最近，在寶安區福永街道開廠的胡先生很煩惱。工廠3年租約即將到期，原本計劃今年擴大生產規模，眼下距離廠房租約到期只剩幾天，胡先生不僅沒有找到新場地，原本的廠房還漲租近40%，每平方米月租從26元漲到36元。
2018年以來，深圳市部分產業用房租金上漲、租賃行為不規范等現象直接增加了企業特別是實體企業運營成本，對保障產業發展空間、營造良好營商環境產生了不利影響。為了遏制產業用房租金上漲趨勢，5月底，深圳市住房和建設局擬定了《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施（試行）（征求意見稿）》，并面向社會征求意見，提出要通過增加有效供給、優化供應結構來穩定產業用房租金；通過規范租賃行為、有效降低交易成本，從而保障深圳產業發展空間，營造良好營商環境。
對于寶安區而言，這個問題同樣存在。過大的場地租金浮動，令寶安不少中小企業在加大投入時心存擔憂、躊躇不前。
在寶安持續優化營商環境的底色下，“二房東”給寶安企業帶來了哪些陣痛？在省、市、區的相關規范與要求的框架下，寶安企業對用地成本問題還有哪些訴求、期望和建議？
租金上漲，實際使用面積卻減少
近日，寶安福永街道的胡先生正為公司規模擴張而發愁。胡先生表示,隨著公司不斷成長，現有的辦公及生產場所已無法滿足公司發展需求，年初合伙人提出的場地擴張規劃至今還未落實，最主要原因是廠房租賃問題難以解決。
2017年，胡某跟合伙人從“二房東”手里租下800平方米的場地，開始服裝類產品的生產經營，當時廠房價格為26元/平方米。近年來寶安用地緊缺，加上“二房東”等因素，全區用地費用水漲船高，租金從原來26元/平方米漲到現在的36元/平方米。現在，公司租賃合同即將到期，續簽意味著租賃成本進一步提高，這使得胡先生不得不另尋場地。
輾轉了幾個月，至今仍未敲定合適的房源，胡先生表示：“今年舊廠房較為便宜的一樓也要35元/平方米左右，且大部分廠房都是被‘二房東’租下來再轉租，扣除公攤面積后，實際使用面積只有合同標示的50％左右，這意味著花了更多租金卻沒有足夠的可使用面積。”
在即將竣工的深圳國際會展中心旁邊的一個產業園區里，企業主湯先生也遇到了同樣的問題。湯先生曾為公司租了一個2000平方米的空間，近期廠房續租時，他發現同樣的空間續租，因為加大了公攤面積，合同租賃面積比去年增加了不少。
變相提高水電價格，中小企業負擔加重
記者調查發現，除了公攤面積隱性變大、實際租金變相提高外，不少“二房東”在租賃過程中，還提高了水電價格及管理費等。
目前經營一家塑膠模具公司的唐某對此感同身受，據唐某反映，中小企業多以租賃廠房為主，不管廠房基礎設置如何老化，房租必三年一漲。“二房東”作為“中間人”，整體租下一片廠房后，再分租給企業，通常收取企業三個月的押金和一個月的租金，這種模式使“二房東”只需投入少量資金以及承擔一些基本管理功能，企業卻不得不為此付出高成本。
“除了房租，水電費方面不合理的情況也普遍存在。”唐某表示，工業用電原本就比居民用電價格貴，廠房每個月的用電用水需求量大，在此基礎上，加收差價對中小企業無疑造成很大的負擔。
唐某表示：“產業用房是一般中小企業難以逾越的瓶頸，真誠希望政府能采取相關措施為廣大租賃者切實解決‘二房東’問題。”
廠房變身“孵化器”，運營模式亟待提升
除了單純以轉租獲取收益的傳統“二房東”外，近年來，隨著寶安產業的轉型與發展，市場催生了大批各類“創新空間”和“孵化器”的運營商，這類承租者大多為專業運營機構，其承租物業后，除了提供基礎物業管理服務外，還可提供運營服務和產業增值服務。
對于這類具有一定專業運營能力、非傳統型的“二房東”，市場普遍認為，他們在一定程度上扮演了連接原業主和租賃者的“橋梁”角色，對打通房屋、工業用地租賃供求雙方的信息通道、挖掘存量房屋資源、盤活空置房屋和工業地產、為入駐企業提供服務等方面發揮了一定積極作用，應與傳統的“二房東”區別看待。
寶安某由舊工業園區改造而成的孵化空間負責人鐘某稱，她兩年前承租該舊工業園時，原業主由于難以找到合適的承租企業，導致園區空置了一年多。“我們將園區承租過來后，把園區改造成孵化空間，目前孵化空間入駐率達到70%以上。”鐘某表示，孵化空間運營機構在為企業提供場地的基礎上，還會為入駐企業提供工商、財務、法律、會務、培訓和人力資源等基礎孵化服務，而這些都是工業園區原業主難以提供的。
