在經(jīng)歷了2018年的“擠水分”之后，天津經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)六個(gè)季度穩(wěn)中向好，增速回暖勢(shì)頭明顯，今年上半年GDP更首次突破1萬(wàn)億元大關(guān)，成為全國(guó)僅有的6座“半年經(jīng)濟(jì)總量超萬(wàn)億”的城市之一。與此同時(shí)，天津辦公樓市場(chǎng)卻因龐大的新增供應(yīng)入市，面臨空置率持續(xù)走高，租金步步下探的局面，引起了市場(chǎng)各方的廣泛專(zhuān)注。在仲量聯(lián)行舉辦的“租戶(hù)市場(chǎng)下的新戰(zhàn)略、新機(jī)遇 ——2019天津樓宇經(jīng)濟(jì)論壇”上，相關(guān)專(zhuān)家及部分辦公樓開(kāi)發(fā)商就此展開(kāi)深入對(duì)話(huà)和探討。
供應(yīng)高峰拉高空置率 未來(lái)將進(jìn)入存量去化期
盡管根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，天津辦公樓的整體空置率錄得38.8%，處于較高水平，但與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，這更多是由于大體量供應(yīng)，而不是企業(yè)需求導(dǎo)致的。“實(shí)際上，天津辦公樓市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)十年錄得正凈吸納量，其中甲級(jí)辦公樓的承租面積自2012年以來(lái)增長(zhǎng)了6倍。”仲量聯(lián)行天津分公司總經(jīng)理白路表示：“預(yù)計(jì)到今年底，天津甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將完成700個(gè)租賃交易，成交面積將超過(guò)30萬(wàn)平方米，繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度。”
同時(shí)，高空置率和低租金的現(xiàn)狀有可能在未來(lái)幾年得到改善。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，在今年錄得63.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)之后，2020至2021年底，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將增加42萬(wàn)平方米，供應(yīng)漸緩，不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他二線(xiàn)城市，甚至低于屬于一線(xiàn)城市的深圳和廣州。短期來(lái)看，天津市辦公樓市場(chǎng)將進(jìn)入存量去化時(shí)期。
京津冀協(xié)同發(fā)展推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)多元發(fā)展
在高空置率的背景下，眾多業(yè)主在短期內(nèi)很自然地選擇以更加優(yōu)惠的租金來(lái)吸引租戶(hù)。仲量聯(lián)行追蹤了從2017年到2019年發(fā)生在天津中心城區(qū)的1772個(gè)辦公樓租賃交易，共涉及分布于6個(gè)子市場(chǎng)的53座辦公樓。盡管天津甲級(jí)辦公樓平均租金為4元/平方米/天，乙級(jí)辦公樓平均租金為3.5元/平方米/天，但今年市場(chǎng)上有36%的交易處于3-3.05元/平方米/天的價(jià)格區(qū)間，值得注意的是，這一比例在2017年還只有23%，顯示出辦公樓業(yè)主希望用降低租金的方式來(lái)加速去化。
最近三年也正是天津加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的時(shí)期，坐擁雄厚的科教資源、完整的工業(yè)體系以及中國(guó)北方第一個(gè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，天津已經(jīng)匯聚包括智能科技、新能源、生物醫(yī)藥等眾多新興產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也體現(xiàn)在辦公樓市場(chǎng)的租戶(hù)行業(yè)構(gòu)成上——即傳統(tǒng)行業(yè)需求動(dòng)能不足，成長(zhǎng)迅速的金融、科技及專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)等行業(yè)則成為企業(yè)搬遷需求的主要推動(dòng)力。同時(shí)，受到“金融創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)示范區(qū)”定位的政策扶持，金融、地產(chǎn)和工程等行業(yè)依然引領(lǐng)企業(yè)擴(kuò)租需求，并能夠承受高于市場(chǎng)平均水平8%的租金。仲量聯(lián)行天津分公司商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然表示：“日趨多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不但豐富了辦公樓租戶(hù)的行業(yè)分布，也推動(dòng)了天津辦公樓市場(chǎng)的去中心化。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展在未來(lái)進(jìn)一步深入實(shí)施，將有更多企業(yè)來(lái)津投資興業(yè)，位于南京路-小白樓、海河沿線(xiàn)、新八大里等片區(qū)的高品質(zhì)辦公樓項(xiàng)目將成為市場(chǎng)贏(yíng)家。”
樓宇經(jīng)濟(jì)3.0時(shí)代 租戶(hù)需求推動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)提升
在仲量聯(lián)行看來(lái)，經(jīng)歷了以單一功能樓宇開(kāi)發(fā)為代表的1.0時(shí)代和以綜合體開(kāi)發(fā)為代表的2.0時(shí)代之后，當(dāng)前房地產(chǎn)科技（PropTech）被廣泛應(yīng)用，靈活辦公空間和長(zhǎng)租公寓逐漸普及，全社會(huì)對(duì)綠色建筑愈發(fā)認(rèn)可，這不但表明中國(guó)已經(jīng)正式進(jìn)入樓宇經(jīng)濟(jì)3.0時(shí)代，同時(shí)也意味著即便在天津這樣的“租戶(hù)市場(chǎng)”中，只要能夠有效回應(yīng)人在樓宇中的多元需求，提升入駐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，就能持續(xù)給業(yè)主帶來(lái)價(jià)值回報(bào)，并且拉動(dòng)就業(yè)和消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
“天津正需要一系列秉承‘未來(lái)樓宇經(jīng)濟(jì)（FoBE--Future of Building Economy）’概念所打造的高品質(zhì)辦公樓來(lái)吸引創(chuàng)業(yè)者、留住人才和培育‘新一代’企業(yè)，從而在城市競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，繼續(xù)擔(dān)當(dāng)京津冀和環(huán)渤海區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力源！”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)在論壇現(xiàn)場(chǎng)總結(jié)道。
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