受限購限貸影響，今年1至8月，省城商品住宅成交量縮水超過三成。在寫字樓售樓員口中，似乎不受限購限貸政策約束的寫字樓迎來銷售春天，投資前景可觀。但在長達半個月的調查采訪過程中，記者卻發現，省城交付不足三年的寫字樓空置率明顯，而在售的寫字樓銷售狀態也不盡如人意，客戶基本靠省內實力國企團購，散戶投資者更傾向于投資公寓或住宅。寫字樓的開發及投資前景仍然要依托于城市經濟的活躍度。
市場：優質產品稀缺
近幾年，省城寫字樓辦公用地的比率迅速提升，尤其在扮靚城市面貌、提升城市功能上，寫字樓更具城市集約經濟屬性。在南中環、太原南站、綜改區、龍城大街、長風商務區、迎澤西大街等城市新興發展區周邊，綜合體項目及超高建筑如雨后春筍般林立，外立面漂亮宏大的寫字樓成了這些區域的標配。
“新寫字樓數量不少，但性價比高、能形成寫字樓集約規模經濟的項目卻不多。”在采訪過程中，多位高檔寫字樓的銷售經理不約而同都講起類似的故事：曾經有世界500強企業計劃將區域總部設在太原，卻苦于找不到與品牌相匹配的寫字樓辦公，由此判定太原經濟發展尚有空間，將總部基地換到其它類二線城市。
按照他們所說，省城太原極度缺乏品質高的寫字樓，至今未形成真正的城市CBD。通常而言，寫字樓應該建在城市核心繁華地段，而且建筑規模大、辦公人口集中，建筑及周邊配套齊全、功能現代先進。而山西晚報記者走訪省城樓市發現，近幾年交付、在建、待建的寫字樓規模參差不齊，項目所處地段尚不具備集約中高端人口的能力，商業和生活配套更是需要加以時日培養和吸納。
在晉陽街、南中環汾東區域，空置率超過4成的項目不在少數，有些項目通過業務置換、折抵，甚至免物業來吸引企業入駐。數據顯示，2014年省城寫字樓供應進入史上頂峰，全年新增供應面積達到42萬平方米，隨后每年以20萬平方米的新增供應面市。眼下，5年前銷售的寫字樓項目陸續進入交房期，空置率卻讓承擔高額養房成本的房企或業主無可奈何。
對于寫字樓來說，后期維護與服務是物業增值的關鍵。在北上廣深等一線城市，房企開發寫字樓的目標是為了持有物業長期運營，通過對城市資源整合、優化，達到物業增值，由此取得城市資源價值疊加的長期租金回報。
而省城相當一部分寫字樓的出現，是房企為了消化土地容積率，或者為了綜合體項目產品搭配而設計。在無法解決土地規劃硬性指標，并要快速回籠資金，房企只能減少寫字樓長遠運營的投入，將寫字樓當作住宅一樣去銷售。
“越是經濟發達的城市，綜合體項目通常先進行寫字樓開發、商業項目運營，在寫字樓、商場、酒店進入造血式良性運營之后，區域的城市價值被抬高，住宅和少量社區商鋪的銷售水到渠成，而且銷售溢價率非常高。”業內人士劉先生稱，省城多數綜合體項目的營銷方式卻是先銷售住宅，等住宅開發進入尾聲再銷售寫字樓。
這樣一種偏銷售的運作方式，注定寫字樓品質的含金量成色不足，于是車位不足、硬件不優、物管普通的寫字樓在省城大量出現。性價比不高的寫字樓，又會面臨承租難、投資風險大的局面，帶來寫字樓市場供應增多和價格走高的假性繁榮。寫字樓的假性繁榮對提升城市品質及完善城市服務功能也無明顯帶動作用。
銷售：成交量現暴跌
一組數據，可以證實業內人士的觀點。朗潤智業提供的數據顯示，2019年上半年，省城房地產市場成交仍以住宅為主，可商可住的公寓成交份額相對穩定；相比較而言，寫字樓市場表現較弱，價格上漲幅度有限。
2019年上半年，省城寫字樓市場成交均價12303元/㎡，同比上漲4%；商品住宅銷售均價為12993元/㎡，同比上漲9%。從2014年至今年上半年，省城寫字樓的成交均價維持在12000元/平方米左右，2014年的成交均價達到14004元/平方米，在此之后價格走勢出現U形波動，今年上半年成交價有所回升，提到12303元/平方米。
