樓市“金九銀十”即將收尾，市場(chǎng)如何演變？未來(lái)政策微調(diào)會(huì)否增多？“一城一策”如何推進(jìn)？進(jìn)入2019年四季度后的中國(guó)樓市，諸多疑問仍然待解。
近日，多地披露當(dāng)?shù)貥鞘腥緢?bào)，雖然偶有起伏較大地區(qū)，但總體上銷售面積和銷售金額均出現(xiàn)進(jìn)一步回暖。
廣東省統(tǒng)計(jì)局近日表示，2019年前三季度，廣東商品房銷售面積降幅收窄，在“金九銀十”銷售旺季帶動(dòng)下，廣東商品房銷售市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，前三季度商品房銷售面積同比下降3.2%，降幅比上半年收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。
前三季度，湖南全省商品房實(shí)現(xiàn)銷售額3546.88億元，同比增長(zhǎng)2.5%，扭轉(zhuǎn)了今年以來(lái)銷售額增速持續(xù)下降的形勢(shì)。
湖南省統(tǒng)計(jì)局分析稱，銷售額增速回升，主要得益于全省商品房銷售面積下降情況有所改善。前三季度，湖南省商品房銷售面積5845.52萬(wàn)平方米，同比下降1.7%，降幅比上半年收窄5.1個(gè)百分點(diǎn)，比一季度收窄8.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，張家界、婁底、邵陽(yáng)等8個(gè)市州實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積正增長(zhǎng)。
安徽省統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人趙金寶透露，前三季度安徽省商品房銷售面積6696.1萬(wàn)平方米，下降4.5%；商品房銷售額4969.4億元，增長(zhǎng)1%。
除了上述較為平穩(wěn)地區(qū)外，也有一些地方波動(dòng)較大，冷熱兩極化。
10月23日，海南省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)王淵表示，前三季度，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降28.1%，房屋銷售面積584.95萬(wàn)平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。
樓市的波動(dòng)也給海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一定影響。“要看到，當(dāng)前我省經(jīng)濟(jì)仍然面臨國(guó)內(nèi)、國(guó)際嚴(yán)峻復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及我省房地產(chǎn)調(diào)控三重壓力。”王淵稱。
變化較大的還有北京。今年前三季度，北京市商品房銷售面積為584.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.7%。其中，住宅銷售面積為495.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)62.2%。
雖然與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相比，北京樓市依然處于旺銷狀態(tài)，但與上半年相比，整體增速也已出現(xiàn)明顯放緩。
今年上半年，北京市商品房銷售面積為387.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)68.7%。其中，住宅銷售面積為330萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1倍。
北京樓市銷售的增幅放緩，與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)期保持較緊的尺度不無(wú)關(guān)系。
第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，三季度往往是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，但北京一手普通住宅市場(chǎng)并未因旺季的到來(lái)而出現(xiàn)銷售額暴漲的情況。第三季度，一手普通住宅市場(chǎng)供應(yīng)基本保持穩(wěn)定，成交面積為134.99萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31.8%、同比上升26.9%。
他認(rèn)為，目前北京住宅市場(chǎng)的調(diào)控仍然保持趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)，尤其是中央明確表態(tài)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，無(wú)論是開發(fā)商還是潛在購(gòu)房者對(duì)當(dāng)前樓市的心理預(yù)期已開始調(diào)整。
“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這段話出自今年7月30日的中央政治局會(huì)議。對(duì)于房地產(chǎn)，此次會(huì)議要求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
由于政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響較大，因此，業(yè)界格外關(guān)注中央一些重要會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)方面的相關(guān)表述。
從2017年7月24日至2019年7月30日，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會(huì)議已經(jīng)召開八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會(huì)議未提及外，其他六次會(huì)議都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了明確表述。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從7月份政治局會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)的表述看，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)的市場(chǎng)角色，即房地產(chǎn)不應(yīng)該是刺激經(jīng)濟(jì)的工具，各地對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，依然需要強(qiáng)化其消費(fèi)品的概念，即房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。各地發(fā)展房地產(chǎn)要更多考慮房地產(chǎn)背后的消費(fèi)需求，而不應(yīng)該和經(jīng)濟(jì)刺激等做過(guò)多的掛鉤。
