下周，備受業(yè)界關(guān)注的科創(chuàng)板即將鳴鑼開(kāi)市，首批上市的公司為25家，從行業(yè)分布來(lái)看，首批掛牌上市企業(yè)，集聚了新一代信息技術(shù)、高端裝備、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)的代表性企業(yè)。科創(chuàng)板是國(guó)家支持科技公司發(fā)展的一大利好因素，作為專門(mén)為高科技和戰(zhàn)略性新興領(lǐng)域而設(shè)立的融資平臺(tái)，其豐富的融資渠道將刺激科技及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，從而推動(dòng)辦公樓租賃需求的增長(zhǎng)。
回望2019年上半年，一定程度上受到去杠桿政策和一些當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性因素的影響，中國(guó)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的租賃需求有所減弱，諸多城市的凈吸納量都出現(xiàn)了不同程度的同比下降。然而在這樣的一片充滿不確定性的市場(chǎng)環(huán)境中，來(lái)自科技企業(yè)的辦公樓租賃需求保持穩(wěn)定，并逐步將其擴(kuò)張的布局在重點(diǎn)二線城市加以完善和深化。
得益于最新的支持性政策，科技企業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展成為未來(lái)中國(guó)主要城市辦公樓租賃需求的重要驅(qū)動(dòng)力。
此外，來(lái)自于傳統(tǒng)行業(yè)的公司因設(shè)立或擴(kuò)張科技相關(guān)部門(mén)而新增的辦公需求也正逐漸增多。
政策推動(dòng)科技行業(yè)增長(zhǎng)
創(chuàng)新是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的第一動(dòng)力，而企業(yè)是推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主體，是實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的主力軍。在明確了科技創(chuàng)新是國(guó)家發(fā)展的重要根本這一要點(diǎn)下，近一年中，各地陸續(xù)召開(kāi)相關(guān)會(huì)議并出臺(tái)各項(xiàng)支持、激勵(lì)政策，以助力科技類企業(yè)的加速發(fā)展。
科技公司的辦公需求布局持續(xù)下沉
近年來(lái)，科技類企業(yè)在中國(guó)的布局頻頻加速，例如今年7月，耗時(shí)四年建設(shè)的小米新總部于北京海淀科技園落成，新園區(qū)預(yù)計(jì)將可承擔(dān)約1.6萬(wàn)名小米員工的辦公需求。無(wú)獨(dú)有偶，作為全球估值最高的人工智能獨(dú)角獸——商湯科技也于2018年底將其研發(fā)和中國(guó)總部遷至上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)新洲大樓，整棟大樓面積逾2.2萬(wàn)平方米。標(biāo)志著一線城市持續(xù)迎來(lái)科技公司對(duì)總部設(shè)立和前臺(tái)辦公需求。與此同時(shí)，重要的二線城市也受到了來(lái)自科技公司尤其是獨(dú)角獸企業(yè)的關(guān)注。除杭州這樣的科技城市外，科技巨頭們正積極地在武漢、成都等地尋找建立后臺(tái)辦公室的機(jī)會(huì)。相比于一線城市，二線城市的人才與辦公空間的成本更低。舉例來(lái)看，美團(tuán)在成都建立了一個(gè)6,800平方米的新呼叫中心，聯(lián)想則在武漢擴(kuò)建了6,120平方米的大數(shù)據(jù)中心。
隨著云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新一代技術(shù)快速發(fā)展，商業(yè)模式得以創(chuàng)新并推動(dòng)消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。杭州、成都等城市的新經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，伴隨著的是辦公樓市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。其中，作為杭州特色鮮明的資產(chǎn)類型，優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)成為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新生力量和數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)核心載體，2018年杭州優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)總體量近1,050萬(wàn)平方米，入駐率超90%。而成都新經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，帶動(dòng)科技型、初創(chuàng)企業(yè)需求增長(zhǎng)，成為支撐辦公需求的新亮點(diǎn)。其中，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為發(fā)展戰(zhàn)略的天府新區(qū)，將不斷加強(qiáng)成都對(duì)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)吸引力，以新區(qū)為載體，持續(xù)注入高新技術(shù)企業(yè)辦公需求。
對(duì)于一些正處于或剛經(jīng)歷辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)高峰的城市而言，來(lái)自科技類企業(yè)的租賃需求則持續(xù)為市場(chǎng)增添新的發(fā)展動(dòng)能。以武漢為例，雖然2018年武漢甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)59.0萬(wàn)平方米，但光谷作為新興商務(wù)區(qū)，去化迅速，租金堅(jiān)挺，另外，由于其國(guó)家級(jí)高新開(kāi)發(fā)區(qū)的身份，科技企業(yè)租賃需求旺盛，不乏獨(dú)角獸的身影。而重慶則從2013年開(kāi)始迎來(lái)優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)高峰，市場(chǎng)版圖不斷擴(kuò)張，解放碑、江北嘴、觀音橋成為三大核心CBD，此外大石化、照母山板塊發(fā)展迅速。金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)建筑、TMT產(chǎn)業(yè)正主導(dǎo)重慶辦公需求。
傳統(tǒng)行業(yè)科技化帶來(lái)新增辦公需求
除了科技公司成長(zhǎng)帶來(lái)的新增辦公需求外，越來(lái)越多傳統(tǒng)公司也開(kāi)始因?yàn)榭萍既藛T的增加而擴(kuò)張辦公空間。一些傳統(tǒng)公司正在結(jié)合人工智能以提高他們的業(yè)務(wù)績(jī)效。零售商正在建立線上及海外銷售平臺(tái)以促進(jìn)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)銷售；專業(yè)服務(wù)公司正在大力投資技術(shù)，以便為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；金融公司也在積極投資人工智能以提高盈利。
展望未來(lái)，科技行業(yè)的成長(zhǎng)將繼續(xù)受益于利好政策，擴(kuò)張布局的重點(diǎn)也將從過(guò)去的一線為主延伸至一二線并重，加速下沉至全國(guó)各主要城市，并且正在同時(shí)影響著傳統(tǒng)行業(yè)。中國(guó)科技行業(yè)的增長(zhǎng)將持續(xù)刺激中國(guó)辦公樓市場(chǎng)的需求。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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