在深圳“網中盤”中洲灣購買了一套商務公寓后，宋先生(化名)在嘉鑫.輝煌時代又購買了兩套48平方米的復式商辦公寓用來投資。
與中洲灣的商務公寓不同的是，其在嘉鑫.輝煌時代購買的48平方米復式戶型，房屋性質為“辦公”。該項目內場銷售人員表示，商辦公寓不限購不限售，靈活性高，因此也成為現在投資客的首選產品。
繼《粵港澳大灣區發展規劃綱要》后，8月18日，深圳又迎來建設中國特色社會主義先行示范區的重大利好。
首先反映在樓市上。8月底，天健天驕南苑住宅項目開盤，開盤當天去化率50%。另外，同期開盤的中洲灣公寓項目截至9月底共備案312套，成交金額為11.41億元，位居全市公寓成交金額第一名。
在持續利好之下，繼今年3、4月小陽春之后，原本還在觀望的投資客又開始蠢蠢欲動。然而，限購、限售等嚴厲的調控政策讓很多投資客望而卻步。與住宅相比，“限售五年”“不限購”的商務公寓市場行情明顯高于住宅市場。
記者調查發現，另一種“類住宅”產品——商辦公寓正在不斷升溫。
熱度上升成交分化在“中國特色社會主義先行示范區”等優惠政策加持下的深圳，新房市場經歷了8月底的一波小高峰后，開發商推盤的熱情持續高漲。
從8月底開始，深圳開發商積極推盤，放貨量不斷增加。深圳中原研究數據顯示，8月底開始訪客指數大幅上升，9月訪客指數維持在55.29~60之間，與上年同期相比，處于高位。
深圳中原研究院數據顯示，9月新房市場有16個項目開盤入市。其中，9個為住宅項目，2個公寓項目，另外有5個辦公產品項目。
從成交數據來看，成交量有明顯上升趨勢。9月新房市場共網簽5421套商品房，環比上升25.0%。
然而，記者梳理發現，在新房市場中，住宅和商務公寓、商辦產品成交量的分化尤為明顯。
在住宅市場，9月深圳新房住宅有8個項目獲批預售，成交約為2748套，環比下滑9.55%；總成交面積為26.91萬平方米，環比下滑6.28%。而公寓市場的表現卻尤為搶眼，網簽數據顯示，9月全市商務公寓共成交2202套，環比上升103.32%；成交面積10.89萬平方米，環比上升80.66%。
事實上，在2018年“7.31”政策出臺以來，深圳新房住宅市場一直保持著相對平穩的態勢，而不限購的公寓產品銷量逐漸上升。但是商務公寓5年限售的規定，也讓很多投資客望而卻步。
在此背景下，投資屬性較強的辦公產品受到不少投資客的青睞。數據顯示，9月有5個辦公項目獲批，供應量為13.75萬平方米，環比增加2.8倍。網簽數據顯示，9月深圳一手辦公成交面積為2.58萬平方米，環比上升7.49%；二手辦公成交面積為1.54萬平方米，環比上升118.9%。
“現在投資客投資都選擇商辦產品，因為不限購不限售，也不限貸，投資回報率會比較高。”某樓盤銷售人員告訴記者。
“辦公”用房受投資客青睞除了嘉鑫.輝煌時代以外，近期，記者走訪了深圳多個樓盤項目，不少樓盤中“辦公”性質的房屋都被包裝成公寓出售。
據了解，陽光城天悅(又名“深南陽光大廈”)于2018年開盤銷售，主要出售商務公寓和辦公產品。深圳市房地產信息平臺數據顯示，該項目商務公寓89套，已售25套；辦公產品213套，僅售14套。
位于龍華區的一項目也主要出售辦公用房。記者調查發現，該項目近期出售A座，180~275平方米的大戶型，房屋性質也是辦公，另外，此前一直在售的C座主要為70平方米左右的戶型，層高4.5米。
該項目銷售人員表示，房屋可精裝交付，但需要額外交8萬元裝修費用。
商辦市場的熱度上升，除了政策利好外，跟深圳嚴厲的調控政策密切相關。
2018年7月31日，深圳出臺了《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“《通知》”)。《通知》規定，“個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。”而商辦產品并不在限購、限售之列。不限購且轉讓靈活的特點正符合投資客在深圳購房投資的需求。
一位業內人士告訴記者，深圳有的項目投資客占比在80%左右。
除此之外，高額的租金也讓商辦公寓的市場行情不斷上升。
