從去年12月政策松綁，令到公寓市場(chǎng)重獲新生，潛在個(gè)人買家紛紛出手，成交踴躍的勢(shì)頭蓋過(guò)了寫字樓，一改去年寫字樓成交作主導(dǎo)局面。
合富大數(shù)據(jù)顯示，上半年公寓成交量達(dá)74.6萬(wàn)㎡，同比大幅增長(zhǎng)162%，而寫字樓市場(chǎng)卻迎來(lái)周期性調(diào)整。
一方面是新增供應(yīng)量明顯縮減，從2017年以來(lái)的供應(yīng)走勢(shì)可以看出，今年上半年新增供應(yīng)量不到20萬(wàn)平米，是近年新低水平。
另一方面是成交減少，受限于供應(yīng)相對(duì)不足，寫字樓大宗交易案例及相應(yīng)成交體量大幅減少，因此市場(chǎng)整體成交處于近年較低水平。
月均成交水平明顯回落，外圍區(qū)域新興板塊崛起
今年上半年，寫字樓月度成交除2月受春節(jié)因素影響外，其余月份成交量在3-6萬(wàn)㎡區(qū)間。春節(jié)后整體成交穩(wěn)中有升。5月份為上半年成交量峰位，主要有保利魚珠港及荔勝?gòu)V場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目大宗交易拉動(dòng)。
上半年寫字樓成交主要分布在原黃埔及天河，外圍區(qū)域的花都及南沙。其中外圍主力區(qū)域由于供應(yīng)相對(duì)充足，成交水平亦拉開一定差距。外圍區(qū)域的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)以及南沙明珠灣等板塊在供貨充足及大灣區(qū)規(guī)劃前景等利好帶動(dòng)之下，寫字樓成交崛起。
中心區(qū)域第二CBD板塊表現(xiàn)亮眼，尤其是臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)板塊，由保利魚珠港多例大手交易支撐，區(qū)域成交量達(dá)4萬(wàn)㎡，領(lǐng)先其余中心區(qū)域。而傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)如珠江新城、金融城、琶洲由于供應(yīng)不足，上半年成交量合共僅1.3萬(wàn)㎡。
榜單前三位項(xiàng)目占總成交超50%，集中度高
從個(gè)盤成交排名可看出，寫字樓成交呈現(xiàn)集中度高、主力項(xiàng)目主導(dǎo)情況，項(xiàng)目之間成交水平跨度較大。合富大數(shù)據(jù)顯示，前三位項(xiàng)目上半年成交合共12.2萬(wàn)方，占寫字樓上半年總成交量53.3%。
榜單三甲個(gè)盤均為至少數(shù)十萬(wàn)方體量的大型綜合體項(xiàng)目，且其地理位置均契合相關(guān)規(guī)劃熱點(diǎn)，分布于空港、第二CBD、自貿(mào)區(qū)等優(yōu)勢(shì)地段。
與公寓榜單以復(fù)式產(chǎn)品為主流的結(jié)構(gòu)有所不同，寫字樓榜單產(chǎn)品形態(tài)并未形成主線，超甲、小獨(dú)棟、小面積商務(wù)空間等產(chǎn)品類型均可在榜單中覓得一席之地。
上半年僅三個(gè)項(xiàng)目有大宗交易誕生，對(duì)比去年同期大手交易次數(shù)及規(guī)模略顯遜色。廣州國(guó)際空港中心的大手交易一般以整棟購(gòu)買作為單位，并與新機(jī)場(chǎng)板塊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密。上半年共成交2個(gè)整棟寫字樓，合計(jì)約2萬(wàn)㎡。
其中保利魚珠港成為大宗交易最為活躍的項(xiàng)目，上半年錄得兩起合計(jì)約2.8萬(wàn)㎡大手交易，在項(xiàng)目整體成交量中占比約7成。相關(guān)買家擬購(gòu)置用作總部用途。
展望：產(chǎn)業(yè)發(fā)展及供貨回升有望拉動(dòng)成交
合富輝煌(中國(guó))商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出，寫字樓市場(chǎng)未來(lái)新增供應(yīng)將會(huì)回升，像中心區(qū)域的琶洲、金融城等板塊，供應(yīng)增多有望拉動(dòng)成交增長(zhǎng)。
寫字樓市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局及相關(guān)行業(yè)升級(jí)發(fā)展息息相關(guān)，而在成交上亦得到相關(guān)反饋。尤其在粵港澳大灣區(qū)加速發(fā)展利好帶動(dòng)下，某些關(guān)聯(lián)板塊優(yōu)勢(shì)亦逐步凸顯。
如廣州第二CBD-黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)、南沙明珠灣等等，預(yù)計(jì)隨著大灣區(qū)發(fā)展進(jìn)程推進(jìn)，廣州寫字樓市場(chǎng)整體仍將往穩(wěn)健向好方向發(fā)展。
來(lái)源：南方都市報(bào)
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