自2018年下半年以來(lái)，北京寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，成交面積連續(xù)下滑。不少業(yè)主打出降價(jià)牌，試圖吸引客戶，但仍未挽救持續(xù)上漲的空置率。數(shù)據(jù)顯示，2018年，北京市甲級(jí)寫字樓存量持續(xù)攀升，截止到年底，總存量已達(dá)1058萬(wàn)平方米。2018年第四季度，全市空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到8.1%。
企業(yè)撤租，空置率上升
北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于長(zhǎng)安街北側(cè)，業(yè)態(tài)包括5A智能寫字樓、五星級(jí)酒店以及特色商業(yè)街等。但萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的寫字樓自2018年下半年開始就出現(xiàn)了較多的空置，鏈家地產(chǎn)中介小周對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這邊的寫字樓空置還是比較多的，租金也比較便宜。”
位于國(guó)貿(mào)商圈的代理公司經(jīng)紀(jì)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，除去像國(guó)貿(mào)三期那樣的超甲級(jí)寫字樓之外，其余的寫字樓空置都比較多。“現(xiàn)在開發(fā)商都著急向外出租，國(guó)貿(mào)中心周邊的寫字樓都空置了1萬(wàn)平方米左右。”經(jīng)紀(jì)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》的記者說(shuō)。
戴德梁行發(fā)布的2018年北京寫字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，2018年下半年寫字樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為68.592平方米，較2017年同期下降53.9%。此外，五大核心商圈（北京CBD、金融街、燕莎、東二環(huán)、中關(guān)村）2018年的凈吸納量也僅為18,212平方米。與此同時(shí)，寫字樓的空置率也在持續(xù)上升。2018年第四季度，全市空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到8.1%。核心商圈雖然沒(méi)有新增供應(yīng)，但受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，空置率較第三季度微升，為3.8%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從北京市場(chǎng)來(lái)看，一些金融創(chuàng)新公司容易受到產(chǎn)業(yè)調(diào)整的影響，對(duì)租賃市場(chǎng)的依賴程度下降，使得寫字樓出現(xiàn)空置。很多投資者也認(rèn)為寫字樓的租金收益率不如住宅項(xiàng)目，很少對(duì)寫字樓進(jìn)行投資，這也是導(dǎo)致空置的一個(gè)原因。
回望2018年6月，P2P行業(yè)爆雷加速，據(jù)媒體報(bào)道，兩個(gè)月內(nèi)有200多家公司在市場(chǎng)上消失。到了2018年冬天，和寒潮一同席卷北京的是互聯(lián)網(wǎng)公司大規(guī)模的裁員。剛剛在市場(chǎng)上嶄露頭角的共享經(jīng)濟(jì)也未能平穩(wěn)過(guò)渡到2019年。摩拜創(chuàng)始人辭職，ofo無(wú)力退還租客押金。
前幾年風(fēng)頭正勁的聯(lián)合辦公也逐漸退去熱度。前不久，諸多媒體報(bào)道了成立于2015年4月的聯(lián)合辦公企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)被列為執(zhí)行人的消息。據(jù)了解，優(yōu)客工場(chǎng)的股東已從50名變?yōu)?6名，其中陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)易小迪撤資退出。而此前，據(jù)天眼查顯示，優(yōu)客工場(chǎng)在不到4年的時(shí)間里獲得了18輪的融資，金額高達(dá)幾十億元。2018年3月，位于北京望京南的優(yōu)客工場(chǎng)被曝出了拖欠業(yè)主房租、入駐商戶被斷電的消息，更是加深了業(yè)內(nèi)對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)利潤(rùn)下滑的猜測(cè)。
而市場(chǎng)上聯(lián)合辦公的表現(xiàn)也并不樂(lè)觀。SK大廈位于CBD的核心位置，達(dá)到了5A寫字樓的頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，其中包含有多個(gè)聯(lián)合辦公的場(chǎng)地。鏈家地產(chǎn)小周對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“這里春節(jié)后剛剛裝修完一批聯(lián)合辦公空間，但是目前還未有一家公司入駐。”記者看到，位于SK大廈的聯(lián)合辦公空間裝修精致，大小布局合理，不少辦公室可將長(zhǎng)安街的美景盡收眼底。此家聯(lián)合辦公的接待人員表示，目前這一整層的辦公室都還沒(méi)有出租出去。
與這一系列“寒潮”相呼應(yīng)的，是2018年底，北京寫字樓的價(jià)格跌至底部，同樣踏入寒冬期。
