限價型商品房攜多重利好亮相
自年初起，北京市在住宅土地出讓中明確規定未來地塊所建商品住宅的銷售均價及最高售價。年底將至，以旭輝城、金樾和著為代表的首批限價型商品房于上周末正式亮相。就購房人而言，限價型商品房或稱為新建住宅的主要供應量。就房企而言，限價型商品房能否迅速去化，以幫助部分企業完成在京全年銷售任務，仍待市場驗證。
首批亮相 惠及中低收入人群
從第一宗“限房價、競地價”地塊成交伊始，北京新建商品房市場就迎來“限價房”新時代。
就在上周末18號，首批“限價房”項目旭輝城與金樾和著正式亮相。據了解，上述兩項目地塊相鄰，均位于房山新區板塊，也是新區組團中首批建設住宅。根據用地性質，金樾和著地塊建設體育館、基礎教育及商業配套，旭輝城地塊則建設醫療與商業配套。
記者走訪發現，兩項目距離地鐵房山線仍有一段路程，項目周邊更靠近地鐵在售新盤均價為5萬元左右。上述兩項目商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40945元/平方米。
以旭輝城75平方米兩居為例，銷售最高總價約為307萬元；以首套房首付四成計算，首付為122.8萬元。
對此，亞豪機構市場總監郭毅表示，從近幾個月來的土地供應結構來看，地價高企所導致的豪宅化、大戶型化的趨勢得到明顯改觀。從今年四季度起，90/70政策、共有產權房政策、限價政策，均將對改善未來新宅供應結構起到積極作用，未來更多的新宅供應將更好地惠及需要購買小戶型、低總價房源的中低收入的首次置業人群。
加速入市 房企沖刺全年任務
限價房入市不僅對購房人是重大利好，就房企而言也意味著在京走量完成任務、迅速回籠資金。
今年“3·17”以后，北京購房、新房取證政策趨嚴，部分房企在京出貨速度下降。
“今年的績效、年終獎不會太好。”一位全國型房企在京相關負責人告訴記者，去年任務完成較好，今年公司也處在擴張期，全國分公司任務都在去年基礎上有所增加，如今完成比預期要低。
上述現象在北京不是個例。以某閩西房企為例，近年在京項目以商辦類為主，住宅存量較少，以至于跌出在京銷售前十榜單。對此，業內分析人士表示，今年商辦類項目限購以前，此類產品已占據北京新房成交的半壁江山。限購后，對部分曾主要銷售“商住房”的企業影響較大。
為了完成在京年度銷售任務，部分房企選擇將今年新拿的限價型商品房用地加速入市。
據記者了解，某房企將北京今年年中在大興取得“限價房”項目加快建設，計劃在年底前入市。一位接近該企業人士表示，上述企業今年全國銷售任務為700億元，加速“限價房”入市，很大程度有這方面考慮。
除完成業績外，中經聯盟秘書長、優鋪創始人陳云峰還認為已限制房子銷售的最高價格，就房企而言沒有必要捂盤。“拿地有成本、開發需貸款，每天積壓的利息、現金成本很高，在價格被限制后，越盡快出貨，房企開發付出的代價越低。”陳云峰如是說。
性價比高 成交前景一片光明
接受記者采訪的多位業內人士表示，開發商之所以出手限價型商品房項目，除開工需求外，也有一部分原因是看準這類項目銷路好、不愁賣。
以旭輝城與金樾和著為例，從價格對比來看，同屬房山六環外的商品住宅項目包括天恒·京西悅府、東亞·朗悅居等，單價在38000-40000元/平方米左右。
近期在房山看房的韓先生則告訴記者：“都說限價房不愁賣，我每天都能收到項目的銷售電話，也不知道是不是賣的真好。”
對此，郭毅稱，對于這種遠郊區域的住宅項目來說，限價項目的單價優勢并不突出，但由于其執行了“9070”，以中小戶型為主，因此更多地將提供符合剛需及首改客群需求的低總價住宅產品。
一位業內分析人士則認為，這類產品雖可滿足剛需、剛改者一步到位，但對于房山本地購房人而言，在當地改善才是買房首選。這類產品與當地需求仍有不少差別，需從城區引導外溢客戶。
然而，對于海淀、石景山、順義孫河、豐臺槐房等優質區域而言，價值優勢尤為明顯。
其中，最為優質的海淀區四道口地塊，東至地鐵十三號線，南至北方交大北路，西至財經學院東側路，北至學院南路。按照規定，該地塊所建商品住房銷售均價不超過85373元/平方米，且最高銷售單價不得超過89642元/平方米。
想在海淀學院路附近改善置業的張女士稱，“周邊皂君廟東里二手房掛牌價約為9.3萬元/平方米，地塊限價僅8.9萬元/平方米，且不論后期價格如何，眼前明擺著萬元的價差，誰不想買呢？”
值得一提的是，9月21日，位于德勝門外的中駿天宸取證銷售價為13.5萬元/平方米。該項目距離上述地塊3.2公里。上述分析人士稱，一處為西城、一處為海淀，相信上述海淀地塊入市勢必不愁銷售。
保證“限價房”公平銷售才是關鍵
現在需要注意的，不是這類產品對區域房價的影響，而是這類“限價房”未來銷售的公平性問題。
近日，天津市國土房管局就發布消息稱，隨著限價房銷售不斷升溫，天津出現了個別中介、個人聲稱可以代辦買房的違法違規現象，并借機進行虛假宣傳。
保證限價房配售的公平性，天津明確項目搖號過程由開發建設單位組織，搖號采取電腦軟件搖號，搖號軟件經第三方機構審核，購房家庭數據錄入、封存、解封等流程由公證機構全程監督，搖號過程由購房家庭代表、公證處全程監督。同時加強現場巡查監督，確保公開公正。
實際上，越稀缺的樓盤，越會遇到各種關系戶買房，尤其是這些“限價房”，低于周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風而動，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關注的。
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