11月15日，58同城、安居客發布《長期看好 短期承壓——2019全國寫字樓市場宏觀報告》，從宏觀背景、行業現狀、大宗交易、租賃市場、需求來源、租賃熱度等維度，分析當前我國寫字樓市場走勢。
宏觀數據顯示我國寫字樓市場仍處上升通道;今年1-9月，寫字樓開發投資同比增長0.8%，但庫存壓力尚存;一線城市商業地產大宗交易活躍，寫字樓最受青睞，同時，一線城市空置率分化，北京寫字樓新增租賃供應量大;TMT、專業服務業、金融業需求潛力大，聯合辦公租賃前景廣;廣州租賃搜索熱度提升明顯，二線城市寫字樓租賃需求后勁足，西部城市搜索熱度增長快。
寫字樓市場仍處上升通道，開發投資增長與庫存壓力并存
寫字樓的市場需求主要和GDP增速、人均GDP、第三產業發展狀況、第三產業從業人數、城鎮化率相關。58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》指出，當前中國GDP總量全球第二，第三產業增長迅速，但與美國相比，中國在人均GDP和第三產業GDP占比方面仍有較大發展空間。和第三產業GDP占比相對應的是第三產業從業人數占比，隨著中國第三產業GDP占比的不斷抬升，三產從業人數占比也有望提升。同時，近年中國的城鎮化率也在迅速提高，2018年底已達到59.15%，體現了新興經濟體的活力且尚有較大發力空間。因此，中國寫字樓整體市場需求仍處于上升通道。
2019年以來，寫字樓開發投資增速由負轉正且持續改善。58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數據顯示，1-9月，房地產開發投資累計同比增長10.5%，寫字樓開發投資累計同比增長0.8%。雖然寫字樓投資增速低于整體房地產投資增速，但對比去年同期11.4%的負增長，表現出積極向好的走勢。
同時，寫字樓新開工面積在連續兩年負增長后，于今年轉正，截至9月底，2019年寫字樓新開工面積5010萬平方米，同比增長15.7%，表明開發商正積極布局、拓展寫字樓市場。
但是，竣工面積卻未能扭轉頹勢，且施工面積持續高位，寫字樓項目施工進度緩慢，后續充足的供應有可能進一步施壓售價及租金。受綜合因素影響，寫字樓銷售持續遇冷，多個核心城市寫字樓空置率提升，使得寫字樓庫存在2014至2017年消化周期呈下降趨勢后于2018年底再次上升，去化壓力仍存。
一線城市商業地產大宗交易活躍，寫字樓最受青睞
商業地產進入存量周期后，大宗交易與其間的資本運作越發繁榮。始于2000年初的中國商業地產大宗交易在2005年時達到小高峰，2006年的一紙“限外令”使交易量直線下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新興盛。
58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數據顯示，近年來全國商業地產交易中，一線城市占比8成，外資參與度快速提升，從2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度，一線城市商業地產大宗交易整體活躍，據不完全統計，四城寫字樓(含綜合)成交額超774億人民幣，外資占比超55%。其中多個交易項目為去年啟動，今年以來買家決策趨于謹慎。盡管如此，長期來看，商業地產大宗交易與外資參與熱情都將繼續提升。
值得注意的是，盡管商業地產交易總額屢創新高，寫字樓也穩坐最受青睞資產類別，但其交易額占比從2005-2015年均的55%，下降到2018年的不足40%。58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》指出，寫字樓占比下滑主要是其他資產類別的沖擊所導致的。重點城市優質寫字樓出售標的有限，北京等城市核心區域出售資源更是稀少，因而帶動可改造類物業受到投資者關注。同時，重點城市寫字樓租金平均漲幅普遍低于其資產價值漲幅，使得寫字樓的投資收益較低，因此更多投資商把目光轉向增值型資產。此外，零售、酒店、物流等資產投資價值的提升，也一定程度上擠占了寫字樓的交易額占比。
一線城市租賃市場空置率分化，聯合辦公租賃前景廣
一線城市GDP增速快，第三產業占比高，寫字樓市場發展成熟，但不同城市也呈現了差異化特點。58安居客房產研究院綜合整理數據表明，2019年前三季度，北京、上海、深圳空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，廣州空置率維持低位且持續下降至3.7%。
