“對地產沒理由不樂觀”、“未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的”......董事長宋廣菊在股東大會上總是信心滿滿。
2018年，對于正式更名的保利發展是具有特殊意義的一年。多元化的發展策略背后，從最新發布的年報數據來看，保利發展在求變。
4月15日晚間，保利發展公布2018年年度報告。數據顯示，截至2018年末，保利發展實現營業收入1945.14億元，同比增長32.66%；實現凈利潤261.49億元，同比增長32.78%；歸屬于上市公司股東的凈利潤189.04億元，同比增長20.92%。
2018年，保利發展的毛利率提升1.45個百分點至32.49%，得益于結轉項目價格上升，房地產結轉毛利率也提升至32.68%；凈利率則為13.44%，與2017年的13.45%相比，基本持平。
增速放緩與布局調整
2018年全年，保利發展實現簽約銷售額4048.17億元，同比增長30.91%，市場占有率提升至2.70%；簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%。其中，2018年6月份，保利發展錄得全年最高銷售額601.93億元，銷售面積427.94萬平方米。
據保利發展的財報顯示，去年，該公司的簽約銷售仍舊以一二線城市與核心城市群為主，其在一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均達77%。其中，保利發展2018年全年在珠三角實現簽約銷售1170億元，較去年同期增長24%。
具體來看，保利發展在廣州實現簽約銷售400億元，佛山、北京超過250億元，東莞、中山等首次突破100億元，保利發展在年報中披露，去年全年，其單城簽約過百億城市達到12個。
銷售額同比增長、最高銷售破600億、百億城市12個......在一系列亮麗的數據背后，銷售增速卻呈現下滑的狀態。
2018年首月，保利發展實現“開門紅”，錄得簽約銷售額316.49億元，同比增長106.41%，簽約銷售面積217.86萬平方米。但這種銷售增速并沒有一直延續下去。
2月份，保利發展的銷售增速錄得負值，為-31.60%，隨后的日子，保利發展的銷售增速出現“正負交加”的狀態，整體來看，則呈現下滑的態勢。
銷售增速不穩定的同時，保利發展的銷售均價亦出現了波動。數據顯示，2018年首月，保利發展的銷售均價為1.45萬元/平方米，期間，5月份銷售均達到1.60萬元/平方米，8月份更是達到了1.66萬元/平方米的高峰，隨后均價一路下跌至12月僅為1.23萬元/平方米。
保利發展的銷售增速整體下滑與銷售均價的不穩定性讓其再次與前四失之交臂，與第三名更是存在近2000億元的差距。據觀點指數公布的《2018中國房地產銷售金額TOP100》榜單中，保利發展位列碧桂園、萬科、恒大、融創之后，排名第五。
值得注意的是，近幾年來，保利發展不斷在調整城市的布局情況。從保利發展年報公布的數據來看，其不斷降低一二線城市的儲備面積，同時加大三四線城市的儲備，或許，宋廣菊正式寄希望于平衡一二線與三四線城市之間的儲備面積，來實現“重回前三”的愿望。
截至2014年末，保利發展待開發面積為5069萬平方米，其中，一、二線城市占比約為73.2%；到2015年末，該公司的待開發土地總建筑面積5482萬平方米，其中一二線城市占比約為74%；2016年、2017年，該公司一、二線城市待開發面積占比分別為68%、63%。
根據最新的數據，截至2018年末，公司待開發面積9154萬平方米，其中一二線城市占比60%，六大城市群合計占比69%。
凈負債率下降與百億永續債
回首2018年全年，完成收購中航地產、整合保利置業，都為保利發展增添了不少籌碼。
實際上，除了資產整合，保利發展也在擴寬融資渠道。2018年，保利發展發行了15億元的永續債。
去年11月27日晚間，保利發展宣布，該公司收到中國銀行間市場交易商協會出具的《接受注冊通知書》，同意接受該公司永續中期票據注冊。
公告指出，本次中期票據注冊金額為100億元，注冊額度自《接受注冊通知書》落款之日起2年內有效，由中國建設銀行股份有限公司和興業銀行股份有限公司聯席主承銷。
隨后，保利發展成功發行15億元的永續中票。
永續債有著“債權期限長”的鮮明特點，這種債券類型沒有明確的到期期限，但其利率會偏高一些。一般來說，永續債的利率設計為2+N模式，即在存續期的前兩年公司所需支付的利息較低，但從第三年開始，融資利率就會大幅跳升。
值得一提的是，永續債券可以計為發行主體的權益資本，而不用增加負債數字。
據觀點地產新媒體獲悉，截至2018年末，保利發展錄得的其他權益65億元，而2017年，這一數字僅為50億，保利發展在財報中也坦誠說道，這一數字的增加是由于公司發行了永續中票。
至于負債方面，截至2018年末，保利發展的負債總額為6600億元，資產負債率77.97%，與往年基本持平。此外，2018年末，該公司有息負債總額2637億元，其中直接融資占比超15%，有息負債綜合成本僅5.03%。凈負債方面，保利發展的這一比率為80.55%，同比降低5.82個百分點。
但細看2018年的融資情況，保利發展通過股權融資、直接債務融資、資產證券化等多種融資方面，累計發行權益融資工具326億元、各類直接債務融資工具約510億元。報告期末，該公司的融資總額為2636.57億元。
盡管如此，保利發展的資產負債率僅比2017年上升0.89%，且凈負債率同比降低5.82個百分點。
來源：觀點地產網
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