再多的禁令似乎都堵不住商改住現象的蔓延。
本是商業或辦公用途的項目，被開發商打了隔斷、通了燃氣和上下水，包裝成含居住功能的公寓，銷售給業主。這種現象在3年前較為普遍，無論是龍頭房企還是不知名的房企，都曾通過這種形式，快速去化回籠資金。
合碩機構首席分析師郭毅向記者透露，北京市場上，商改住最火熱的2016年，北京房企在商辦類物業獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。
“然而法律規定，房屋只能按照其原有規劃的用途進行使用，不可以改變用途。所以商改住從來都是違法違規的。”上海中原分析師盧文曦告訴法治周末記者，他一直以來的意見都是，中小投資者不要碰“商住房”，因為一旦政府的監管靴子落地，項目就要回歸原本用途。
從2016年9月底開始的本輪樓市調控中，包括北京、上海、南京、天津在內的多地政府在通過多種手段調控住宅市場的同時，也對商改住亂象進行了嚴管。
北京、上海等地的商住房銷量和價格在新政之后均出現下跌。然而，商改住的現象卻并未完全消失。
近日，南京、佛山、天津等地的多個項目又被曝出商辦項目改成公寓進行宣傳和銷售，業主發現房屋無法滿足居住需求后進行集體維權的情況。
本就是違法的事情，多地政府也三令五申地禁止，為何開發商仍敢于頂風作案？
“都這么做，不會查”
在北京工作的商偉從2010年前后開始看房、買房，幾乎見證了北京商改住市場的起和落。
2010年年底，商偉第一次看商改住的項目，位于北京東部的一個項目。
“項目就是按住宅宣傳的，loft，買一層送一層，都是項目銷售的關鍵詞。至于產權年限，這樣的房子有沒有風險，我其實都沒有什么概念。”商偉當時看房的時候，看著很多人當場就付了定金。
2011年，北京開始限購，要求社保繳納5年才能夠房。
商改住不限購的“優勢”開始凸顯。
商偉由于在2010年沒有“上車”，在沒有繳納足夠年限社保獲得購房資格之前，商改住項目一度是他的首選，2011年到2014年，他看了很多類似的項目。
“感覺當時的市場比較野蠻。沒人告訴我們這樣的商改住項目，本身的規劃用途是什么，有多少年產權。那些房子就是當作住宅來賣的，宣傳也是當作住宅來宣傳的。”商偉是跟著一家房產電商的購房團去看的房子，當時電商平臺上的項目宣傳資料都充斥著“安家”等信息，而沒有任何關于項目規劃本身的內容。
即便北京市住建委等五部門于2011年下發《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》明確規定，商業、辦公類項目一般應采取公共走廊、公共衛生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。
商偉回憶，當時很多項目的樣板間也都做成了住宅的樣子，有獨立衛生間、獨立廚房。當他向銷售人員詢問多少年產權時，銷售人員才說是50年產權，再問為什么只有50年產權，銷售人員才會說項目用地時商業用地；商偉再問那這種房子能住嗎？政府會不會查？銷售人員會輕描淡寫地答：“都這么做，不會查。”
多地發文嚴查商改住
商偉記得，他曾有一天看了3個樓盤，兩個都是商改住。
2016年至2017年3月，在限購、房價上漲的背景下，商改住項目的銷售更加火爆，價格也飛速上漲，北京南五環外的商改住項目的售價一度漲到5萬多/平方米。
但與周邊的純住宅項目相比，商改住項目仍然偏低，因為受到不少預算有限、沒有購房資格的剛需群體的青睞。
商偉的一些同事朋友都買了北五環外或南五環外的商改住項目，“他們就是為了住，也沒考慮更多別的，也買不起別的”。
郭毅也對記者分析，商改住的市場主要存在于大城市，這些城市的住宅供應量相對較少，單價較貴，且有限購政策，這就使得商改住項目有了市場空間，因為商改住不限購，且通常來說面積小、總價低。
法治周末記者曾在2016年至2017年多次去不同商改住項目采訪，這一時期隨著房地產市場的規范性，開發商會在項目銷售中心公示商辦立項的內容，但是仍然是按照住宅來銷售。只是開發商不再那么明目張膽，有些開發商為了避免檢查，不做精裝修樣板間，而銷售在介紹項目的時候會指出某一個部分是獨立衛生間、某一個空間廚房的位置等；有的強勢開發商根本就不開放樣板間，只是由銷售手畫戶型圖，在戶型圖上標注相關功能區間的位置。
