日前，北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長、北京綠維文旅控股集團(tuán)董事長林峰博士，就文旅地產(chǎn)相關(guān)問題在接受采訪時(shí)表示，文旅地產(chǎn)與普通地產(chǎn)不同，具有強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)屬性。以旅游休閑為主導(dǎo)，兼顧并結(jié)合體育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、文化等要素，以休閑游客、度假游客為依托，以親子、研學(xué)、休閑、養(yǎng)老市場為主打構(gòu)建出的休閑度假與商業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的主流方向。
綠維文旅多年來聚焦旅游引導(dǎo)的幸福產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村振興、區(qū)域綜合開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)等項(xiàng)目，擁有3000多個成功規(guī)劃設(shè)計(jì)案例，在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域具有絕對的發(fā)言權(quán)。
記者：綠維專注文旅產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營服務(wù)多年，文旅項(xiàng)目在開發(fā)初期有哪些因素是制約其發(fā)展的？應(yīng)該如何規(guī)避？
林峰：文旅項(xiàng)目涉及到眾多產(chǎn)業(yè)，是一個綜合性項(xiàng)目，在開發(fā)初期，如何形成吸引力、如何形成地產(chǎn)升值、如何快速引爆市場、如何塑造主題形象等都會影響項(xiàng)目的成功開發(fā)。因此，在項(xiàng)目開發(fā)初期，就需要理清發(fā)展思路。
①找準(zhǔn)發(fā)展方向，文旅項(xiàng)目最根本的模式是以旅游休閑為引擎，以文化內(nèi)涵為支撐，以文旅產(chǎn)業(yè)聚集為延伸，三者良性互動共同推動區(qū)域文化旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展。
②運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，結(jié)合業(yè)態(tài)，整合資源，合作發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)從土地開發(fā)、建筑開發(fā)到空間發(fā)展的價(jià)值，這也是整個社會發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。
③創(chuàng)新打造吸引核，文旅項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于打造特色鮮明的吸引核，將基礎(chǔ)資源與文化相結(jié)合，對市場形成強(qiáng)勁的吸引力，借助品牌營銷，提升項(xiàng)目的內(nèi)涵品味和知名度。
記者：打造超級IP是所有文旅項(xiàng)目成功的必經(jīng)之路，如何根據(jù)本土文化及項(xiàng)目本身打造超級IP呢？
林峰：IP打造的最終目的，是在IP的基礎(chǔ)上建立良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，用一個IP貫穿項(xiàng)目策劃規(guī)劃、建造、投融資、運(yùn)營等全程，實(shí)現(xiàn)IP帶來的體驗(yàn)升級與項(xiàng)目價(jià)值提升。在打造的過程中要遵循三個要點(diǎn)：
①講好故事做品牌，挖掘當(dāng)?shù)刈钣刑厣奈幕c(diǎn)進(jìn)行IP開發(fā)，通過藝術(shù)設(shè)計(jì)創(chuàng)造飽滿的故事角色，形成一個具有目的地文化特色、能夠充分展現(xiàn)地方品牌形象的IP。
②提煉符號推產(chǎn)品，將IP的故事與自身的特色文化充分融合，形成目的地特有的文化符號。
③產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張建生態(tài)，通過IP產(chǎn)品系列和業(yè)態(tài)矩陣的構(gòu)建，把文化符號推廣到項(xiàng)目發(fā)展體系中，形成文旅產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的良性生態(tài)圈。
記者：文旅地產(chǎn)從開發(fā)到運(yùn)營都離不開優(yōu)質(zhì)的資源，而很多文旅企業(yè)資源或資金相對缺乏，在這種情況下，文旅企業(yè)應(yīng)如何突破？