京逐漸回暖的租賃需求不足以支撐其寫字樓的巨量供應，因而空置率繼續上升。P2P行業的綜合整頓疊加新增供應大幅增加或是深圳空置率承壓的主要原因。廣州空置率的持續下降或是得益于其較低的租金水平以及其較少的新增租賃供應量。
租金方面，58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》整理的數據顯示，三季度北上廣深寫字樓每平方月平均租金分別為389元、310元、178元、和233元。從長期來看，2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中北京增幅133%，這主要得益于2011年后第三產業的高速發展及寫字樓空置率持續走低，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。
從供應量來看，前三個季度，北上廣深寫字樓租賃新增供應量分別為72萬方、18萬方、7萬方、59萬方。凈吸納量上半年受經濟形勢影響嚴重下挫，三季度北京及深圳率先轉暖。由于經濟增速回落加上實體經濟多個行業波動的影響，企業謹慎擴張，寫字樓租賃需求較弱，租戶的租賃決策更趨保守。一線城市寫字樓項目的去化周期以及租賃決策周期均進一步拉長。
58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》對于寫字樓新增租賃需求最大來源行業也進行了分析。數據顯示，2017年10月-2018年9月，一線城市甲級寫字樓新增租賃需求以TMT、專業服務業、金融業為主力，這三大產業占北京和深圳租賃成交面積超80%，同時，占上海和廣州租賃成交面積超60%。
58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》分析認為，中國科技領域研發支出占GDP比重處于上升通道，隨著研發投入的增加以及新技術的應用，TMT領域的業務和從業人數將會繼續壯大。專業服務業中聯合辦公行業發展最快需求最大，目前一二線城市滲透率均不高，隨著行業帶來的企業空間解決方案革新，有望帶來更多租賃需求。當前中國的經濟自由度仍有較大開放空間，隨著進一步擴大金融業對外開放，海外金融機構在華的業務擴張和員工人數也會隨之增長。
廣州租賃搜索熱度提升明顯，西部城市搜索熱度增長快
GDP增速快、人均GDP高、三產占比高且增速快，則人才吸引力足，寫字樓整體租賃需求旺盛。據58同城、安居客線上寫字樓搜索數據顯示，2019年1-9月，一二線城市寫字樓整體租賃搜索熱度同比抬升，部分熱點城市的寫字樓租賃需求仍然旺盛。在一線城市中，廣州的租賃搜索熱度提升最明顯，低空置率疊加親民的租金使得廣州寫字樓租賃市場越來越受追捧。當前廣州的寫字樓新盤主要集中在琶洲板塊，此板塊受到科技企業熱捧，租賃熱度和租金雙雙走高。
58同城、安居客線上搜索數據顯示，一線城市中寫字樓租賃搜索熱度排名較前的地段有深圳寶安西鄉、北京大興亦莊、深圳龍崗中心城等，均位于新興商務區。隨著近年來各項配套設施的完善，新興商務區逐漸崛起，租戶關注度與日俱增。
六個重點二線城市中，西安、成都、重慶三個西部城市租賃搜索熱度提升較大，西部各城商業的崛起推升辦公需求。其中，成都的整體熱度和同比變化均名列前茅，這主要得益于繁榮的零售業推動，“首店經濟+網紅效應”持續為成都的商業市場輸血，吸引著更多國內外企業和人才落戶，這讓成都的寫字樓租賃熱度持續提升。58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》指出，二線城市經濟上緊追一線城市，政策上提供更多優惠，各城市間對人才和企業的爭奪更加白熱化，二線城市核心商務區的價值正在獲得更多認可，寫字樓的競爭亦突破城市界限。
從寫字樓租賃面積的搜索量來看，58安居客房產研究院數據顯示，一線城市熱度最高的是100平方米以下的房源，占比29.1%，而二線城市需求最大的是100平方米-200平方米的房源，占比高達33.4%，且200平方米-500平方米面積段房源搜索占比均超過一線城市，二線城市租客更青睞中等大小的寫字樓房源。
來源：58同城、安居客
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