均創新高
2019年上半年錄得8宗整售交易，比去年同期減少58%，但總金額達到人民幣460億元，是去年同期的2倍還多。其中交易金額最大的項目為融創收購的土地資產包交易，其中北京部分的成交金額估計約人民幣200億元。成交業態有多元化發展的趨勢，但辦公樓類物業仍占主導，寫字樓成交金額占比約為25%，其中Partner Group聯合其他外資財團收購中關村鼎好大廈項目是金額最大的寫字樓交易，總成交金額約人民幣90億元。此外部分被自用型買家或投資機構收購的酒店、零售或綜合體項目也有改造為寫字樓的計劃。從地理位置來看，上半年成交的項目多為四環及周邊區域的具備改造提升前景的項目。盡管外資投資機構從去年開始積極關注北京市場，但上半年成交項目中內資投資機構仍占市場主導，內資買家收購的物業金額約占79%。
因2019年上半年部分交易已進入深入洽談階段，預計下半年的成交量有可能進一步提升。當前包括機構投資者和自用型買家都對北京投資市場積極關注，其中投資者關注能夠帶來穩定收益、有租金上漲空間或能夠通過改造大幅提高收益的項目，其中以寫字樓為主，部分投資人看好北京人均消費增長的潛力，對投資零售項目也有興趣；而自用買家更關注傳統辦公項目或能夠改造為辦公樓的項目。根據上半年發布的相關規劃，豐臺、通州等新興區域將是商業地產發展的重點，值得投資者關注進一步關注。
來源：網易科技
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