同時，記者發現，隨著產業快速發展，部分孵化器的服務模式已跟不上產業發展的需要。寶安的空間運營商亟須政府進一步引導，更好地創新和提升運營模式與孵化模式。
位于西鄉街道寶源路的寶安互聯網產業基地Ａ區，由深圳市四方網盈孵化器管理有限公司投資運營，于2012年10月正式投入使用，主要定位為科技型中小微企業孵化辦公空間。資料顯示，截至2017年底，園區已引入企業72家，出租率達85%。為了園區健康持續運營，近兩年來，園區的空置率一直維持在5%左右。
今年以來，這里的空置率也逐漸上升，目前空置率達30%左右。園區運營方稱，空置率上升的原因主要是租金提升：“業主對園區進行再次改造，租金從改造前的60多元/平方米提升到80多元/平方米，提升幅度達20％，很多初創企業承受不了，對招租造成一定影響。”
為了改善空置率高的局面，園區運營方四方網盈孵化器管理有限公司開始在提升產業服務上發力。在原有的創業服務基礎上，引進大企業的服務平臺，為園區的初創和中小企業提供更系統的服務。據了解，目前該園區已引進了海爾、欣旺達、富士康3家大企業，可為園區企業提供更低成本的采購服務、更完善的試產服務和更強大的營銷平臺。
青睞優質企業，部分空間主動空置
在寶安區的創新創業基地中，也不乏運營得當、空間供不應求的典型。為了引進真正優質的企業，這類空間還喊出了“寧缺毋濫”的口號。
天格科技園位于石巖街道羅租社區黃峰嶺工業區，2018年完成改造后正式開園，其前身是一個高爾夫球場。園區負責人楊柯介紹，園區建筑面積約6萬平方米，目前引進了22家企業，其中，國高規上企業7家，2018年產值達8億多元，企業類型多以智能制造領域為主。
據了解，天格科技園的租金在40元—100元/平方米，比周邊的產業載體高出40%，但這并不影響許多優質企業爭先入駐。“這和我們園區的定位有密切關系。”楊柯表示，天格科技園的定位是“智能制造產業創新園，全球科技成果孵化園”。
除了引進科技型企業，園區還積極搭建國際交流平臺，成立了中俄兩國四地（哈爾濱、深圳、莫斯科、葉卡捷琳堡）聯合創新中心，搭建中俄兩國跨境跨地區的科技創新服務平臺。
“我們真正的角色是產業的服務者和投資者，將我們的資源和優質企業的資源進行對接，為企業解決發展中的困難，實現雙方一起成長。”楊柯說。
楊柯表示，天格科技園目前空置率25％左右，但這并不意味著招不來企業，更多的其實是“主動空置”，“園區的定位是引進規上企業和優質企業，所以有些傳統企業想進駐，我們都沒有同意。當然，租金也是一個重要因素，天格租金平均在50元/平方米，對很多傳統企業是偏高的，需要一個匹配的過程。”
同時，楊柯也坦言，由于多種原因，寶安許多工業區都存在沒有“紅本”等歷史遺留問題。近年來，寶安大力推動轉型升級“騰籠換鳥”，不少舊廠房改造升級成新型產業載體，引進不少優質企業，產業空間載體實現了突破性發展。值得關注的是，這些產業空間的歷史遺留問題，也無時無刻不困擾著他們。
“企業如果想要上市，其所在的園區必須要有‘紅本’，這導致不少上市公司或者有望上市的企業無法進駐這些載體，這對園區本身甚至對寶安區都是一個極大的損失，希望未來有辦法能解決這個問題。”楊柯表示。
■鏈接
寶安八項措施穩定工業用房租賃價格
當前，寶安進入產業轉型和發展的關鍵期，保障產業空間、穩定工業用房租賃價格成為全區工作的重要一項。2018年底，寶安區發布了《寶安區關于穩定工業用房租賃價格降低工業企業成本的若干措施（試行）》（下稱《若干措施》），制定八條措施控制寶安區工業用房租賃價格過快增長，確保工業經濟平穩健康發展。
《若干措施》中，第一條即“嚴格保障工業用地和工業用房的功能屬性”。嚴格執行《寶安區舊工業區整治提升暫行辦法》等規定，工業用房原則上應保持原有使用屬性，嚴格限制工業紅線內的工業用房轉換為非工業用房，嚴格控制普通工業用地（M1）的產業用房改造成新型產業用地（M0）的產業用房。
廠房租金是企業家們在發展過程中最關注的問題，為了讓工業用房租金有參考標準，《若干措施》提出，要“定期發布工業用房租金指導價格”，委托第三方調查、評估，科學制定分片區、分類、分級的工業用房租金指導價格，對工業用房租金進行精準引導。工業用房租金指導價格每半年發布一次。區屬國企、社區股份合作公司所有或運營管理的工業用房，租金標準不得高于同期工業用房租金指導價格。其他類工業用房租金標準應參照同期工業用房租金指導價格制定。工業用房租金標準高出指導價格15%的，其出租方不得享受寶安區各類產業扶持政策，不得參與區屬國企物業、集體物業的招租。
