個人住房貸款利率是貸款利率體系中的重要組成部分，尤其是當前在改革完善LPR形成機制的過程中，個人住房貸款利率的基準也需要從貸款基準利率“錨定”LPR，以更好的發(fā)揮市場作用。
1、對購房者影響較小，短期內(nèi)城市間存在差異
2019年10月8日開始全面調(diào)整房貸利率計算方式，10月8日之前仍按原貸款合同執(zhí)行。在定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR計算為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
但不同城市房地產(chǎn)信貸政策與房貸利率執(zhí)行情況不同，對于首套房有利率折扣的城市而言，可能加速購房者簽訂購房合同辦理房貸。
整體來說，個人住房貸款利率在因城施策的背景下，除了更加市場化以外，短期僅利好部分首套房存在利率折扣城市的購房者；長期來看，對購房者的利好有限，畢竟購房資格與購房能力與房貸利率的相關(guān)性非常低，各城市房地產(chǎn)市場仍主要受政策變化影響。
2、堅持房住不炒，踐行因城施策
央行此次發(fā)布的《公告》中明確指出：人民銀行省一級分支機構(gòu)按照“因城施策”原則，指導個省級市場利率定價自律機制。在央行省一級分支機構(gòu)定價方面，首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點情況需要根據(jù)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場變化情況定價。各區(qū)域應根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場具體情況，堅持“房住不炒”，以因城施策的方式推進各地貸款利率的市場化。
附：
①《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》
為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。
二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應在貸款合同中明確。
三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
四、人民銀行省一級分支機構(gòu)應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
五、銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
六、銀行業(yè)金融機構(gòu)應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費者權(quán)益，嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進行。
七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
②《中國人民銀行有關(guān)負責人就個人住房貸款利率答記者問》
全文如下：
1.公告發(fā)布的背景是什么？
個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項。
2.改革后個人住房貸款利率如何定價？
改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。
3.確定定價基準時，相應期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。
4.什么是利率重定價？
利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的LPR。
5.對于居民家庭有什么影響？
公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構(gòu)將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
6.何時實施？
2019年10月8日是定價基準轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。
來 源：億翰智庫
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