蘇州作為江南水鄉(xiāng)的代表城市，宜居也宜商。
近年來，蘇州市商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)著較快增速。自2010年以來，每年均維持超過100萬平方米的新增商業(yè)供應(yīng)。
不過，從另一方面來看，常年較大規(guī)模的新增項目入市，導(dǎo)致商業(yè)項目過剩的狀況。
連日來，記者現(xiàn)場走訪蘇州環(huán)球港、尹山湖愛琴海購物公園、久光百貨、第一百貨、蘇州印象城和蘇州中心等項目發(fā)現(xiàn)，一年內(nèi)新開項目大多出現(xiàn)空置較多、人氣慘淡等問題，而部分核心商圈的百貨店也在與購物中心的“較量”中逐漸式微。
利福中國方面向記者表示，為保持競爭力，集團旗下的百貨店將繼續(xù)以中產(chǎn)階層家庭日常需要為定位，將更多國際知名中高檔品牌產(chǎn)品引進以豐富產(chǎn)品組合。為迎合年輕消費者的消費模式，將運用于社交媒體運作的移動互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用程式、零售管理平臺及客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，進行全面的營銷活動。
在蘇州市商業(yè)聯(lián)合會負(fù)責(zé)人看來，當(dāng)下蘇州商業(yè)地產(chǎn)在消費端、供給端、外部競爭三方面都面臨挑戰(zhàn)。在消費端，蘇州常住人口增長緩慢，缺乏集團化消費，高房價、旅游文化等服務(wù)消費也透支了居民的商業(yè)消費購買力。還存在中心城區(qū)商業(yè)集聚度不高，本地商業(yè)企業(yè)和品牌企業(yè)不強、同質(zhì)化程度較高等問題。
新項目空置頻現(xiàn)
根據(jù)蘇州市商業(yè)聯(lián)合會的數(shù)據(jù)顯示，目前，蘇州市共有415個大型商業(yè)網(wǎng)點項目，總建筑面積約1798萬平方米。2019年預(yù)計將新開20個商業(yè)項目，新增體量157萬平方米，以購物中心和社區(qū)商業(yè)為主。
然而，記者在現(xiàn)場走訪中發(fā)現(xiàn)，蘇州環(huán)球港、尹山湖愛琴海購物公園等開業(yè)不足一年的購物中心均出現(xiàn)了大面積撤鋪、空置率較高、人流量不足等問題。
蘇州環(huán)球港項目位于蘇州市相城區(qū)相城大道，于去年12月開業(yè)。公開資料顯示，該項目體量達16萬平方米，由月星集團投資開發(fā)，是蘇州城北率先引入“文旅商”融合的新型城市商業(yè)中心。
上述蘇州市商聯(lián)會負(fù)責(zé)人告訴記者，該項目已開業(yè)七個月，商場四樓未對外開放。對比一季度實地探訪時在營商家73家，近日，在營業(yè)的品牌商家銳減至52家，環(huán)比銳減近3成，整個商場的空鋪率在四成左右。
8月28日下午，記者在蘇州環(huán)球港走訪發(fā)現(xiàn)，整個項目人流量稀少，空氣中彌漫著一股裝修的刺鼻氣味，部分區(qū)域空調(diào)也未開放，隨處可見“環(huán)球港火爆招商”的巨幅廣告。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在三層的核心區(qū)域空置率將近七成，共有14家店鋪處于閉店狀態(tài)。其中，僅有不到半數(shù)店鋪被圍起裝修，其余店鋪被閑置無人問津。周邊商戶告訴記者，因為環(huán)球港人氣不足，該部分店鋪陸陸續(xù)續(xù)在幾個月前就撤走了，“我們咖啡店是三樓生意最好的，一個下午也就賣出了十幾杯。”