“之前客戶委托我們出租一套70平方米的復式商辦公寓，租金開到1.5萬元/月。”中介人員吳姐(化名)告訴記者。
而在福田區上梅林，租金水平更高。嘉鑫.輝煌時代銷售人員告訴記者，周邊公寓的出租價格有的已經達到200元/平方米。貝殼找房的房源數據顯示，該項目對面的理想公館，70平方米的兩室戶型，租金已達到1.5萬元/月。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示，深圳現在辦公產品供給不斷增加是市場的投資需求所致，“現在深圳要修改規劃很難，如工改住、商改住等。而政府對住宅用地的管控非常嚴格。對于旺盛的市場需求，開發商只能想辦法打擦邊球。”
可用作居住？2018年，深圳出臺了《深圳市城市規劃標準與準則(2018年局部修訂稿)》，明確表示“辦公”性質的建筑為“供各類企事業單位和機關團體從事辦公及相關業務活動的建筑”。然而記者走訪發現，不少開發商給產權性質為“辦公”的產品賦予了居住功能。
在嘉鑫.輝煌時代，記者看到，4.5米層高的辦公產品被設計成復式精裝修交付，室內還通燃氣。從各方面來看，主要承擔居住功能。另外，該項目辦公性質的房屋多為48~70平方米的復式戶型。
而深圳2017年發布的《關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知》(簡稱“《通知》”)規定，“商業、辦公建筑設計不得采用住宅套型式設計；衛生間、茶水間、陽臺(含露臺)及各類型管井、煙道、風井等應集中設置”。另外，《通知》還規定單棟(座)建筑同一樓層內，套內建筑面積≤150平方米的單套辦公用房建筑面積之和，不得超過該層建筑面積的50%。
深南陽光大廈的銷售人員告訴記者，政府有明確規定，辦公產品不能搭板、改造成復式，也就是說，不能承擔居住功能。然而，當記者表示目前手頭資金不夠時，該銷售人員也建議記者購買該項目的商辦產品，作為過渡使用。
事實上，記者走訪發現，深圳多個項目均被設計成復式精裝出售。
中國城市經濟專家委員會副主任、綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，事實上現在沒有明確規定辦公產品不能用來居住，開發商的做法也是在打擦邊球。在政策的剛性規定下，消費者購置辦公用房可能會有潛在的風險，但是也不排除在市場體量大的情況下，政府根據市場情況去調整相關政策。
關于以上情況的處理，深圳已有先例。2018年，位于坪山區的一項目在交房后不久，突然收到坪山區規劃土地監察局的告知函，稱該小區業主違規搭建，必須拆除違建部分。
據了解，當時出售的是層高為4.5米的35~65平方米的毛坯房，由業主在收房之后將其設計成復式戶型，因此遭到監管部門的處罰。記者查詢發現，業主違規搭建的房屋產權性質均為“辦公”。
除了違規搭板，有的開發商甚至將20多年前開發的商鋪進行改造后，包裝成公寓出售。
此前，據深圳電視臺財經頻道《1919創財經》報道，位于龍崗大芬的名城國際廣場涉嫌改變房屋用途，違規銷售公寓。據報道，名城國際廣場項目是一個已經有20多年的老小區，該項目三四層的房屋用途為“辦公”，近期推出“新房”銷售。
而該項目隨后也遭到相關部門的整改。
8月底，記者打電話到售樓處咨詢，該項目銷售人員告訴記者，項目還未開放購買，無法看房。近期，記者發現該樓盤有重新開售的跡象，便到售樓處詢問。
售樓處工作人員告訴記者，該樓盤在10月7日下午3點以后就停止銷售，無法看房了。
有知情的中介人員告訴記者，該樓盤是因為房產證辦不下來，所以才停售。至于辦不了房產證的原因，是開發商違規將商鋪分割，原來的每一間商鋪都被分割成兩套，再包裝成公寓出售，“也就是說兩套房子才有一個房產證。”
記者在該項目展示中心的戶型平面圖看到，幾乎所有的“公寓”都是由此前的商鋪分割成兩套出售。
針對該問題，記者發函給深圳市住建局，截至發稿，未獲回復。
來源：中國經營報
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