繼青客公寓10月初向美國證券交易委員會(SEC)遞交招股書后，國內又一家長租公寓運營商——蛋殼公寓也啟動赴美上市進程。從10月29日最新披露的招股書來看，近年來大增的營業收入，并未給蛋殼公寓帶來足量的利潤，其自2015年成立以來延續的虧損狀態，始終未能得到扭轉。專家指出，諸如青客公寓、蛋殼公寓等謀求海外上市的動作，主要源于高速擴張下企業面臨較大的現金流壓力。此外，相關上市行徑也再度凸顯了長租公寓“盈利難”的現實困境待解。
規模擴張持續
傳言“已做上市預備”許久的自如仍未有實質性上市動作，而近年來發展態勢迅猛的長租公寓品牌——蛋殼公寓，在青客公寓之后遞交了上市申請。
10月29日下午消息，于美國東部時間28日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會遞交IPO招股書，擬進行首次公開募股，預計將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。
工商資料顯示，蛋殼公寓成立于2015年，公司注冊資本1000萬元，法定代表人是蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖。這家定位為“提供租住生活的資產管理和居住服務平臺”的長租公寓運營企業，其經營主體為紫梧桐(北京)資產管理有限公司，蛋殼公寓是其旗下高端白領公寓品牌。
從業務角度來看，蛋殼公寓和夢想公寓是目前蛋殼公寓旗下經營的兩大品牌產品。其中，前者為該企業2015年成立至今的業務重點，面向城市中有租住需求的白領群體；夢想公寓則是面向藍領群體的員工宿舍，推出時間為2018年11月。
招股書顯示，蛋殼公寓在2015年成立當年的年底，僅有2434間公寓單元；截至2019年9月30日，蛋殼公寓已擁有406746間公寓單元，增長166倍，業務布局覆蓋全國13座城市。而在其總計持有的406746間房間中，有391911間已向公眾開放。從城市分布來看，北京、上海和深圳是其主要市場，占經營總房源的52.6%。
在以規模論排位的行業競爭中，蛋殼公寓規模擴大帶來的效應也正逐漸顯現。
據招股書，在客單價上，截至2019年9月30日，平均每一房源能給蛋殼公寓帶來2155元的收入，而對應的成本則為1564元。此外，同期蛋殼公寓的入住率達到86.9%，略高于2018年同期的82.9%。
連年虧損未止
在業內人士看來，近年來國內租賃住房領域的大發展，推動了蛋殼公寓等長租公寓運營企業的規模擴張。然而，蛋殼公寓招股書顯示，在其大幅增長的收入背后，卻難掩企業利潤連年虧損的事實。
從營業收入來看，蛋殼公寓近幾年的表現可以算作是“可圈可點”。據招股書，2017年和2018年，蛋殼公寓的營業收入分別為6.57億元和26.75億元人民幣，同比增長307.3%；2019年前三季度，蛋殼公寓的營收已達到50.00億元人民幣，較2018年同期增長了198.8%。
不過北京商報記者梳理發現，自2017年起至今，蛋殼公寓從未實現盈利，且在租賃成本一再走高的情況下，蛋殼公寓的虧損也在不斷擴大。
據招股書，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.715億元；至2018年，凈虧損增至13.697億元。而截至今年9月，蛋殼公寓已虧損25.16億元，較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。
在招股書對應的租賃成本的表述中，蛋殼公寓的租賃成本由2018年前九個月的13億元大增242.1%至今年前九個月的44.5億元，占收入的比例亦從去年的77.7%增至89.0%。
盡管10月以來已有兩家長租公寓運營商先后踏上海外上市征程，但實際上，長租公寓并沒有想象中那么光鮮，“盈利難”仍是各家市場參與主體無法擺脫的行業難題。無論是10月初喊出上市口號的青客公寓，還是剛剛披露上市進展的蛋殼公寓，均未擺脫虧損狀態。
公開資料顯示，截至2019年6月30日的9個月，青客公寓凈虧損3.48億元。
上市補血？
之于近期包括長租公寓運營企業的接連擬上市動作，行業中關于“上市補血”的聲音愈發強烈。有行業人士直言，高速擴張下的現金流壓力，是此類長租公寓運營企業謀求上市的主因。
蛋殼公寓也在招股書中坦言，此次IPO募集到的資金一是將用于進一步拓展業務規模，二是將加強在技術方面的實力，三是用于一般性營運資金用途。
同策研究院首席分析師張宏偉指出，今年以來，國內房地產行業融資環境趨緊，加之長租公寓領域爆雷事件頻現，長租公寓企業“找便宜的錢”變得越來越不容易。
國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖更是直言，長租公寓“盈利難”的現實困境，在很長一段時間內都不會得到改觀。“這種商業模式需要源源不斷的資金輸血！”
回溯過往，2015年成立的蛋殼公寓于發展歷程中曾多次獲得融資。據不完全統計，成立至今蛋殼公寓已獲7次公開融資，于2019年內便有2次。最近的一次融資，發生在遞交IPO之前：由華人文化產業投資基金和春華資本投資的1.9億美元D輪融資。
就上市籌備及企業經營等相關問題，北京商報記者撥打蛋殼方面留在工商部門的電話，但截至發稿前未能接通。
對于盈利難的長租公寓領域而言，如何基于房屋出租拓展多元收入，或許是對長租公寓未來成長性的最大考驗。
來源：北京商報
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