位于蘇州市吳中區(qū)尹山湖畔的尹山湖愛琴海購物公園項目，總建筑面積達到26萬平方米。記者走訪看到，盡管項目一期開業(yè)不久，商家入駐率較為一般，部分扶梯也已經(jīng)停運，室內(nèi)區(qū)域甚至燈光都未全開。而在餐飲區(qū)域，盡管剛剛下午一點，但大部分餐廳的顧客不超過十人，有些餐廳已經(jīng)關(guān)燈結(jié)束營業(yè)，有店員躺在座椅旁午睡。
“此類現(xiàn)象在蘇州的非核心區(qū)域十分普遍，今年元旦正式開業(yè)的蘇州賽格橙果生活廣場，目前在營商戶不足20家，空鋪率約為80%。此外，陽光天地、豐隆匯等新開業(yè)商場的空鋪率也接近20%，”上述商聯(lián)會負(fù)責(zé)人表示，環(huán)球港、愛琴海等新開業(yè)項目盡管規(guī)模較大，但由于周邊人口導(dǎo)入不多，項目自身吸引力也不夠，導(dǎo)致剛開業(yè)就人氣慘淡，商戶也紛紛撤離。目前，周邊競爭的商場較多，只有專注開發(fā)某些特色IP錯位競爭，或許才有一線生機。
百貨商場銷量下滑
蘇州古城區(qū)的觀前街商圈是老一輩本地人的“購物中心”，也是各大百貨商場的集聚地，近年來同樣迎來“閉店潮”。去年年底，開業(yè)16年之久的大洋百貨宣布閉店。此前，瑪莎百貨、金鷹百貨等國內(nèi)外知名百貨商場也“黯然退場”。
事實上，盡管蘇州人民商場、第一百貨商店等蘇州“老字號”商場仍然堅守，但由于建筑年代較早，裝修風(fēng)格、在營品牌已略顯落伍，不少商場已經(jīng)門可羅雀。
例如，在察院場地鐵口的第一百貨商店，記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了一樓特賣會，其余樓層均“人跡罕至”。樓上不少店鋪已被拆除，剩余貨物擺在箱子上進行甩賣。該商場一名工作人員坦陳，因為裝修比較老舊，第一百貨近年來出現(xiàn)人氣不足的問題，此次將逐店分批進行重新裝修。
位于金雞湖商圈的久光百貨開業(yè)已有十年之久，是蘇州地區(qū)業(yè)績最佳的百貨商場之一。公開資料顯示，該項目樓面面積達17.6萬平方米， 也是目前蘇州體量最大的百貨店。
8月27日晚上七點，記者走訪發(fā)現(xiàn)，地下一層有少量店鋪正在閉店裝修。而百貨地上部分則人流量較少，超過半數(shù)店鋪沒有顧客。記者在四樓隨機走了100米，視野所及只有不到十名顧客導(dǎo)購，大多也無所事事。一名知名男裝品牌的導(dǎo)購告訴記者，久光百貨平時比較冷清，一般周末人氣較旺，周末一天的營業(yè)額大約一萬元。
據(jù)利福中國8月披露的中期業(yè)績報告顯示，蘇州久光百貨上半年銷售同比增長5.6%，平均每宗交易額下跌3.8%至408元，但日均客流量增長1.5%至20,000人次，逗留購買比率大漲300個基點至45.6%，折扣率同比由19.0%下降至18.3%。
百貨模式的式微從數(shù)據(jù)上也可見一斑。研究機構(gòu)顯示，從體量統(tǒng)計來看，蘇州地區(qū)的購物中心以742.3萬平方米的商業(yè)面積遙遙領(lǐng)先，而百貨僅有99.3萬平方米；從數(shù)量統(tǒng)計上看，購物中心有72個，百貨只有一半。而在蘇州市89個標(biāo)桿商業(yè)項目中，購物中心占有47家，百貨僅為22家。
經(jīng)營方面，2018年，22家標(biāo)桿百貨總銷量109.65億元，同比下跌5%，其中有4家百貨商場關(guān)閉或暫停營業(yè)，營業(yè)收入超過5億元的有8家。今年上半年，百貨零售總體呈回暖趨勢，同比下降0.4%，降幅減慢。
與之形成鮮明對比的是，2018年，47家標(biāo)桿購物中心總銷量達293億元，同比增幅21.4%。其中，53.8%的項目業(yè)績保持增長，營業(yè)收入超過5億的項目多達25個。