林峰：文旅地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營是一個系統(tǒng)工程，需要資源、資金、人才、管理、營銷等各類資源共同發(fā)力。
引入平臺運(yùn)營理念，采用互聯(lián)網(wǎng)邏輯思維，聚集文旅產(chǎn)業(yè)鏈上下游供應(yīng)商、服務(wù)商等，構(gòu)建多主體共享的商業(yè)生態(tài)體系，實(shí)現(xiàn)多主體價(jià)值提升和傳遞。
因此，文旅企業(yè)需要創(chuàng)新商業(yè)模式，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維，搭建綜合開發(fā)服務(wù)運(yùn)營平臺，從而實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合。
在資源導(dǎo)入方面，利用平臺在不同開發(fā)階段導(dǎo)入不同的資源，如IP資源、運(yùn)營服務(wù)資源、運(yùn)營業(yè)態(tài)資源、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和專家資源等。
在資金導(dǎo)入方面，在充分運(yùn)營政府支持資金及銀行融資的基礎(chǔ)上，發(fā)揮市場能動作用，形成PPP結(jié)構(gòu)下的杠桿融資、基金融資、上市融資及債券融資為主導(dǎo)的多種融資模式，并發(fā)揮自身優(yōu)勢，結(jié)合全要素招商引資，構(gòu)建一個相互支撐、相互滲透的投融資平臺結(jié)構(gòu)。
記者：運(yùn)營管理可謂是文旅地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在，除了需要足夠的資金，還需要具備哪些必然要素？
林峰：文旅地產(chǎn)與普通地產(chǎn)不同，具有強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)屬性。在運(yùn)營管理上：
①對文旅產(chǎn)業(yè)配套方面具有較高的要求，在運(yùn)營管理中需要配置多元化的業(yè)態(tài)產(chǎn)品設(shè)施，實(shí)現(xiàn)在文旅產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的綜合發(fā)展。
②文旅地產(chǎn)要求管理的專業(yè)化，包括物業(yè)管理、安保管理、人員管理等多個環(huán)節(jié)，其中酒店、民宿類地產(chǎn)還需要專業(yè)的酒店服務(wù)管理。
③需要精細(xì)化運(yùn)營為支撐，包括業(yè)態(tài)聚集、品牌運(yùn)營、活動運(yùn)營等內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值不斷升值。
記者：為進(jìn)一步落實(shí)國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，鄉(xiāng)村文旅開始吸引越來越多的地產(chǎn)開發(fā)商，那么傳統(tǒng)鄉(xiāng)村文旅產(chǎn)業(yè)應(yīng)如何創(chuàng)造出符合當(dāng)下生活美學(xué)與場景體驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)內(nèi)容呢？
林峰：文化和旅游產(chǎn)業(yè)擁有聚集人氣和促進(jìn)消費(fèi)的優(yōu)勢，通過鄉(xiāng)村文旅活動開展、文旅購物消費(fèi)及文旅服務(wù)體驗(yàn)，在鄉(xiāng)村形成以文旅產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的三產(chǎn)融合項(xiàng)目和產(chǎn)品。
以農(nóng)業(yè)、農(nóng)村等資源為核心，以旅游目標(biāo)為導(dǎo)向，在對文化資源深度挖掘的基礎(chǔ)上，通過休閑、醫(yī)療、體育、康養(yǎng)、會展等泛旅游產(chǎn)業(yè)的植入，開發(fā)具有觀光休閑、度假康養(yǎng)、教育研學(xué)等多種功能的產(chǎn)品形態(tài)。
例如，隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與鄉(xiāng)村土地改革的推進(jìn)，資本與專業(yè)的品牌管理運(yùn)營人才開始介入鄉(xiāng)村民宿的建設(shè)。通過對在地景觀資源的深度挖掘，突出民宿空間與環(huán)境設(shè)計(jì)的個性和特色，注重地方性和文化性，打造優(yōu)質(zhì)的鄉(xiāng)村文化旅游接待設(shè)施。
鄉(xiāng)村民宿不僅解決了城市資本往哪投，農(nóng)民手里的閑置資源如何利用等問題，也成為鄉(xiāng)村美好生活和體驗(yàn)的重要抓手和平臺。
來源：中房協(xié)商旅文地產(chǎn)公眾號
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