世邦魏理仕23日發(fā)布《2019年第三季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》，報(bào)告顯示，三季度，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)租戶升級(jí)辦公空間、業(yè)主調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，需求端的空間流動(dòng)性亦加速。成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體空置率創(chuàng)近10年新低，甲級(jí)寫字樓整體空置率創(chuàng)近8年新低。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)需求略有回升
三季度，蔚然AB座的交付為成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)11萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，亦是攀成鋼板塊首個(gè)交付的寫字樓項(xiàng)目。三季度需求略有回升，凈吸納量12.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲14.6%；其中甲級(jí)寫字樓凈吸納量為6.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲74.4%。究其原因，一方面，部分上半年談判周期因經(jīng)濟(jì)不明確性延長(zhǎng)而累積的需求于本季落地；另一方面，上季度業(yè)主調(diào)整租賃策略應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期性調(diào)整初見成效，刺激擴(kuò)租、升級(jí)需求加速釋放，分別占比三季度辦公策略的 30.6%、25.3%。
此外，三季度錄得兩宗來(lái)自于第三方辦公運(yùn)營(yíng)商合計(jì)面積約1.7萬(wàn)平方米的大面積成交，顯著貢獻(xiàn)于市場(chǎng)去化。相應(yīng)地，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至22.4%，創(chuàng)近10年新低；甲級(jí)寫字樓整體空置率環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近8年新低。
金融城甲級(jí)寫字樓租金最貴
租金方面，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓平均賬面租金環(huán)比基本持平，至三季度末報(bào)83.9元每平米每月。究其租金企穩(wěn)的原因，一方面大，部分業(yè)主已于上季度調(diào)低租金預(yù)期以吸納經(jīng)濟(jì)低于預(yù)期的影響；另一方面，三季度多個(gè)業(yè)主表示客戶到訪量及承租能力較上季度有所回升，從而提振市場(chǎng)信心。盡管如此，為優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，部分業(yè)主面對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶在免租期、裝修補(bǔ)貼等優(yōu)惠策略上加大彈性，故市場(chǎng)平均有效租金略有下滑。
由于城市基建、配套、產(chǎn)業(yè)、政策、人才可得性等指標(biāo)再次發(fā)生變化，企業(yè)加速在“2+1”格局下的區(qū)域內(nèi)以及跨區(qū)域間聚集與流動(dòng)。城市更新進(jìn)程推動(dòng)市中心基建、配套的升級(jí)，甚至部分樓宇也通過(guò)物業(yè)軟硬件翻新以探尋第二次生命。
此外，東大街區(qū)域市場(chǎng)隨攀成鋼板塊的啟幕而進(jìn)一步延伸。就南延線而言，隨著商務(wù)氛圍愈發(fā)成熟，租金價(jià)格也今非昔比，其中金融城甲級(jí)寫字樓租金已居市場(chǎng)最高水平，截至三季度末為107.6元每平方米每月。在此背景之下，需求流動(dòng)性加速，同區(qū)域來(lái)看，市中心升級(jí)需求活躍，錄得多宗由原樓齡較老的樓宇升級(jí)搬遷至周邊新建優(yōu)質(zhì)樓宇的案例。
靈活性租賃方案為制勝關(guān)鍵
隨著成都寫字樓市場(chǎng)逐步邁入存量時(shí)代，加之多數(shù)于成長(zhǎng)階段（2014—2016年）集中交付的樓宇面臨租戶租約集中到期，市場(chǎng)迎來(lái)租戶升級(jí)辦公空間、業(yè)主調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，其中第三季度升級(jí)需求占比辦公策略較上半年大幅提升23.2個(gè)百分點(diǎn)。然而，考慮到經(jīng)濟(jì)周期性調(diào)整，企業(yè)的辦公決策更加謹(jǐn)慎，因此業(yè)主的租賃策略面臨考驗(yàn)，靈活性的租賃方案為制勝關(guān)鍵。此“靈活性”不僅限于租賃成本層面，亦反映在物業(yè)物理層面，例如季內(nèi)錄得部分業(yè)主重新規(guī)劃辦公空間，遷移小面積租戶從而騰挪出整層大面積可租賃空間給優(yōu)質(zhì)客戶；部分業(yè)主挖掘新興領(lǐng)域租戶，如醫(yī)療美容等。
展望四季度，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)約7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。在經(jīng)濟(jì)不明確性延續(xù)的宏觀背景之下，業(yè)主的運(yùn)營(yíng)能力成制勝關(guān)鍵。著眼需求端，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化的細(xì)分領(lǐng)域行業(yè)值得關(guān)注，如包括企業(yè)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、辦公平臺(tái)軟件等專業(yè)服務(wù)類TMT企業(yè)。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管鄧艷萍表示：“三季度，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)需求環(huán)比回升，但在經(jīng)濟(jì)不明確性持續(xù)的情況下需求端的決策流程加長(zhǎng)，且需求的不確定性亦繼續(xù)存在。隨著未來(lái)供應(yīng)回升，供給端需加強(qiáng)租賃策略的靈活性，同時(shí)關(guān)注‘在線+’新興行業(yè)衍生出的新增辦公需求。”
來(lái)源：天府早報(bào)
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