同策研究院首席分析師張宏偉表示，過往一些傳統(tǒng)百貨商業(yè)由于地段優(yōu)勢往往還能維持運營，但隨著同類競爭的增大和顧客消費觀念轉(zhuǎn)變，部分百貨關(guān)門歇業(yè)被淘汰也是很正常的。從未來創(chuàng)業(yè)趨勢角度講，線下和線上有相互融合的趨勢，傳統(tǒng)百貨也要做到“線上導(dǎo)流、線下消費”的“新零售”，可能才能擺脫困境。
娛樂業(yè)態(tài)或為突破口
記者在走訪中了解到，十年前，印象城項目登陸蘇州現(xiàn)代大道，成為了蘇州工業(yè)園區(qū)的標(biāo)志性建筑之一。
十年后，曾一度是蘇州風(fēng)頭無兩的綜合商業(yè)體蘇州印象城卻危機四伏，面臨空置率高、人流量少的雙重壓力。
日前，記者實地走訪后發(fā)現(xiàn)，該項目有20余家店鋪處于閉店、整修狀態(tài)，包括周大福等知名品牌，“人氣擔(dān)當(dāng)”喜茶也不過十余人。
尤其是地下一層，出現(xiàn)成片的大面積空置現(xiàn)象。周邊商戶告訴記者，2017年地下一層的沃爾瑪撤出，商場將其改造成一間間小商鋪。原本去年4月有一批店鋪會開業(yè)，但消防審核卻遲遲未能通過。今年三月消防審核終于通過，但很多商戶都等不及搬去其他地方了。
值得一提的是，蘇州印象城中庭的兒童娛樂設(shè)施卻匯聚了不少人氣。同時，在商場內(nèi)隨處可見“樂在其中 煥新而來”的娛樂項目廣告，娛樂體驗式業(yè)態(tài)或成為其挽回頹勢的“救命稻草”。該項目2019年招商手冊顯示，該項目總建筑面積約14萬平方米，治理與服務(wù)中高端家庭及中青年主力客群?，F(xiàn)有品牌組合中，休閑娛樂占據(jù)23%，兒童體驗項目為6%。
如今，娛樂體驗式業(yè)態(tài)已經(jīng)悄然席卷了蘇州各大購物中心。位于金雞湖西畔的蘇州中心，是蘇州地區(qū)人氣最為火爆的商業(yè)綜合體，目前有兒童游樂場、旋轉(zhuǎn)木馬、滑冰場等娛樂項目。
“就玩一會好不好。”8月27日下午，一名六七歲的小女孩拽著父親央求道，這樣的孩子在蘇州中心隨處可見。記者走訪發(fā)現(xiàn)，旋轉(zhuǎn)木馬、滑冰場等娛樂設(shè)施已經(jīng)全部飽和，周圍的商鋪也擠滿了等候的家長。
一名旋轉(zhuǎn)木馬項目的工作人員告訴記者，票價一張30元，每次能坐40人左右。“從商場開門到晚上八點半前，基本不會有空閑。大約10分鐘一輪，這樣算下來一小時收入7000多元，這抵得上商場普通服裝店一天的營業(yè)額了。”
“業(yè)態(tài)的調(diào)整是目前商業(yè)零售改革的重點?！眹?yán)躍進認(rèn)為，娛樂體驗式業(yè)態(tài)雖然火爆，但各商業(yè)項目也不能不顧自身實際情況盲目引入。隨著競爭激烈的加劇，也給商家提出了更高的要求，必須提前設(shè)想明年、后年的顧客需求，提前研究各類商業(yè)業(yè)態(tài)，做到“引領(lǐng)潮流，而不是跟隨潮流”。
蘇州市商聯(lián)會和圖比特商業(yè)研究機構(gòu)聯(lián)合推出的《2019蘇州市商業(yè)發(fā)展報告》指出，未來蘇州商業(yè)首先要提升核心商圈的競爭力，促進商圈內(nèi)大型商業(yè)體建立合作關(guān)系，在商圈定位、文化特色、交通體系等方面做綜合提升，也要加強各商圈間的聯(lián)動；其次，要推動商業(yè)和旅游、文化、體育、科技等產(chǎn)業(yè)的深度融合，以老字號、蘇州制造、手工藝和非遺文化為基礎(chǔ)打造具有蘇州特色的自主品牌。
來源：中國經(jīng)營報
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