2017年3月，北京商改住新政出臺，明確個人不得購買商改住項目，同時重申商辦項目不得作為居住項目使用。
商偉最早看過的東部最知名的商改住小區，二手房交易迅速跌入冰點。
同年5月，上海發文整治類住宅項目，南京、天津等多個城市也發文嚴禁商改住。
在相當一段時期，北京不少商改住的項目都暫停銷售，有的是因為政府處罰開發商，暫停了項目網簽，有的是開發商為了避避風頭或調整策略暫時關閉售樓處，就算是售樓處正常開放的項目，也基本不讓看樣板間。
然而調控兩年多之后，南京、佛山、天津等地的商改住現象再次抬頭，操作方式還是換湯不換藥。
“商業用地和辦公用地很多都在城市遠郊，去化困難。可能有的開發商為了回籠資金，看市場比較平穩，又故伎重演。”上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。
開發商因何“明知故犯”
北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池告訴法治周末記者，土地管理法、城市房地產管理法、城鄉規劃法等法律中都有不得改變土地用途的規定。
“如城市房地產管理法第二十六條規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。”趙秀池說。
北京東元律師事務所房地產建設工程法律事務部首席律師李松補充道，城市房地產管理法還要求，土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府規劃主管部門的同意，簽訂變更協議或者重新簽訂出讓合同，并相應調整土地使用權出讓金。所以即便沒有各地的政策，開發商未經批準的商改住行為也是違法的。
多位業內人士告訴記者，開發商也知道商改住從法律上來說是違法的，所以在實際操作中，都是在報規劃時按商辦項目規劃，驗收時項目也是毛坯驗收，看不到房屋內有任何的隔斷、馬桶、燃氣等住宅設計的痕跡，等驗收過后，開發商再對房屋進行改造，改造成住宅的樣子。
法律的明文規定和政府的三令五申似乎并不能完全阻擋開發商把商辦項目改成住宅項目的沖動。
就在北京2017年商改住新政出臺后，北京還有項目通過“以租代售”的方式銷售，即開發商與購房者簽訂協議約定，一旦后者獲得購房資格，房子便可以過戶給業主并辦理辦房產證，房款則是以多年租金的形式繳納。
“很多開發商之前在偏遠地區拿了不少商辦用地。由于商辦項目去化不易，開發商在拿地之初就沒想把項目作為商辦項目經營，畢竟住宅比商辦項目好賣。而開發商這么做無非也就是利益驅動，為了快速回款。”嚴躍進說。
商偉在接受法治周末記者采訪時還提到一點，他關注北京的樓市很久，發現對于商改住項目的處罰相對比較少。2017年，北京商改住新政出臺時，公開資料能看到的對相關項目的處罰也只是暫停網簽。
法治周末查詢《違反〈北京市城市規劃條例〉行政處罰辦法》發現，其中規定，對于未經規劃主管部門批準，擅自變更建設工程規劃指標的單位，將處以3萬元以上10萬元以下的罰款，同時在6個月至2年的時間內，不得在北京承攬相關業務。
“這個處罰額度跟與開發商獲益的程度相比，真是微不足道。”商偉說，他幾年前看的商改住項目就5萬多一平方米了。
此外，法治周末記者在采訪中發現，近期一些在北京商改住新政出臺前就已按住宅建好的商改住項目又開始上市和宣傳。由于新政的對象主要是新建項目，已經建成住宅的商辦項目在兩年后被開發商包裝成了“稀缺資源”，同樣因為總價低、不限購，還能住，公開資料顯示，這些項目到訪的客流量也較多。
嚴躍進認為，這種現象說明市場是不夠完善的，因為很多人無法或沒有能力買住宅，只能買這種產品，無形中等于增加了購房人的成本，這需要對相關政策進行反思。
來源：法治周末
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