在經歷了2018年的“擠水分”之后，天津經濟已經連續六個季度穩中向好，增速回暖勢頭明顯，今年上半年GDP更首次突破1萬億元大關，成為全國僅有的6座“半年經濟總量超萬億”的城市之一。與此同時，天津辦公樓市場卻因龐大的新增供應入市，面臨空置率持續走高，租金步步下探的局面，引起了市場各方的廣泛專注。在仲量聯行舉辦的“租戶市場下的新戰略、新機遇 ——2019天津樓宇經濟論壇”上，相關專家及部分辦公樓開發商就此展開深入對話和探討。
供應高峰拉高空置率 未來將進入存量去化期
盡管根據仲量聯行的統計數據，天津辦公樓的整體空置率錄得38.8%，處于較高水平，但與會專家認為，這更多是由于大體量供應，而不是企業需求導致的。“實際上，天津辦公樓市場已經連續十年錄得正凈吸納量，其中甲級辦公樓的承租面積自2012年以來增長了6倍。”仲量聯行天津分公司總經理白路表示：“預計到今年底，天津甲級辦公樓市場將完成700個租賃交易，成交面積將超過30萬平方米，繼續保持較快的增長速度。”
同時，高空置率和低租金的現狀有可能在未來幾年得到改善。仲量聯行預測，在今年錄得63.5萬平方米的新增供應之后，2020至2021年底，預計新增供應將增加42萬平方米，供應漸緩，不但遠遠落后于其他二線城市，甚至低于屬于一線城市的深圳和廣州。短期來看，天津市辦公樓市場將進入存量去化時期。
京津冀協同發展推動商業地產多元發展
在高空置率的背景下，眾多業主在短期內很自然地選擇以更加優惠的租金來吸引租戶。仲量聯行追蹤了從2017年到2019年發生在天津中心城區的1772個辦公樓租賃交易，共涉及分布于6個子市場的53座辦公樓。盡管天津甲級辦公樓平均租金為4元/平方米/天，乙級辦公樓平均租金為3.5元/平方米/天，但今年市場上有36%的交易處于3-3.05元/平方米/天的價格區間，值得注意的是，這一比例在2017年還只有23%，顯示出辦公樓業主希望用降低租金的方式來加速去化。
最近三年也正是天津加快經濟增長方式轉變的時期，坐擁雄厚的科教資源、完整的工業體系以及中國北方第一個自由貿易試驗區，天津已經匯聚包括智能科技、新能源、生物醫藥等眾多新興產業。產業結構的調整也體現在辦公樓市場的租戶行業構成上——即傳統行業需求動能不足，成長迅速的金融、科技及專業咨詢等行業則成為企業搬遷需求的主要推動力。同時，受到“金融創新運營示范區”定位的政策扶持，金融、地產和工程等行業依然引領企業擴租需求，并能夠承受高于市場平均水平8%的租金。仲量聯行天津分公司商業地產部總監呂蔚然表示：“日趨多元化的產業結構不但豐富了辦公樓租戶的行業分布，也推動了天津辦公樓市場的去中心化。隨著京津冀協同發展在未來進一步深入實施，將有更多企業來津投資興業，位于南京路-小白樓、海河沿線、新八大里等片區的高品質辦公樓項目將成為市場贏家。”
樓宇經濟3.0時代 租戶需求推動項目品質提升
在仲量聯行看來，經歷了以單一功能樓宇開發為代表的1.0時代和以綜合體開發為代表的2.0時代之后，當前房地產科技（PropTech）被廣泛應用，靈活辦公空間和長租公寓逐漸普及，全社會對綠色建筑愈發認可，這不但表明中國已經正式進入樓宇經濟3.0時代，同時也意味著即便在天津這樣的“租戶市場”中，只要能夠有效回應人在樓宇中的多元需求，提升入駐企業的經濟效率，就能持續給業主帶來價值回報，并且拉動就業和消費，推動經濟增長。
“天津正需要一系列秉承‘未來樓宇經濟（FoBE--Future of Building Economy）’概念所打造的高品質辦公樓來吸引創業者、留住人才和培育‘新一代’企業，從而在城市競爭中脫穎而出，繼續擔當京津冀和環渤海區域的經濟增長動力源！”仲量聯行華北區研究部總監米陽在論壇現場總結道。
來源：鳳凰網房產
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