為了防止囤積廠房、哄抬租金等違規行為的出現，《若干措施》提出要“嚴控工業用房的轉租行為”。區屬國企、社區股份合作公司名下工業廠房出租時，應在租賃合同中注明未經批準承租方不得轉租、分租。對違約轉租、分租的，列入誠信黑名單，三年內不得參與區屬國企物業、集體物業的招租。
此外，《若干措施》還提出，要“規范工業用房用電用水價格”“規范工業用房公攤面積”“搭建工業用房公共服務平臺”“建立投訴舉報和聯合執法機制”，搭建公平透明的服務平臺。
該措施獲得寶安企業的普遍歡迎。豐農源科技董事長孟林認為，廠房租金對于一些中小微企業而言，是一筆不小的開支與壓力，其中有相當一部分企業最終選擇放棄經營，就是因為廠房租金的壓力。政府出臺這些舉措，是實實在在地在為企業減負，直接降低了企業的開支成本，讓企業輕裝前行。
紅果智能科技副總經理高銳表示，這項政策非常好，政府出臺一系列舉措，讓企業遇事有章可循，也會更踏實地把更多的精力用在產品研發上，讓技術和成本都更具競爭力。
記者調研了解到，《若干措施》實施半年來，已初見成效，尤其是“嚴控工業用房的轉租行為”一條頗具震懾力。同時，多個街道表示，希望《若干措施》可以進一步細化，進一步加強對基層的指導作用。
■聲音
創新孵化模式全方位幫助企業成長
當前，產業空間“二房東”問題受到普遍關注。
深圳市智能裝備產業協會、深圳市電子裝備產業協會秘書長施浩認為，對不少中小企業而言，找到合適的生產空間很重要，但現在市面上“二房東”亂漲租情況比較突出，企業在租用廠房時面臨變相漲價、隨意漲價的現象，讓企業不能一心一意地搞生產，而且“處理這方面的事務特別消耗中小企業的精力”。
深圳市政協委員、洲明科技董事長林洺峰認為，“二房東”提升租金，致使企業運營成本增加，造成企業外遷現象愈發嚴重。“據我所知，本在深圳的LED企業已經有70%—80%外遷，把實體工廠遷到惠州、東莞等周邊城市，還有遷往江蘇、浙江、江西等省份。實體工廠走了，研發就跟著走了，研發走了創新就沒了。”
工信部賽迪研究院中小企業研究所所長趙衛東表示，近年來，為扶持創新創業，各地都扶持了不少創業孵化基地。但其中許多孵化基地最后都成為了“二房東”，或者成了代理注冊公司、代理記賬的服務機構，創新的元素并沒有呈現。“要解決這一問題，必須首先改變傳統的孵化基地模式。”趙衛東表示，孵化基地不僅要提供空間，還要給中小企業提供資源、資本、市場營銷的新思路，全方位幫助企業成長。只要孵化模式創新了，孵化的企業才能更長久，走得更遠。
■他山之石
東莞出臺工業廠房租賃指導意見
為了規范廠房租賃市場，東莞市政府于去年12月出臺了《關于穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》，該意見從事前、事中、事后三個角度提出相應的治理措施：一是明確鎮村廠房物業必須一律進入鎮級交易平臺進行交易，采取公開競價方式交易的，不接受個人和房產中介代理機構報名參與競投，原則上不得轉租分租；二是各鎮街(園區)政府(辦事處、管委會)要牽頭建立多單位協同監管機制，專門設立違規轉租分租的舉報電話和受理機制，對違約違規轉租分租過程中的惡意操縱、敲詐勒索以及包庇縱容等行為，列入涉黑涉惡的專項打擊范圍；三是在鎮村廠房物業交易合同中依法約定禁止轉租分租條款和履約保證金條款，對違約轉租分租的單位或個人，依法追究責任，并列入交易平臺信用風險警示名單，3年內不得參與全市鎮村廠房物業承租。
今年2月龍崗區在《龍崗區關于加大力度降低實體經濟成本的若干措施》中打出了一套降低產業用房租金成本的“組合拳”：一是推出產業用房租賃指導價制度，科學制定片區產業用房租賃指導價格，并定期更新；二是推動國有集體產業用房調劑市場價格，加快創新型產業用房建設以增加產業空間供給；三是推出區屬國有企業產業用房、社區集體產業用房租賃合同備案制度，要求區屬國企物業、集體物業對外租賃廠房合同中應明確禁止轉租。
同時，針對“二房東”擅自調改水電計量設備、虛增公攤面積、虛增用水用電量、提高中間層水電價格等欺詐行為，龍崗區將開展產業用房租賃違法違規行為整治行動，并建立全區統一的投訴舉報平臺和聯合執法機制，進行嚴厲查處，對黑惡勢力壟斷市場等行為依法予以懲處。
來源：南方日報
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