蘇州作為江南水鄉的代表城市，宜居也宜商。
近年來，蘇州市商業地產的規模持續著較快增速。自2010年以來，每年均維持超過100萬平方米的新增商業供應。
不過，從另一方面來看，常年較大規模的新增項目入市，導致商業項目過剩的狀況。
連日來，記者現場走訪蘇州環球港、尹山湖愛琴海購物公園、久光百貨、第一百貨、蘇州印象城和蘇州中心等項目發現，一年內新開項目大多出現空置較多、人氣慘淡等問題，而部分核心商圈的百貨店也在與購物中心的“較量”中逐漸式微。
利福中國方面向記者表示，為保持競爭力，集團旗下的百貨店將繼續以中產階層家庭日常需要為定位，將更多國際知名中高檔品牌產品引進以豐富產品組合。為迎合年輕消費者的消費模式，將運用于社交媒體運作的移動互聯網應用程式、零售管理平臺及客戶關系管理系統，進行全面的營銷活動。
在蘇州市商業聯合會負責人看來，當下蘇州商業地產在消費端、供給端、外部競爭三方面都面臨挑戰。在消費端，蘇州常住人口增長緩慢，缺乏集團化消費，高房價、旅游文化等服務消費也透支了居民的商業消費購買力。還存在中心城區商業集聚度不高，本地商業企業和品牌企業不強、同質化程度較高等問題。
新項目空置頻現
根據蘇州市商業聯合會的數據顯示，目前，蘇州市共有415個大型商業網點項目，總建筑面積約1798萬平方米。2019年預計將新開20個商業項目，新增體量157萬平方米，以購物中心和社區商業為主。
然而，記者在現場走訪中發現，蘇州環球港、尹山湖愛琴海購物公園等開業不足一年的購物中心均出現了大面積撤鋪、空置率較高、人流量不足等問題。
蘇州環球港項目位于蘇州市相城區相城大道，于去年12月開業。公開資料顯示，該項目體量達16萬平方米，由月星集團投資開發，是蘇州城北率先引入“文旅商”融合的新型城市商業中心。
上述蘇州市商聯會負責人告訴記者，該項目已開業七個月，商場四樓未對外開放。對比一季度實地探訪時在營商家73家，近日，在營業的品牌商家銳減至52家，環比銳減近3成，整個商場的空鋪率在四成左右。
8月28日下午，記者在蘇州環球港走訪發現，整個項目人流量稀少，空氣中彌漫著一股裝修的刺鼻氣味，部分區域空調也未開放，隨處可見“環球港火爆招商”的巨幅廣告。
據記者不完全統計，在三層的核心區域空置率將近七成，共有14家店鋪處于閉店狀態。其中，僅有不到半數店鋪被圍起裝修，其余店鋪被閑置無人問津。周邊商戶告訴記者，因為環球港人氣不足，該部分店鋪陸陸續續在幾個月前就撤走了，“我們咖啡店是三樓生意最好的，一個下午也就賣出了十幾杯。”
位于蘇州市吳中區尹山湖畔的尹山湖愛琴海購物公園項目，總建筑面積達到26萬平方米。記者走訪看到，盡管項目一期開業不久，商家入駐率較為一般，部分扶梯也已經停運，室內區域甚至燈光都未全開。而在餐飲區域，盡管剛剛下午一點，但大部分餐廳的顧客不超過十人，有些餐廳已經關燈結束營業，有店員躺在座椅旁午睡。
“此類現象在蘇州的非核心區域十分普遍，今年元旦正式開業的蘇州賽格橙果生活廣場，目前在營商戶不足20家，空鋪率約為80%。此外，陽光天地、豐隆匯等新開業商場的空鋪率也接近20%，”上述商聯會負責人表示，環球港、愛琴海等新開業項目盡管規模較大，但由于周邊人口導入不多，項目自身吸引力也不夠，導致剛開業就人氣慘淡，商戶也紛紛撤離。目前，周邊競爭的商場較多，只有專注開發某些特色IP錯位競爭，或許才有一線生機。
百貨商場銷量下滑
蘇州古城區的觀前街商圈是老一輩本地人的“購物中心”，也是各大百貨商場的集聚地，近年來同樣迎來“閉店潮”。去年年底，開業16年之久的大洋百貨宣布閉店。此前，瑪莎百貨、金鷹百貨等國內外知名百貨商場也“黯然退場”。
事實上，盡管蘇州人民商場、第一百貨商店等蘇州“老字號”商場仍然堅守，但由于建筑年代較早，裝修風格、在營品牌已略顯落伍，不少商場已經門可羅雀。
例如，在察院場地鐵口的第一百貨商店，記者走訪發現，除了一樓特賣會，其余樓層均“人跡罕至”。樓上不少店鋪已被拆除，剩余貨物擺在箱子上進行甩賣。該商場一名工作人員坦陳，因為裝修比較老舊，第一百貨近年來出現人氣不足的問題，此次將逐店分批進行重新裝修。
位于金雞湖商圈的久光百貨開業已有十年之久，是蘇州地區業績最佳的百貨商場之一。公開資料顯示，該項目樓面面積達17.6萬平方米， 也是目前蘇州體量最大的百貨店。
