今年以來，受到創(chuàng)業(yè)退潮、企業(yè)撤租等方面的影響，北京市經(jīng)濟體的寫字樓的需求下降，空置率有所提升。為了吸引和保持優(yōu)質(zhì)租戶的穩(wěn)定性，部分寫字樓的租金開始下調(diào)。另外，今年二季度北京零售市場的供應(yīng)也大幅增加，在市場趨冷的大環(huán)境下，消費升級也帶來了激烈的市場競爭，眾多商場使出渾身解數(shù)提高客流量，探索“夜經(jīng)濟”成為其新的增長點。
北京寫字樓租金下探
來自戴德梁行報告顯示，二季度北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣396.19元，環(huán)比下降0.9%，五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣436.62元，環(huán)比下降0.5%。北京全市和五大核心區(qū)空置率分別上升至8.9%和5.6%。
記者近日走訪了北京多個寫字樓項目發(fā)現(xiàn)，市場趨冷信號明顯。二季度部分地區(qū)，甚至是CBD核心區(qū)的寫字樓市場的空置率也在升高，不少寫字樓業(yè)主開始降低租金，但市場需求的減少難以扭轉(zhuǎn)降溫的市場。一寫字樓中介小周在告訴《華夏時報》記者，“北京CBD特別是國貿(mào)附近的寫字樓租金水平一直比較平穩(wěn)，但最近有許多小型的金融公司倒閉或者退租，業(yè)主為了吸引客戶，都在下調(diào)租金。”
至于今年二季度北京寫字樓市場空置率上升的原因，有業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時報》記者，按照行業(yè)來看，傳統(tǒng)的金融以及傳統(tǒng)科技類租戶，依然是北京寫字樓市場需求的主要推動力。但上半年北京寫字樓市場受到經(jīng)濟發(fā)展的影響較大，去年以來的互聯(lián)網(wǎng)投資熱潮的降溫，導(dǎo)致有寫字樓需求的互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)急劇收縮。另外，北京今年較少有新開的聯(lián)合辦公項目，運營商的擴張速度的減緩，也使得寫字樓需求有所下降。
雖然空置率小幅上揚，但市場租賃成交較一季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。上述機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二季度北京全市和五大核心商圈市場凈吸納量達15.4萬和7.7萬平方米，分別為一季度的6.1倍和3.7倍。
麗澤金融商務(wù)區(qū)面臨供應(yīng)高峰
從市場表現(xiàn)具體來看，樓齡較長的標(biāo)準(zhǔn)甲級和乙級樓宇去化壓力較大，但有政策利好以及區(qū)域規(guī)模化發(fā)展的商務(wù)區(qū)的租賃情況相對較好。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，下半年的北京甲級寫字樓市場即將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計新增面積約61萬平方米，將有七個新項目計劃入市，其中有將近75%的項目位于CBD及周邊區(qū)域與麗澤金融商務(wù)區(qū)。
其中，下半年提供大規(guī)模市場供應(yīng)的麗澤商務(wù)區(qū)，是北京市重點發(fā)展的規(guī)模商務(wù)區(qū)，也是北京市鄰近二環(huán)的最后一塊成規(guī)模集中建設(shè)區(qū)。目前，麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)模已經(jīng)形成，區(qū)域內(nèi)長城資產(chǎn)大廈、青海金融大廈、晉商聯(lián)合大廈建成，北京金唐天潤置業(yè)發(fā)展集團開發(fā)的金唐西聯(lián)大廈主體結(jié)構(gòu)也已經(jīng)封頂，這些都為日后的北京寫字樓市場提供了更多供應(yīng)。
麗澤金融商務(wù)區(qū)引進的企業(yè)在不斷增加，目前入駐企業(yè)數(shù)量達到了497家，其中最主要的是金融類企業(yè)，已經(jīng)引進了358家，數(shù)量占到總規(guī)模的72.03%。區(qū)域內(nèi)的各項建設(shè)在持續(xù)進行，近日，北京麗澤金融商務(wù)區(qū)控股有限公司、北京金唐天潤置業(yè)發(fā)展集團、北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司三方確立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，并成立了合資公司北京金唐戴德梁行物業(yè)管理有限公司，為區(qū)域發(fā)展注入新的活力。
市場供應(yīng)持續(xù)增加，但需求卻在減少，這是目前北京寫字樓市場面臨的現(xiàn)狀。有業(yè)內(nèi)人士分析，隨著下半年寫字樓市場供應(yīng)的持續(xù)增加，空置率可能會繼續(xù)提高，租金水平也可能會進一步承壓下探。
對于市場需求量的減少，寫字樓市場將如何適應(yīng)？戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東告訴《華夏時報》記者，除了高質(zhì)量的硬件設(shè)備和物業(yè)服務(wù)水平，大堂的人臉識別系統(tǒng)與綠色共享交流區(qū)等新功能已逐漸被應(yīng)用到在建項目的設(shè)計中，現(xiàn)有的寫字樓也都紛紛進行升級改造，越來越多的業(yè)主開始更加注重租戶的體驗和健康。未來具有健康、智能、共享理念的新型辦公建筑將會受到更多租戶的歡迎，并為業(yè)主創(chuàng)造更大的價值。
北京零售市場供應(yīng)大幅增加
除了寫字樓市場空置率提高以外，二季度北京零售市場的供應(yīng)也大幅增加。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2019年第二季度，北京零售市場新增約24.5萬平方米的零售空間，零售總體量上升至1380萬平方米，其中購物中心占比超過86%，為1187萬平方米。
在品牌活躍度方面，二季度，餐飲中的茶飲小吃和國內(nèi)餐飲品牌、電子產(chǎn)品、藝術(shù)類和兒童類教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)較為活躍。相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二季度服飾品牌表現(xiàn)分化明顯，American Eagle和Forever 21這兩個快時尚品牌，由于退出中國市場的計劃出現(xiàn)大面積關(guān)店，相比之下運動服飾品牌則相對活躍。
另外，在年初“首店經(jīng)濟”政策的帶動下，多個品牌首店陸續(xù)進駐北京零售市場。首店更傾向于三里屯、CBD商圈，除了品牌首店不斷開出，二季度多個舊店升級的品牌也陸續(xù)開業(yè)。
在經(jīng)濟趨冷的大環(huán)境下，零售市場也在極力拓展新的增長點。在政策的支持下，各大購物中心都加碼以餐飲為主的夜間消費模式，服務(wù)不同工作時間人群的生活需求。比如，朝陽合生匯的“深夜食堂”、中糧小鎮(zhèn)的“深夜食街”、北京坊推出的24小時“深夜書房”PageOne書店等，都成為項目新的銷售及客流增長點。
戴德梁行方面指出，2019年下半年預(yù)計市場將有25萬左右的新增零售空間，全年整體市場供應(yīng)量將較2018年有大幅下降。另外，6月中旬，北京商務(wù)局提出，擬在全市構(gòu)建廣域級、區(qū)域級、地區(qū)級、社區(qū)級四級商業(yè)中心體系，預(yù)計將對北京的商業(yè)格局產(chǎn)生一定的影響。
來源：華夏時報
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