成交價格缺乏上漲動力的同時，省城寫字樓的供應成交也極為乏力。2019年上半年，供應僅為0.32萬平方米，同比下降98%；成交4.02萬平方米，同比下降77%。7月，成交為0.62萬平方米，8月成交為0.51萬平方米；而住宅7月成交31.27萬平方米，8月成交88.64萬平方米，住宅和寫字樓的成交量差別懸殊。
業內人士稱，省城寫字樓產品同質化現象嚴重。大多數開發商都只考慮到投資客，而忽略了寫字樓產品最終使用者的真正需求。在售寫字樓項目中，萬達中心憑借其品牌實力、優越地理位置、配套齊全等優勢，成交面積及成交金額一直遙遙領先。整體市場主要以去庫存為主，以價換量也未能實現銷售業績上的明顯突破。
從寫字樓銷售排行榜上不難看出，人口密集、商業發達、辦公集中等城市特征明顯的萬達中心、華潤大廈、當代廣場等品牌房企開發的高端寫字樓，更具銷售競爭力。
未來：依托城市發展
“寫字樓的投資前景，依托于城市的經濟活力和高端人才的密集度。”業內人士李峰認為，太原樓市中的綜合體先開發銷售住宅，再運營商場，最后銷售寫字樓，也是迫于城市的特殊性。因為寫字樓必須處于人口密集的繁華地段，有發達的商業及就業人口做基數，并成為產品的使用者。但是近幾年太原快速成長的城市新區，尚未集約大量城市居住人口，所以一個綜合體項目先要通過住宅和商業把人口聚集起來，再考慮寫字樓的出租出售及運營。
寫字樓除了辦公功能外，對企業形象的塑造也有著重要作用。通常而言，品牌強勢的跨國公司、金融機構對辦公環境有明確要求，而太原缺乏區域級的大型企業、公司總部，更別提世界500強企業中國總部。寫字樓主要售賣或出租給一些中小型企業辦公使用，并作為公司決策中心以及對外交往的重要場所。
走遍全城寫字樓不難發現，太原地標級的頂級寫字樓多數都由山西國字號能源企業、金融企業山西分公司(分行)等大客戶整層承租或購買，民營經濟及第三產業類的企業，多數不具備置辦高檔寫字樓的實力，投資散戶更是難以支撐起市場。
對于小微企業來說，可替換寫字樓的物業非常多，承租和購買價格、使用成本低的住宅和公寓，都是小微企業的辦公選擇。根據企查查提供的數據顯示，太原乃至山西全省目前的注冊企業中，超過8成的企業辦公人數不足30人，而這樣的小微企業對高端寫字樓的需求非常有限。由此也能推算出，一個規模達2萬平米的寫字樓平均去化周期長達3至5年。高檔寫字樓的使用成本高，這也是小微企業不愿投資或使用高檔寫字樓的原因。“在這樣的城市發展狀態下，寫字樓的開發得避免未來銷售難、承租難、運營難的情況，房企也不會因為少量市場需求，投入巨資去建設及運營高檔寫字樓。而普通寫字樓的替代品又豐富多樣，這就是太原寫字樓市場多年叫好不叫座的原因。”房地產數據調研吳先生稱。
記者采訪的多位業內人士均表示，寫字樓的繁榮程度與城市經濟活力、人口吸附力有著必然聯系。縱觀國內外，第三產業發達的城市，寫字樓需求更加強勁。
朗潤智業整理總結的一份《山西省內人口流動性特征分析》顯示，山西全省的人口流行特征偏遷出型，京津冀、中原、關中平原等城市群對大同、朔州、陽泉、晉中、晉城、運城、臨汾等地的人口吸附力高于省會太原。而作為全省11市外來人口吸附力最強城市的太原，外來人口主要來自省內的呂梁和忻州。
太原急需產業升級，才能吸引實力企業的進駐、創造大量的就業機會，用豐厚報酬虹吸人口，由此帶動寫字樓需求量到質的升級。寫字樓的投資前景最終要歸結于城市產業轉型升級，以及由此帶來的人口規模擴張及素質提升。
來源：山西晚報
京公網安備 11010502040384號