下周，備受業界關注的科創板即將鳴鑼開市，首批上市的公司為25家，從行業分布來看，首批掛牌上市企業，集聚了新一代信息技術、高端裝備、生物醫藥等新興產業的代表性企業。科創板是國家支持科技公司發展的一大利好因素，作為專門為高科技和戰略性新興領域而設立的融資平臺，其豐富的融資渠道將刺激科技及相關行業的發展，從而推動辦公樓租賃需求的增長。
回望2019年上半年，一定程度上受到去杠桿政策和一些當前宏觀經濟不確定性因素的影響，中國甲級辦公樓市場的租賃需求有所減弱，諸多城市的凈吸納量都出現了不同程度的同比下降。然而在這樣的一片充滿不確定性的市場環境中，來自科技企業的辦公樓租賃需求保持穩定，并逐步將其擴張的布局在重點二線城市加以完善和深化。
得益于最新的支持性政策，科技企業將進一步發展成為未來中國主要城市辦公樓租賃需求的重要驅動力。
此外，來自于傳統行業的公司因設立或擴張科技相關部門而新增的辦公需求也正逐漸增多。
政策推動科技行業增長
創新是推動高質量發展的第一動力，而企業是推動科技創新和產業升級的主體，是實現新舊動能轉換的主力軍。在明確了科技創新是國家發展的重要根本這一要點下，近一年中，各地陸續召開相關會議并出臺各項支持、激勵政策，以助力科技類企業的加速發展。
科技公司的辦公需求布局持續下沉
近年來，科技類企業在中國的布局頻頻加速，例如今年7月，耗時四年建設的小米新總部于北京海淀科技園落成，新園區預計將可承擔約1.6萬名小米員工的辦公需求。無獨有偶，作為全球估值最高的人工智能獨角獸——商湯科技也于2018年底將其研發和中國總部遷至上海漕河涇開發區新洲大樓，整棟大樓面積逾2.2萬平方米。標志著一線城市持續迎來科技公司對總部設立和前臺辦公需求。與此同時，重要的二線城市也受到了來自科技公司尤其是獨角獸企業的關注。除杭州這樣的科技城市外，科技巨頭們正積極地在武漢、成都等地尋找建立后臺辦公室的機會。相比于一線城市，二線城市的人才與辦公空間的成本更低。舉例來看，美團在成都建立了一個6,800平方米的新呼叫中心，聯想則在武漢擴建了6,120平方米的大數據中心。
隨著云計算、大數據、移動互聯網、物聯網等新一代技術快速發展，商業模式得以創新并推動消費穩定增長。杭州、成都等城市的新經濟快速增長，伴隨著的是辦公樓市場的穩定發展。其中，作為杭州特色鮮明的資產類型，優質商務園區成為城市經濟增長的新生力量和數字經濟產業核心載體，2018年杭州優質商務園區總體量近1,050萬平方米，入駐率超90%。而成都新經濟發展勢頭強勁，帶動科技型、初創企業需求增長，成為支撐辦公需求的新亮點。其中，以創新驅動為發展戰略的天府新區，將不斷加強成都對戰略新興產業吸引力，以新區為載體，持續注入高新技術企業辦公需求。
對于一些正處于或剛經歷辦公樓市場供應高峰的城市而言，來自科技類企業的租賃需求則持續為市場增添新的發展動能。以武漢為例，雖然2018年武漢甲級辦公樓新增供應59.0萬平方米，但光谷作為新興商務區，去化迅速，租金堅挺，另外，由于其國家級高新開發區的身份，科技企業租賃需求旺盛，不乏獨角獸的身影。而重慶則從2013年開始迎來優質辦公樓供應高峰，市場版圖不斷擴張，解放碑、江北嘴、觀音橋成為三大核心CBD，此外大石化、照母山板塊發展迅速。金融業、現代服務業、房地產建筑、TMT產業正主導重慶辦公需求。
傳統行業科技化帶來新增辦公需求
除了科技公司成長帶來的新增辦公需求外，越來越多傳統公司也開始因為科技人員的增加而擴張辦公空間。一些傳統公司正在結合人工智能以提高他們的業務績效。零售商正在建立線上及海外銷售平臺以促進國內外市場銷售；專業服務公司正在大力投資技術，以便為客戶提供更優質的服務；金融公司也在積極投資人工智能以提高盈利。
展望未來，科技行業的成長將繼續受益于利好政策，擴張布局的重點也將從過去的一線為主延伸至一二線并重，加速下沉至全國各主要城市，并且正在同時影響著傳統行業。中國科技行業的增長將持續刺激中國辦公樓市場的需求。
來源：仲量聯行
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