李想也表示，中國(guó)已經(jīng)告別了經(jīng)濟(jì)增速過(guò)度依賴房地產(chǎn)的時(shí)代；房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)快速上漲不符合經(jīng)濟(jì)和社會(huì)規(guī)律，中央的宏觀調(diào)控政策更多的是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展，隨著長(zhǎng)效機(jī)制逐步確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性，其角色也將調(diào)整為“為全社會(huì)創(chuàng)造良好的置業(yè)、工作及生活環(huán)境”。
樓市銷售和投資數(shù)據(jù)的平穩(wěn)，也給未來(lái)調(diào)控政策保持相對(duì)穩(wěn)定提供了基礎(chǔ)。
今年前9個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積119179萬(wàn)平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額111491億元，增長(zhǎng)7.1%，增速加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，“房地產(chǎn)的定位很明確房住不炒，也不把房地產(chǎn)作為短期拉動(dòng)刺激經(jīng)濟(jì)的手段。房地產(chǎn)的發(fā)展，總的來(lái)看是平穩(wěn)、健康、有序的。”
不過(guò)，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并非意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展不再需要房地產(chǎn)。
2019年1~9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資98008億元，同比增長(zhǎng)10.5%。而同期全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)5.4%。
恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、恒大研究院院長(zhǎng)任澤平稱，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的托底作用還是很大的，更何況中國(guó)城鎮(zhèn)化率只有60%，未來(lái)更多的要靠長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度改革來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
李想也認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中比重很高，短期內(nèi)難以找到相當(dāng)體量的替代性產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)期來(lái)看行業(yè)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱作用在減弱。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的規(guī)模、銷售交易量會(huì)下降，從各地實(shí)踐來(lái)看，過(guò)度依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本上也難以持久。
“雖然房地產(chǎn)業(yè)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，但其重要性已在逐漸減弱。“李想稱。
在這種大的背景下，此前一些城市試圖直接放松樓市調(diào)控的舉措大多被緊急叫停。
李想認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在實(shí)行因城施策，一城一策，允許地方根據(jù)實(shí)際情況微調(diào)政策，但也要符合中央的大方向，一旦與中央總體目標(biāo)不符，被叫停的可能性依然很大。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組23日?qǐng)?bào)告預(yù)計(jì)，2019年底前，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)出現(xiàn)邊際性、局部性放松，但難以出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向。而在市場(chǎng)下行預(yù)期下，即使房地產(chǎn)調(diào)控政策有邊際放松，短時(shí)間內(nèi)也難以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生提振作用。
近期，一些城市發(fā)布吸引人才政策，部分政策內(nèi)容與購(gòu)房掛鉤，這被市場(chǎng)解讀是調(diào)控松綁的表現(xiàn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著戶籍政策的調(diào)整，實(shí)際上會(huì)對(duì)相關(guān)住房交易等產(chǎn)生影響。類似政策一出臺(tái)，預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)胤科蠛弯N售機(jī)構(gòu)會(huì)趁勢(shì)漲價(jià)，所以房住不炒的政策內(nèi)容會(huì)強(qiáng)化，各地房企若出現(xiàn)違規(guī)漲價(jià)，預(yù)計(jì)四季度還是會(huì)被約談，這時(shí)房企不應(yīng)該違背基本的銷售紀(jì)律。
此外，后續(xù)對(duì)于土地市場(chǎng)的管控也變得比較重要。房屋交易市場(chǎng)容易傳導(dǎo)到土地交易市場(chǎng)，對(duì)于此類土地交易市場(chǎng)的管控中，主要還是要防范土地囤積和地價(jià)虛高上漲等現(xiàn)象。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
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