近日，寫字樓市場被廣泛關注，部分城市寫字樓租金開始出現波動。而來自合富研究院等機構的報告顯示，上半年廣州甲級寫字樓新增供應大幅減少，7月份新增供應同環比均減少約九成，減幅最為明顯，空置率維持低位。
供應
新增供應持續收窄
今年以來月均新增供應不足三萬平方米
來自合富研究院的數據顯示，今年以來廣州寫字樓新增供應明顯放緩，月均新增供應僅2.7萬平方米，同比減幅超六成。其中7月寫字樓新增供應同環比均減少約九成，減幅最為明顯。
合富大數據顯示，7月全市寫字樓成交量為49126㎡，同比下降29%，但環比6月上升27%；成交量6月有所下探后7月反彈回升，為年內第二高位，奠定下半年良好開局。新增供應方面，7月僅一個項目取得新增預售，是位于番禺華南板塊的萬科未來之丘。7月成交量主要集中在南沙和花都兩個區域，兩區成交總量占全市的60%，尤其是南沙7月的成交量環比上漲了328%，主要受中國鐵建環球中心大量成交影響；而花都則有廣州國際空港中心作為持續成交主力。中心區域僅天河一區成交顯眼。合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌指出，由于中心區域的新增供應明顯不足，處于青黃不接階段。這時靠近核心商務區的一些板塊便會受到買家們的關注，例如第二CBD、番禺萬博及華南板塊等，預計寫字樓新增供應減縮的情況要到年底到明年初琶洲電商區域的多個全新項目推出才會得以緩解。
需求
需求有所放緩但空置率屬國內一線城市中最低
世邦魏理仕廣州研究部主管楊豐寧表示，自2018年年末以來，廣州優質寫字樓市場需求持續放緩，2019年上半年優質寫字樓凈吸納量較2018年下半年環比減少約30%。租金報價有所松動，租戶議價空間增大，租金增長也顯著放慢，半年租金僅環比增長0.5%，較2018年下半年的增速減少4.5個百分點。盡管需求放緩，但由于廣州優質寫字樓市場在第二季度末空置率僅4.9%，在國內一線城市中最低。
宏觀環境的不確定性對市場需求帶來一定影響，戴德梁行華中區研究部助理董事及主管袁雪玲表示，部分內資中小型企業退租現象持續，租戶觀望情緒濃厚，擴租和升級搬遷的決策更為謹慎。受此影響，上半年廣州甲級寫字樓凈吸納量為6.2萬平方米，較去年同期減少54.4%。由于新增供應的缺失，廣州甲級寫字樓空置率仍維持低位，二季度末空置率為一線城市最低值，目前市場仍為業主方市場，平均租金保持平穩，同比微升0.8%。面對租賃需求放緩的現象，業主通過提高傭金、給予優質租戶一定的租金優惠來刺激租賃成交已成為普遍現象，但并未出現大量降租情況。
合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌指出，廣州寫字樓市場發展向來比較穩健，無論是租金水平還是空置率方面，都基本能維持一個較為穩定水平。今年以來情況亦如此，未見有大量退租或降租情況出現，如果有退租也是一些個別的中小型企業為主，屬于正常范圍之內；租金方面亦相對穩定，今年上半年全市甲級寫字樓平均租金為191元/㎡，同比有小幅增長，月度波動變化不大。
轉型
“空置率提升是政府在引導企業轉型避免產業空心化”
近年來，金融行業整頓，很多不適應時代發展的企業倒閉，很多企業搬遷出核心地段或者更換到更新的企業辦公樓去，造成一定程度上的空置，合富輝煌（中國）深圳公司總經理李舉明表示，隨著供求關系的變化，自然租金就會下滑。對于寫字樓的空置率提升、租金下降，后續還有源源不斷的寫字樓供應，這是政府有意識的讓企業在轉型，降低企業運營成本，激發產業落地，同時也鼓勵創新型企業落戶，提供更好的營商環境，這是政府在下一盤長遠的棋，產業才能興國，這是避免產業空心化的重要舉措。
李舉明認為，廣州寫字樓的供應量會大幅度的增加，由于從開發商的角度來講，寫字樓的出售價格是低于住宅和公寓的，而且寫字樓的出租與空置率的問題還需要看區域發展的熱度，所以會出現很多發展商將寫字樓改成公寓出售的情況。
趨勢
廣州寫字樓發展將趨向穩健
未來四年44%優質寫字樓供應來自琶洲
合富輝煌（中國）商業地產總經理張智斌預計，廣州寫字樓整體亦將往更加穩健向好方向發展，幾個方面因素：第一，大灣區發展將帶來更多產業行業發展及進駐，辦公需求不斷增長；第二，目前各商務板塊有其自身定位及產業規劃，利于不同類型公司發展，無論是產業引導還是稅收人才等扶持政策方面，都已有較為完善指引，整體營商環境優良；第三，廣州寫字樓綜合質素正在不斷提升，如產品設計、物業管理水平等，這也是吸引更多新企業進駐的原因。
未來四年（2019-2022年）廣州將有319萬平方米的新增優質寫字樓供應，44%將位于琶洲。世邦魏理仕廣州研究部主管楊豐寧分析稱，今明兩年琶洲推出預租的寫字樓將逐步增多，壓力開始顯現，預料琶洲租金增長將開始放緩。2019年下半年租金將有所下調，但珠江新城租金議價空間的加大，將對刺激需求產生一定效果。比如近期我們看到，個別第三方辦公服務運營商借此機會在廣州擴張，承租多個辦公地點，預料珠江新城租金將逐步企穩。
展望更長的時期，隨著琶洲供應的增加，傳統商務區也同樣面臨琶洲的競爭。由于國內IT巨頭的聚集，琶洲對TMT行業、或其他承租能力有限的公司都將有很大的吸引力，預計將吸引部分企業從傳統商務區搬遷至琶洲，從而影響全市租金水平，未來租金上升空間有限，甚至在2022年隨著空置率水平到達高峰而有租金下行的可能性。但也要看到的是，隨著琶洲樓宇的落成，區域的行業特征將更為顯著，除了預料琶洲將聚集TMT行業以外，大部分金融區域總部或運營總部以及高端的專業服務業仍將首選珠江新城。
來源：金羊網
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