下滑明顯，業(yè)主開打租金價(jià)格戰(zhàn)
2018年第四季度，北京寫字樓市場(chǎng)成交租金也開始出現(xiàn)松動(dòng)，均價(jià)下跌為400.1元/平方米/月，有效凈租金環(huán)比下降0.7%。租賃成交放緩加上年關(guān)將至，部分業(yè)主為減少寫字樓的空置試圖通過(guò)降低租金的方式來(lái)爭(zhēng)取到更多的客戶。
鏈家地產(chǎn)小周對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“北京CBD特別是國(guó)貿(mào)附近的寫字樓租賃其實(shí)算是比較平穩(wěn)。但是2018年許多小型的金融公司倒閉或者退租。到了年底后，成交周期更長(zhǎng)。許多公司考慮到，就算年底簽了合同，但是馬上過(guò)春節(jié)，根本沒(méi)有時(shí)間裝修，也不選擇簽約，為了吸引客戶，都在下調(diào)租金。”
小周帶領(lǐng)《華夏時(shí)報(bào)》記者參觀了一套位于SK大廈18層的513平米的寫字樓，鏈家地產(chǎn)中介表示，此寫字樓的租金對(duì)外報(bào)價(jià)為17.7元/平方米/天，但開發(fā)商給出的底價(jià)則是15.5元/平方米/天。而經(jīng)紀(jì)人則說(shuō)：“我們和開發(fā)商的關(guān)系比較好，他們的對(duì)外報(bào)價(jià)都很高，但其實(shí)現(xiàn)在閑置的寫字樓都著急出租，我們這邊的報(bào)價(jià)大概是12.5元/平方米/天。”
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西區(qū)的商住兩用樓盤租金為8.5元/平方米/天，純寫字樓則為14元—15元/平方米/天。小周對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此處寫字樓的購(gòu)買價(jià)格也比較便宜，5.3萬(wàn)元/平方米。小周對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者稱，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫字樓的租金水平從去年8月份開始下跌了1元左右，至今未能回升。
建外SOHO的租金則更加便宜，已經(jīng)從2018年第二季度的9元/平方米/天下跌至6—8元/平方米/天。此外，小周還表示，北京CBD邊緣區(qū)域的寫字樓租金更低，永安里附近的寫字樓價(jià)格已經(jīng)為5.3元/平方米/天。經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“從去年8月份開始，寫字樓的價(jià)格基本上都下降了1元左右，現(xiàn)在已經(jīng)是市場(chǎng)很差的時(shí)候了，價(jià)格已經(jīng)非常低了。”
北京CBD的標(biāo)志性建筑銀泰中心位于建國(guó)門外大街，地處中央商務(wù)區(qū)的核心地臺(tái)，是長(zhǎng)安街最高的建筑。銀泰中心向來(lái)是國(guó)貿(mào)最搶手的寫字樓，但卻也已經(jīng)在租金上松口。目前，銀泰中心大概有60家公司入駐，每月的租金對(duì)外報(bào)價(jià)為19元/天/平方米—20元/天/平方米。“但是，租金的價(jià)格是可以商量的，這個(gè)只是對(duì)外報(bào)價(jià)。”銀泰中心負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)的李經(jīng)理多次對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)。而經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“我們談的銀泰中心的成交價(jià)格一般在15.5元/平方米/天，根本達(dá)不到19元這樣的租金水平了。”
此外，經(jīng)紀(jì)人稱，除去國(guó)貿(mào)三期、英皇集團(tuán)中心這種名氣較大的超甲級(jí)寫字樓外，周邊IFC國(guó)際財(cái)源中心、中海廣場(chǎng)的租金水平都下調(diào)了1元左右，空置太多，開發(fā)商都著急出手。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“目前，寫字樓的租金水平可以認(rèn)為是見(jiàn)底了。寫字樓市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)高度吻合，目前還不是反彈的時(shí)候。到了下半年，隨著市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好和企業(yè)投資獲利增強(qiáng)，預(yù)計(jì)租金會(huì)有反彈的可能。”
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則認(rèn)為，寫字樓的價(jià)格以及空置率與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、區(qū)域的產(chǎn)業(yè)政策、北京非首都核心功能的外遷都有關(guān)系，是一個(gè)綜合因素的結(jié)果。未來(lái)，隨著北京商辦500平條文規(guī)劃的落實(shí)，寫字樓的供應(yīng)主要會(huì)以500平米以上的大戶型商辦產(chǎn)品為主，小戶型的寫字樓供應(yīng)會(huì)下降，但大戶型寫字樓的租售價(jià)格可能會(huì)下滑。
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)
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