8月27日晚上七點，記者走訪發現，地下一層有少量店鋪正在閉店裝修。而百貨地上部分則人流量較少，超過半數店鋪沒有顧客。記者在四樓隨機走了100米，視野所及只有不到十名顧客導購，大多也無所事事。一名知名男裝品牌的導購告訴記者，久光百貨平時比較冷清，一般周末人氣較旺，周末一天的營業額大約一萬元。
據利福中國8月披露的中期業績報告顯示，蘇州久光百貨上半年銷售同比增長5.6%，平均每宗交易額下跌3.8%至408元，但日均客流量增長1.5%至20,000人次，逗留購買比率大漲300個基點至45.6%，折扣率同比由19.0%下降至18.3%。
百貨模式的式微從數據上也可見一斑。研究機構顯示，從體量統計來看，蘇州地區的購物中心以742.3萬平方米的商業面積遙遙領先，而百貨僅有99.3萬平方米；從數量統計上看，購物中心有72個，百貨只有一半。而在蘇州市89個標桿商業項目中，購物中心占有47家，百貨僅為22家。
經營方面，2018年，22家標桿百貨總銷量109.65億元，同比下跌5%，其中有4家百貨商場關閉或暫停營業，營業收入超過5億元的有8家。今年上半年，百貨零售總體呈回暖趨勢，同比下降0.4%，降幅減慢。
與之形成鮮明對比的是，2018年，47家標桿購物中心總銷量達293億元，同比增幅21.4%。其中，53.8%的項目業績保持增長，營業收入超過5億的項目多達25個。
同策研究院首席分析師張宏偉表示，過往一些傳統百貨商業由于地段優勢往往還能維持運營，但隨著同類競爭的增大和顧客消費觀念轉變，部分百貨關門歇業被淘汰也是很正常的。從未來創業趨勢角度講，線下和線上有相互融合的趨勢，傳統百貨也要做到“線上導流、線下消費”的“新零售”，可能才能擺脫困境。
娛樂業態或為突破口
記者在走訪中了解到，十年前，印象城項目登陸蘇州現代大道，成為了蘇州工業園區的標志性建筑之一。
十年后，曾一度是蘇州風頭無兩的綜合商業體蘇州印象城卻危機四伏，面臨空置率高、人流量少的雙重壓力。
日前，記者實地走訪后發現，該項目有20余家店鋪處于閉店、整修狀態，包括周大福等知名品牌，“人氣擔當”喜茶也不過十余人。
尤其是地下一層，出現成片的大面積空置現象。周邊商戶告訴記者，2017年地下一層的沃爾瑪撤出，商場將其改造成一間間小商鋪。原本去年4月有一批店鋪會開業，但消防審核卻遲遲未能通過。今年三月消防審核終于通過，但很多商戶都等不及搬去其他地方了。
值得一提的是，蘇州印象城中庭的兒童娛樂設施卻匯聚了不少人氣。同時，在商場內隨處可見“樂在其中 煥新而來”的娛樂項目廣告，娛樂體驗式業態或成為其挽回頹勢的“救命稻草”。該項目2019年招商手冊顯示，該項目總建筑面積約14萬平方米，治理與服務中高端家庭及中青年主力客群。現有品牌組合中，休閑娛樂占據23%，兒童體驗項目為6%。
如今，娛樂體驗式業態已經悄然席卷了蘇州各大購物中心。位于金雞湖西畔的蘇州中心，是蘇州地區人氣最為火爆的商業綜合體，目前有兒童游樂場、旋轉木馬、滑冰場等娛樂項目。
“就玩一會好不好。”8月27日下午，一名六七歲的小女孩拽著父親央求道，這樣的孩子在蘇州中心隨處可見。記者走訪發現，旋轉木馬、滑冰場等娛樂設施已經全部飽和，周圍的商鋪也擠滿了等候的家長。
一名旋轉木馬項目的工作人員告訴記者，票價一張30元，每次能坐40人左右。“從商場開門到晚上八點半前，基本不會有空閑。大約10分鐘一輪，這樣算下來一小時收入7000多元，這抵得上商場普通服裝店一天的營業額了。”
“業態的調整是目前商業零售改革的重點。”嚴躍進認為，娛樂體驗式業態雖然火爆，但各商業項目也不能不顧自身實際情況盲目引入。隨著競爭激烈的加劇，也給商家提出了更高的要求，必須提前設想明年、后年的顧客需求，提前研究各類商業業態，做到“引領潮流，而不是跟隨潮流”。
蘇州市商聯會和圖比特商業研究機構聯合推出的《2019蘇州市商業發展報告》指出，未來蘇州商業首先要提升核心商圈的競爭力，促進商圈內大型商業體建立合作關系，在商圈定位、文化特色、交通體系等方面做綜合提升，也要加強各商圈間的聯動；其次，要推動商業和旅游、文化、體育、科技等產業的深度融合，以老字號、蘇州制造、手工藝和非遺文化為基礎打造具有蘇州特色的自主品牌。
來源：中國經營報
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